Налоги на недвижимость в Португалии

Около 20 лет назад экономика Португалии совершила серьезный экономический рывок, что положительным отразилось на благосостоянии страны, в том числе и на ее рынке недвижимости. А последние несколько лет именно эту страну во главе с Лиссабоном называют одним из ключевых центров для европейских инвестиций. Поэтому так много иностранцев приобретают здесь недвижимость, тем более, что в Португалии успешным образом работает программа «Золотая виза».

Налоги в Португалии

Налоги здесь платят как местные граждане, так и иностранцы, имеющие в стране недвижимость, бизнес и т.д. При этом португальская система налогообложения считается одной из самых лояльных в Европе. Кроме того, у этой страны с Россией есть договор об исключении двойного налогообложения. Поэтому, постоянно проживая в Португалии (свыше 183 дней в году), нужно платить только местные налоги.

Налог при покупке недвижимости

Размер налоговых ставок на жилье в Португалии рассчитывается, исходя из стоимости объекта недвижимости и его расположения. Кроме того, учитывается еще один фактор: покупается ли дом в качестве основного жилья или рассматривается в качестве второй недвижимости.

Для оплаты всех необходимых сборов в Португалии необходимо открыть счет в одном из банков страны. Чтобы сделать это, иностранец должен получить индивидуальный налоговый номер в местных налоговых органах, а также предоставить в португальский банк свидетельство о рождении, паспорт и подтверждение проживания в России (например, выписку из домовой книги по месту проживания).

При приобретении недвижимости в Португалии покупателю необходимо оплатить налог на передачу права собственности (Imposto Municipal sobre as Transmissoes или IMT), ставка этого налога может доходить до 8% - точная сумма зависит от суммы сделки. Это основной налог, который следует учитывать при покупке дома или квартиры в Португалии, поскольку траты на него обойдутся дороже всего. Кроме того, размер налоговой ставки IMT варьируется исходя из того, будет это основным жильем или вторым домом. Также имеет значение место покупки – налогооблагаемая база в материковой части Португалии и на Мадейре и Азорских островах различается.

Также бывают случаи, когда данный налог не применяется: когда приобретается жилая недвижимость, которая станет основным местом жительства и ее стоимость составляет менее 92 407 евро в случае, если речь идет о материке. Для объектов недвижимости, расположенных в автономных регионах (на Мадейре или Азорских островах), такой лимит составляет 115 509 евро. Также, например, можно получить освобождение от уплаты налога IMT в том случае, если приобретается в собственность городское здание, входящее в муниципальный план мероприятий по восстановлению города.

В случае, если стоимость объекта (постоянное место жительства) на континентальной части Португалии превышает минимальную сумму, то налог составит:

• 2% (стоимость недвижимости от 92 407 до 126 403 евро)


• 5% (стоимость недвижимости от 126 403 до 172 348 евро)


• 7% (стоимость недвижимости от 172 348 до 287 213 евро)


• 8% (стоимость недвижимости от 287 213 до 574 323 евро)


• 6% (стоимость недвижимости более 574 323 евро)

Если объект на континентальной части Португалии, в котором не проживают постоянно:

• 1% (стоимость недвижимости – до 92 407 евро)


• 2% (стоимость недвижимости от 92 407 до 126 403 евро)


• 5% (стоимость недвижимости от 126 403 до 172 348 евро)


• 7% (стоимость недвижимости от 172 348 до 287 213 евро)


• 8% (стоимость недвижимости от 287 213 до 550 836 евро)


• 6% (стоимость недвижимости более 550 836 евро)

Когда объект недвижимости находится на Мадейре или Азорских островах, то вне зависимости от того, является ли он основным домом для проживания или нет, IMT составит:

• 0% (стоимость недвижимости – до 115 509 евро)


• 2% (стоимость недвижимости от 115 509 до 158 004 евро)


• 5% (стоимость недвижимости от 158 004 до 215 435 евро)


• 7% (стоимость недвижимости от 215 435 до 359 016 евро)


• 8% (стоимость недвижимости от 359 016 до 717 904 евро)


• 6% (стоимость недвижимости более 717 904 евро)

IMT должен быть оплачен покупателем еще до заключения договора купли-продажи, поскольку португальские нотариусы всегда требуют подтверждения оплаты этого налога (как и гербового сбора, размер которого составляет 0,8% от стоимости объекта) еще до заключения сделки и передачи недвижимости в собственность покупателя.

Если покупатель планирует взять кредит или ипотеку для приобретения нового жилья, также будет взиматься гербовый сбор на банковский займ. Этот происходит, когда сумма кредита становится доступной на его текущем счете. Размер сбора будет зависеть непосредственно от срока кредита: если до 5 лет, то ставка равна 0,5%, если дольше, то она составит 0,6%. При этом проценты по ссудам, предоставленным для приобретения, строительства или выполнения ремонтных работ в собственном жилье будут освобождены от данного гербового сбора.

