В начале 2007 г. Болгария вошла в Евросоюз, и, хотя это событие ознаменовалось очередным витком роста цен на недвижимость, жилье здесь до сих пор остается одним из самых доступных в Европе. Самые популярные морские курорты Болгарии – это, конечно же, Солнечный Берег и Золотые Пески. Средняя температура воздуха в июле и августе – +27 °С, а воды – +24 °С, что прекрасно иллюстрирует одну из самых привлекательных черт Болгарии – теплый, не слишком жаркий климат.
Север против Юга
Исторически, со времен социализма северное побережье пользовалось большей популярностью у российских туристов. Южное побережье начало быстрее и активнее осваиваться туристами из Западной Европы, уточняет Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Из известных курортов стоит выделить следующие: на юге – Солнечный Берег, на севере – Золотые Пески, Албену, и Святые Константин и Елена. Остальные курорты можно отнести к развивающимся, хотя многие их них уже давно зарекомендовали себя как среди болгар, так и европейских туристов. На юге стоит упомянуть Царево, Приморско, Лозенец, Созополь, Обзор, Поморие, Равду, Святой Влас, Елените. Последние три из названных курортов расположены так близко к Солнечному Берегу, что уже практически слились с ним и образуют одну курортную зону. На севере стоит выделить развивающиеся курорты Балчик, Каварну, Кранево, Бялу.
По сравнению с южными побережьями, северные берега Болгарии имеют более выраженный рельеф. Благодаря этому из окон зданий, расположенных даже на большом расстоянии от моря, открывается панорамный вид на побережье, отмечает Юлия Титова. «На юге, будь то Солнечный Берег или Созополь, рельеф более ровный. Поэтому даже в домах, расположенных всего в 200 м от моря, сложно найти хорошие панорамные виды. Хотя есть некоторые исключения, – уточняет она, – например, холмистая местность в Свети Влас».
«Районы севернее Варны привлекательны с точки зрения покупки не столько квартир в комплексах апартаментов сколько красивых, отдельно стоящих домов. – считает Владислав Харитонов из компании Bulgarian Property Advisors. – Отмечу расположенные на склонах под Варной престижные районы Галата, Аспарухово, Виница и Траката, а также большую дачную зону под Балчиком с шикарными панорамными видами. Вообще северное побережье – это место длинных, прямых, пляжей с мелким, плавно уходящим дном, например в Албене, Кранево, Бяле, Обзоре. А вот Шкорпиловци и Дуранкулак, по нашему мнению, еще заявят о себе! Берег крайнего севера крутой и с высокими скальными утесами, с вершины которых открывается ошеломляющая монументальная панорама».
Южное побережье очень живописно, для него характерны маленькие уютные бухты и пляжи, замкнутые скалистыми мысами. Исключением является лишь Солнечный берег, Дюны и пляж бывшего Международного молодежного центра под Приморско. Южное побережье отличается от северного прежде всего климатом, отмечает Игорь Кукуй, менеджер по продажам болгарской компании-застройщика Fort Noks. Воздух на Солнечном Берегу в сравнении с побережьем Варны теплее на 1–2 °С. Эта разница практически не ощущается, но влияет на температуру воды и значительно продлевает сезон морского купания.
Северная часть Солнечного Берега обладает уникальным климатом – горы, покрытые лесом, спускаются в море, благодаря чему создается неповторимая комбинация морского и горного воздушных потоков. В советское время в Свети Влас располагались санатории по лечению и профилактике легочных заболеваний и нервной системы.
«По результатам исследований, проведенных нашей компанией, мы пришли к выводу, что в 2008 г. наиболее привлекательно для инвесторов будет южное побережье, особенно окрестности Царево, – говорит Андрей Вассев, специалист по маркетингу компании Logservices Land. – Во-первых, по официальным данным, именно здесь на болгарском побережье самая чистая вода. Кроме того, в Царево будут построены яхтенный порт и порт для круизных кораблей, а неподалеку находятся горы Странджа, и национальный парк. Это вселяет уверенность в том, что курорт не будет слишком плотно застроен, а природа будет сохранена».
Шаг вперед
Инфраструктура на морских курортах Болгарии прекрасно развита, замечает Юлия Титова. Уже пять лет назад на старых курортах существовали все необходимые инфраструктурные объекты. К настоящему моменту произошел грандиозный шаг вперед. Болгарские власти не собираются останавливаться на достигнутом, активно развивая туризм и вкладывая деньги в инфраструктуру побережья: строятся новые гольф-курорты, яхт-клубы, аквапарки.
