Грэм Грант, исполнительный директор компании Resort Group International, согласен с коллегой: «Схема долевого владения уже десять лет успешно применяется на рынке США и лет через пять станет основным способом покупки дома для отдыха в Европе, вытеснив традиционную схему полного владения».
Что это такое
Так что же представляет собой долевое владение? Первое, что нужно запомнить раз и навсегда, это то, что долевое владение (fractional freehold) не имеет ничего общего с временным владением (time-share).
Председатель компании Fractional Ownership Consultancy Лес Милтон рассказывает: «Фракционное владение – это владение долей недвижимости с правом собственности, разделенным на части – как правило, на четверти, но иногда и на 1/6, и 1/12 части. Например, если жилье стоит 400 000 евро и если им владеют четыре человека, то каждому из них оно обойдется по 100 000 евро. Владельцы каждой фракции имеют право оставаться в этом доме в течение оговоренного срока. Например, если вы владеете четвертью права собственности, то можете жить здесь в течение четверти года – 13 недель».
Лес Милтон добавляет, что такая схема подходит людям, желающим купить дом за рубежом для собственного отдыха. Отпуск редко длится больше 13 недель в году, а при долевом владении сокращаются не только стоимость жилья при покупке, но и расходы на его содержание. Более того, собственнику принадлежит 25% объекта, которые при росте цен на недвижимость приносят ему прибыль. И эту четверть можно продать в любой момент по рыночной цене.
И с чем его едят
Эксперт продолжает: «Большая часть предложений фракций – это качественные, дорогие курорты с полным набором возможностей и услуг. Они находятся под управлением профессионалов, которые предлагают полную программу по обслуживанию жилья и сдаче его в аренду. Это огромное преимущество для владельцев фракций. Когда они не живут в своем доме, его можно сдавать в аренду, что покроет ежегодные расходы».
На фракции редко оформляют ипотечный кредит. При том что у долевого владения при правильном выборе объекта есть инвестиционный потенциал, покупка фракций – это не быстрый способ получения прибыли. Сделать небольшой взнос, взять ипотеку и рассчитывать на доход от аренды и рост стоимости жилья, который покроет все издержки, – не вариант фракций. Большинство кредиторов не будут связываться с долевым владением, и стоимость всей покупки придется отдавать сразу при подписании контракта.
Комплекс Halcyon Hills, строящийся на греческом острове Самос, будет включать апартаменты и виллы, спа-центр площадью 1200 кв. м и частную стоянку для яхт. Цены на четвертую часть владения варьируют от 17 000 до 66 000 евро.
Проект Cascade Resort площадью 40 га располагается в западной части португальской области Алгарве и предусматривает создание более 100 апартаментов, 8 таунхаусов, 20 вилл и отеля. От курорта можно легко добраться до десятка гольф-полей. Четвертая часть владения апартаментами с одной спальней оценивается в 110 000 евро, с двумя спальнями – 172 000 евро, при этом в стоимость входит возможность пользоваться моторной или парусной яхтой, автомобилем, ежегодное медицинское обследование и членство в Cascade Resort, дающее скидки на услуги пятизвездочного отеля.
В испанской Марбелье совместными усилиями двух компаний – Taylor Woodrow de Espana и The Fractional Ownership Consultancy – на продажу выставлены фракции сразу в 16 проектах. В комплексе Los Arqueros, недалеко от Марбельи, состоящем из апартаментов с двумя и тремя спальнями, окна которых выходят на гольф-поле от Севериано Баллестероса или море, стоимость четвертой доли владения апартаментами начинается от 79 000 евро.
Покупая фракцию...
Нужно понимать, когда, кем и каким образом будет использоваться жилье. Важно, чтобы количество гарантированных недель вписывалось в ежегодные планы: возможно, следует приобрести сразу две фракции. График использования владельцами своих фракций может быть либо фиксированным (тогда один из собственников вынужден приезжать, например, в Испанию только зимой), либо плавающим.
Планируя получать доход от аренды, следует сначала узнать, может ли собственник сдавать жилье, когда он его не использует. Также немаловажно, есть ли в этом комплексе управляющая компания, которая поможет арендодателю, и на какую прибыль можно рассчитывать.
Программы обмена делают жизнь владельца фракций разнообразнее и расширяют его кругозор. Лучше выяснить заранее, существует ли сеть, члены которой могут обменять свои недели на недели проживания в другом комплексе в другой стране.
Никогда не вредно узнать, каковы будут реальные расходы на содержание жилья. Наиболее разумный подход – попросить список всех ежегодных платежей, чтобы точно рассчитать бюджет.
Бонусы, членство в клубах, услуги, входящие в стоимость, – все эти приятные мелочи или их отсутствие могут повлиять на решение покупателя.
Чтобы не пожалеть о покупке, перед заключением сделки можно сравнить итоговую стоимость объекта для всех владельцев с ценами на аналогичные объекты в том же регионе, которые реализуются в полную собственность. Общая стоимость фракций может превышать цену жилья на 25–30%, в которые входят наценки на оформление, меблировку и услуги управляющей компании. При перепродаже фракции эти расходы также учитываются.
Важно знать, всеми ли правами обладает собственник фракции. В частности, оформляется ли титул собственника. Если ответ положительный, то при росте цен владелец получает доход от прироста капитала, а также имеет полное право подарить или завещать свою фракцию, как при полном владении.
Следует узнать, можно ли продать долю собственности в любое время, не оставшись внакладе. Для этого нужно проверить, существуют ли какие-либо сборы, которые могут сократить прибыль. Важно проверить документы на полноту и соответствие законодательству той или иной страны, соотнести правовую базу проекта с местными законами и запретами, узнать, разрешена ли вообще схема долевого владения.
К традиционному совету, который дают всем покупателям недвижимости, следует прислушаться и тем, кто решил приобрести фракцию. Нужно оценить качество постройки и отделки, осмотреть более чем один объект. Если здание находится на стадии строительства, будет не лишним навести справки у застройщика относительно плана и сроков возведения здания, даты сдачи в эксплуатацию. Прямо спросить у девелопера, насколько то, что показано на яркой картинке, может отличаться от готового дома, что может измениться во время работ над комплексом. Также важно посмотреть архитектурный план, узнать как можно больше о девелопере, его сданных комплексах и финансировании данного проекта.