Покупка недвижимости в Португалии предполагает также и другие расходы: регистрационные и нотариальные сборы (2,5% от стоимости объекта). Услуги переводчика будут стоить около 100-200 евро. Недвижимость в Португалии можно купить по доверенности (Procuração), оформленной на юриста. Такую доверенность несложно сделать в местном нотариусе, и стоимость ее составит 50-75 евро.

Налоги на недвижимость в Португалии

Ежегодные налоги

Собственнику жилья в Португалии необходимо ежегодно оплачивать муниципальный налог на недвижимость (IMI), который взимается начиная с мая. IMI рассчитывается на основе реальной налогооблагаемой стоимости объекта (VPT), указанной в земельной книге и в документах на недвижимость. Размер ставки этого налога также зависит от года постройки купленного жилья и его площади. Она ежегодно устанавливается в каждом муниципалитетом (ставка VPT x IMI) в размере:

- от 0,3% до 0,45% для городских построек

- 0,8% для деревенских построек

Узнать какая сумма понадобится для оплаты налога IMI можно с помощью специального онлайн-калькулятора.

Также можно рассчитывать на освобождение от IMI в случае, если недвижимость предназначается для собственного и постоянного жилья и ее оценочная стоимость не превышает 125 тысяч евро в VPT, а общий годовой доход семьи должен быть менее 153 300 евро. Тоже самое касается и аренды недвижимости на постоянной основе. В этих условиях освобождение от уплаты налога происходит автоматически и предоставляется сроком на 3 года.

Налог на богатство в Португалии был введен в 2017 году – он взимается на основании кадастровой стоимости недвижимости в стране, независимо от того, где владелец является официальным резидентом для целей налогообложения. Этот ежегодный налог нужно оплачивать в размере 0,3% для португальской недвижимости стоимостью более 600 000 евро. В случае лиц, состоящих в браке, а также гражданским супругам общий порог стоимости имущества увеличивается до 1,2 млн евро.

Расходы на содержание недвижимости

В Португалии оплата коммунальных платежей примерно обходится в 1 евро за 1 кв.м площади ежемесячно. То есть за дом размером 250 кв.м нужно будет платить не менее 250 евро, а за квартиру размером 70 кв.м – около 70 евро в месяц. В среднем, электричество обойдется в 40-50 евро в месяц, вода – 20 евро. Стоимость большого газового баллона, которого в семье хватит на пару месяцев, составляет 50 евро. Расходы на телевидение -30 евро, телефон и интернет – 15 евро: вывоз мусора – 8 евро. Но цены могут варьироваться в зависимости от конкретного муниципалитета.

Возможно заключение договора с фирмой по обслуживанию объектов недвижимости, которая будет заниматься уборкой, поддержанием сада, бассейна, здания и его инженерных систем в надлежащем состоянии, а также отслеживать ежемесячные и ежегодные коммунальные платежи.

Налог при сдаче недвижимости в аренду

Для того, чтобы иностранец в Португалии мог сдавать купленную недвижимость в аренду, необходимо получить соответствующее разрешение (Licença de Alojamento Local или Licença de Utilização Turística). Налоговое законодательство страны предусматривает довольно высокий налог на прибыль, полученную от сдачи недвижимости в аренду, который составляет 28%.

При этом учитываются и расходы владельца (которые вычитаются из суммы прибыли): оплата за услуги кондоминиума, ежегодный налог на недвижимость, капитальный ремонт, при условии предоставления всех счетов. Также рассматриваются дополнения к закону о возможности списания таких расходов как электричество, вода и газ.

Налоги на недвижимость при продаже

При продаже недвижимости резиденты Португалии платят налог на 50% прибыли. Например, если резидент продает квартиру за 60 000 евро, то налог начислят только на половину суммы ― 30 000 евро. Сумму прибыли также прибавляют к общему годовому доходу гражданина, после чего итоговый подсчет облагается налогом по соответствующей ставке. Для нерезидентов ставка фиксированная и составляет 28% от прибыли. Важно учесть, что при уплате налога на перепродажу можно вычесть из прибыли произведенный ремонт – при условии предоставления всех необходимых счетов.

Налог при продаже недвижимости не нужно платить, если продается основное жилье, после чего весь доход вкладывается в покупку новой недвижимости, которая также станет объектом для постоянного проживания. Но если она окажется дешевле, нужно уплатить налог с разницы между стоимостью продажи и покупки. Пенсионеры и резиденты, которые старше 65 лет, вправе реинвестировать прирост капитала в пенсионный фонд или страховую компанию в течение 6 месяцев после продажи недвижимости.

Налог на дарение и наследование недвижимости

Дарение или получение недвижимости по наследству в Португалии не облагаются налогами. Но стоит учесть, что это распространяется только на близких родственников (супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки), поэтому, если дарящий и принимающий объект в собственность являются дальними родственниками, то тогда имущество облагается гербовым сбором, который составляет 10%.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Евгению Березину, генерального директора компании MENU Portugal

Оксану Матеуш, руководителя компании Riviera Portugal

Олега Райляна, партнера компании Amber Star Real Estate