Относясь, при этом, к числу «тихих заводей» - рынков недвижимости, в которые инвестируют свои средства международные предприниматели во время экономической и финансовой нестабильности – рынок Майами одним из первых в США показал рост цен после кризиса.
Ценовая динамика
За период бума на рынке недвижимости США 1996-2006 годов, Майами занял четвертое место по росту цен, которые за весь период поднялись на 214,6%. Несмотря на то, что рынок недвижимости Флориды серьезно пострадал во время кризиса 2007-2008 годов (цены снизились на 30-50%), начиная с середины 2012 года здесь начался уверенный рост. Майами сохранял лидирующие позиции как крупнейший мегаполис штата.
За 2013 год рост цен на недвижимость Майами составил 14,1% с учетом инфляции.
Цены на недвижимость в центральной части города и окраинах относительно невелики. В прибрежных районах расположены, в основном, объекты высокой ценовой категории. Они, главным образом, интересуют иностранных покупателей.
По данным Ассоциации риелторов Майами, средняя цена на отдельные дома в перовом квартале 2014 года составила $230 000. Средняя цена на квартиры в Майами в среднем – $187 000.
Майами входит в число мест с самой дорогой недвижимостью в мире. При этом около 10% резидентов престижного района Palm Beach – россияне. Средняя стоимость роскошной недвижимости находится в диапазоне $6 500 – $10 800 за 1 кв. м, стоимость новых роскошных объектов – $16 000 – $27 000. Цены на кондоминиумы в Корал-Гейблс и Ки-Бискейн составляют от $4 000 до $8 000 за 1 кв. м, а средний доход от аренды – 6-8%.
Предложение на рынке
Общее количество квартир в строящихся объектах, готовых к продаже с января 2012 года в районах Бискейн Корридор, Сауз-Бич, Майами-Бич, Серфсайд, Бал-Харбор, Санни-Айлс, Форт-Лаудердейл, Авентура, Сервный Майами, Коконат-Грув и Ки-Бискейн составляет 10 327. Из них 60% (6 063) уже проданы. Показатель общего объема поглощения на рынке составляет в среднем 4615 единиц недвижимости в год.
Объем предложения на вторичном рынке района Брикелл 18 месяцев назад составлял около 800 единиц, а средняя стоимость на вторичном рынке – $4316 за 1 кв.м. На данный момент количество объектов на вторичном рынке составляет примерно 390 единиц, а средняя цена выросла до $5392 за 1 кв.м. Объем предложения на вторичном рынке в Бискейн Корридор на данный момент – около 420 единиц стоимостью $5661 за 1 кв.м. В районе Авентура сейчас среди активных объектов на вторичном рынке – 178 единиц средней стоимостью $4370 за 1 кв.м. В прибрежных районах объем предложения – 675 средней стоимостью $9870 за 1 кв.м.
Новые проекты транспорта и инфраструктуры
Туризм является основной статьей дохода городского бюджета. Майами занимает первое место среди круизных портов в мире и является главным грузовым портом в США. В последнем отчете The Miami Market Report, подготовленном компанией ISG World, дается краткая характеристика развития инфраструктуры и строительства до 2020 года.
Вместе со скорым увеличением Панамского канала для принятия крупных грузовых кораблей с высоким водоизмещением (до 18 000 TEUS), многие мировые порты приготовились к реконструкции для дальнейшей возможности принимать крупные судна. Майами был среди первых портовых городов, получивших государственное финансирование – $220 млн на углубление гавани.
В порте Майами в следующем году закончится проект строительства туннеля стоимостью $1 млрд. Туннель длиной в 1,1 км будет соединять сеть припортовых дорог, а также шоссе МакАуртур с Додж-Айлендом, на котором расположен порт. Также появится прямой доступ от порта к трассе I-395. Это позволит значительно уменьшить загруженность шоссейных дорог в Южной Флориде.
Начавшееся в 2010 году строительство самой крупной автомагистрали в истории Флориды I-595 уже на 98% завершено и будет готово к использованию в третьем квартале 2014 года. Общая стоимость проекта – $1,2 млрд. Кроме того, в районе порта Майами предполагается реконструкция части важной магистрали I-395, соединяющей восток и запад Флориды, в результате чего трасса I-395 напрямую соединится с крупнейшей автомагистралью США I-95, которая проходит по территории 15 штатов. Стоимость проекта насчитывает около $600 млн.
