Составление договора бронирования
Как правило, первый шаг к покупке недвижимости в Эстонии – это договор на бронирование. Договор на бронирование нужен для того, чтобы обе стороны были менее подвержены риску отказа от договора на тот срок, пока идёт процесс подготовки документов у нотариуса. Деньги можно перевести из России на депозитный счёт нотариуса в Эстонии, но это занимает довольно много времени и дополнительные траты. Счёт в банке покупатель из России без проблем может открыть на своё имя после получения на руки нотариального договора купли-продажи и уже в дальнейшем его использовать. Договор бронирования не является основанием для обязательного открытия счёта. Без декларирования через границу каждое физическое лицо имеет право провезти не более 10 000 евро. При более крупных сделках используют международные платежи.
Заключение договора бронирования недвижимости может быть проведено как с привлечением третьего лица, например, представителя бюро недвижимости, так и напрямую между продавцом и покупателем. Бронировочная сумма может варьироваться от 100 до 1000 евро в зависимости от стоимости объекта продажи.
Договор бронирования недвижимости, в котором указываются все детали сделки, в том числе размеры предоплаты и общей стоимости сделки, составляется нотариусом на эстонском языке. Специально покупатель может заказать у нотариуса перевод договора, полностью или основных пунктов, на русский язык. Обратиться за услугами к нотариусу нужно заранее, по предварительной записи, за два-три дня до совершения сделки.
В Эстонии нотариус полностью несет ответственность за сделку. Часто используется нотариальный депозит, для безопасности и для того, чтобы избежать оплаты наличными деньгами. Как правило, предварительный взнос составляет около 2 000-3 000 евро. В случае отказа покупателя от сделки после заключения договора, на него могут быть наложены штрафные санкции в размере от 5% до 10% от общей суммы.
Составление основного договора
Основной договор подписывается обязательно в присутствии покупателя и продавца. Для этого нужно заранее позаботиться о получения визы для въезда в страну. Для совершения сделки иностранному покупателю необходимо представить документ, удостоверяющий личность (загранпаспорт), и сообщить о семейном положении. В случае если покупатель состоит в браке, необходимо предоставить свидетельство о браке. Также при необходимости (если нотариус не владеет русским языком), покупатель обязан предоставить перевод доверенности и согласия на эстонский язык. Перевод загранпаспорта и визы не требуется.
Оплата услуг нотариуса также зависит от продажной цены объекта и за среднестатистическую квартиру составляет примерно 150-250 евро. Как правило, сумма для оплаты делится поровну между покупателем и продавцом, но возможны и другие варианты.
Оплата стоимости покупки может осуществляться несколькими способами:
1) через депозитный счёт нотариуса - в этом случае покупатель предварительно вносит сумму продажи объекта на счёт нотариуса и в дальнейшем, нотариус после заключения договора купли-продажи переводит необходимую сумму на счёт продавца. В случае аннулирования договора, нотариус возвращает всю сумму покупателю. Данная услуга платная, в зависимости от суммы сделки.
2) расчёт наличными средствами в момент заключения сделки у нотариуса в том случае, если сумма сделки составит до 30 000 евро.
3) взнос средств после или до заключения нотариального договора купли-продажи непосредственно покупателем на расчётный счёт продавца.
Регистрация недвижимости
После заключения нотариального договора купли-продажи, его копия в электронном виде отправляется в Крепостной департамент (Kinnisturaamat) – государственный реестр недвижимости, где происходит регистрация нового собственника. Эта процедура занимает обычно около 5-7 рабочих дней (законом установлен срок – 2 недели).
Покупатель обязан оплатить пошлину за регистрацию в размере от 10 евро и выше, в зависимости от стоимости приобретаемого объекта. Налог на куплю-продажу недвижимости в Эстонии отсутствует.
После регистрации покупатель и продавец получают выписку из крепостной книги (в большинстве случаев в электронном виде на эл. почту), после чего право на собственность покупателя можно считать оформленным. И только с момента внесения нового собственника в крепостную книгу у покупателя возникает право распоряжения данной недвижимостью.
Следует обратить внимание, что на момент передачи собственности во владение и пользование будущему собственнику, когда каждая из сторон подписывает акт приема-передачи недвижимости с указанием точной даты, состояния, показаниями счетчиков и временем передачи недвижимости, и с этого момента к покупателю переходят все риски и обязательства, связанные с данным объектом.
Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru
Редакция портала благодарит Наталью Федотову (B.N.Kinnisvara Buroo) и Сергея Горлача (Trianon Grupp) за помощь в подготовке материала.