Курорты Албена, Русалка и Золотые Пески предлагают большое разнообразие водных развлечений, массу вечерних развлекательных программ, рассказывает Невена Стойнова. Недавно благодаря умеренному климату было принято решение развивать область севернее Варны как гольф-курорт. А расширение маленького аэропорта в Балчике позволит принимать чартерные рейсы из других стран и обеспечит курортам северного побережья еще большую популярность.
Солнечный Берег находится в 25 км от аэропорта Бургаса. Этот курорт предлагает различные варианты: и тихий спокойный отдых наедине с природой, и разнообразные водные развлечения, морские прогулки, конный спорт, картинг, подводное плавание. Также здесь есть теннисные и сквош-клубы, четыре аквапарка, масса ресторанов, баров, дискотек.
Предел возможностей?
«Облик старых курортов полностью сформирован, к примеру, на Золотых Песках практически не осталось свободных участков», – замечает Юлия Титова. Уже сейчас появилась тенденция к реконструкции отелей с переделкой под комплексы апартаментов класса люкс. Примером подобного проекта может служить «Златна Котва», расположенный на первой линии в центре Золотых Песков. Почти застроен Солнечный Берег, в ближайшие два года завершится формирование облика курортов Святой Влас, Елените, Равда. В остальных курортах наиболее плотно застроена центральная часть, что позволяет городам разрастаться вширь.
Наиболее застроен курорт Солнечный Берег, а в его северной части – Елените, тогда как в Святом Власе еще есть возможности для создания новых объектов, считает Игорь Кукуй. На севере ситуация прямо противоположная – есть много действительно красивых мест, которые могли бы стать высококлассными круглогодичными курортами. По мнению Невены Стойновой, наибольшим потенциалом развития обладает самая северная часть побережья, начиная с Балчика.
Скачки цен
Цены на курортные апартаменты зависят от местоположения, вида на море и общей площади недвижимости. «Основная масса объектов обоих побережий находится в ценовом сегменте от 1200 до 1900 евро за 1 кв. м», – говорит Юлия Титова. В зависимости от расположения, престижности объекта, видов из окон, уровня объекта и его инфраструктуры, цены в новостройках на побережье в основном варьируются от 950 до 3000 евро за 1 кв. м.
Динамика цен характеризуется достаточно стремительным ростом. Пять лет назад предлагались новостройки по цене от 300 до 500 евро за 1 кв. м. Еще два года назад можно было приобрести апартаменты на первой линии от моря по цене от 1000 до 1500 евро за 1 кв. м. Сегодняшние реалии – около 2500–3000 евро за 1 кв. м на лучших участках.
«Спрос на недвижимость не падает, себестоимость строительства растет, следовательно, и цены на объекты будут увеличиваться, – замечает Игорь Кукуй. Ожидаемый рост цен с поправкой на инфляцию может составить в год 12–15%. Если же говорить о росте цен без инфляции, то в ближайшие несколько лет стоит рассчитывать на прирост минимум в 20% годовых». Невена Стойнова согласна с коллегой относительно процента роста цен и отмечает, что рынок растет устойчивыми темпами, но динамика цен понемногу замедляется, поскольку Болгария уже год как стала членом ЕС.
«Опыт показывает, что прирост цен на недвижимость в наиболее качественных объектах составляет 30–40% в год, – дополняет Юлия Титова. – Возможно, такие высокие показатели прироста не сохранятся, однако можно рассчитывать на рост цен на уровне 20–30% при вложении в хорошие проекты на начальных этапах строительства».
Вопрос политики
Инвестирование в недвижимость нельзя рассматривать исключительно с географической точки зрения, предупреждает Юлия Титова. На обоих побережьях можно найти высоколиквидные привлекательные объекты. Вопрос об инвестиционной привлекательности зависит от конкретного объекта и политики застройщика. Общая тенденция – улучшение качества строительства и увеличение востребованности высококачественных объектов.
Британские граждане, которые покупали дешевые объекты, пользуясь своими кредитами на недвижимость, не получили того дохода от аренды, на который рассчитывали. В итоге рынок Болгарии в скором времени ожидает поступление большого количества объектов эконом-класса на перепродажу. Их ликвидность находится под большим вопросом, а следовательно, и перспективы новых объектов в этом сегменте рынка тоже нельзя предсказать. Будущее же остается за хорошими, качественными объектами с развитой инфраструктурой в непосредственной близости от моря.