В международном аэропорту Форт-Лаудердейл готовится проект реконструкции на сумму $2,3 млрд для увеличение пассажиропотока в Южной Флориде с 23 млн до 30 млн пассажиров в год. Проект предполагает увеличение количества гейтов с 66 до 97 и увеличение количества посадочных полос, которое позволит увеличить объем перевозок на 50%.
Инфраструктура культуры и отдыха
Параллельно буму строительства и подъему рынка недвижимости в Майами наблюдается настоящий всплеск культурной активности. Завершение проекта Музейного парка, включающего два крупных музея – Музей науки и Музей искусств – в едином парковом ансамбле, превратит проект в мировой центр, привлекающий туристов и деятелей науки и культуры. Проект реконструкции Музея науки стоимостью в $165 млн и площадью 23 000 кв.м. может побить мировые рекорды по масштабу и внедрению современных технологий в такого рода проектах.
За последние десять лет креативный район Майами Miami Design District на окраине Майами превратился в крупнейших кластер дизайна, моды и искусств. Этот район заполнен галереями и ресторанами и кафе. В 2014-215 году сюда планируется инвестировать около $300 млн на строительство роскошных променадов.
Кристина Меньщикова, компания «Адвекс. Недвижимость»:
«Стоимость на жилую недвижимость в Майями продолжает расти. В среднем дом можно приобрести от $ 230 000, что значительно выше, чем в 2013 году. В самых популярных, для российского покупателя, районах стоимость квартир колеблется от $ 350 000 до $ 1 000 000. Рынок недвижимости в Майями стабилен и, в ближайшие несколько лет, резкого повышения не ожидается.
Майями всегда был и будет интересен российским покупателям. На это есть много причин. Благоприятный климат Майями привлекает большое количество туристов, даже в зимнее время, это дает большие возможности для инвесторов. При покупке жилой недвижимости, ее выгодно можно сдать в аренду.
Из жилой недвижимости покупателей привлекают различные кондоминиумы, т.к. в них располагается большое количество развлекательных площадок (бассейны, теннисные корты, бильярдные, баскетбольные площадки, салоны красоты и многое другое)».
Николя Бийо, директор отделения Barnes International в Майами:
«Майами сейчас – очень привлекательный растущий мегаполис. Кроме того, Майами на данный момент находится в последних
тенденциях в различных областях – медицине, на рынке стартапов, финансовом рынке. В последнем отчете ‘Wealth report’, подготовленном агентством Knight Frank, Майами занял восьмое место среди самых популярных городов для сверхобеспеченных лиц. Лидеры в сфере бизнеса любят этот город, и известно, что недвижимость – это наиболее надежные инвестиции. Таким образом, на рынке Майами сейчас большое количество покупателей, оплачивающих сделку «живыми деньгами».
Особенно привлекателен рынок Майами для российских покупателей, так как цены здесь все еще значительно ниже, чем в Москве и других популярных городах США, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес. Кроме того, у данного рынка очень высокий потенциал роста цен – на данный момент, цены почти на 30% ниже пика 2007 года. Так что мы ожидаем ежегодный рост цен на 5-10% в ближайшие несколько лет.
Растущая численность населения делает спрос на недвижимость стабильным и надежным, с высокой доходностью от аренды. Таким образом, сейчас состояние рынка намного более здоровое, чем в ситуации «пузыря» в 2007 году. Например, за несколько месяцев до окончания строительства проекта не менее 50% квартир обычно бывают распроданы.
В течение ближайших нескольких лет недостатка в предложении на рынке не будет, та как сейчас проходит строительство не менее 60 проектов в городе и окрестностях. Сейчас Майами – это быстрорастущий рынок, на котором цены находятся на разумном уровне относительно предложения, отсюда такой интерес к городу среди международных покупателей. В частности, российские покупатели считаются «движущей силой» на рынке».
Даниил Бурыгин
HomesOverseas.ru
