Ошибка нерезидента
Налогообложение зависит прежде всего от того, является ли покупатель недвижимости резидентом Франции. Иностранцы, в том числе и россияне, не являющиеся резидентами, платят налоги только по активам и доходам, имеющимся у них во Франции. Налоговые резиденты, то есть люди, имеющие вид на жительство и проживающие в стране, обязаны платить налоги на весь доход, полученный во Франции и за рубежом. При этом не имеет значения, где именно находятся их активы. При этом вопрос налогового резиденства во Франции довольно тонкая вещь – резидентом нельзя стать раз и навсегда, этот статус может возникать и пропадать.
«Во-первых, существует налог на приобретение и регистрацию недвижимости, – рассказывает Александр Шварев, директор компаний RFContact и Wedgewood Estates. – Он составляет около 4% от стоимости сделки при покупке недвижимости, построенной менее пяти лет назад, и 5,09% при покупке здания или квартиры старше пяти лет. Этот налог выплачивается нотариусу в день заключения сделки».
При покупке недвижимости также уплачивается НДС (TVA – Taxe a la Valeur Ajoutee) в размере 19,6%. Как предостерегает Татьяна Булах, член Международной ассоциации налогового планирования ITPA, часто в стоимости недвижимости этот налог не учитывается, поэтому покупатель может внезапно обнаружить, что ему нужно платить почти на 20% больше ожидаемого. Для подсчета общего налога на покупку недвижимости она советует найти в Интернете автоматические калькуляторы, например на сайте www.paris.notaires.fr. Правда, все подобные сайты написаны только на французском языке.
Во Франции существует и ежегодный налог на недвижимость (Taxe Fonciere), его сумма не фиксирована и зависит от кадастровой стоимости жилья. Роман Шендриков, ответственный за развитие компании Cosmopolite, отмечает, что ставка налога на недвижимость во Франции составляет до 0,5% в год, тогда как в Испании – 0,3–0,5%, на Кипре – 0–3,5%, в Турции – 0,3–0,4%, а в Болгарии – 0,15%.
Дом не должен пустовать
Нельзя забывать и еще о нескольких налогах. Во-первых, налог на проживание (Taxe d’Habitation), которым облагается владелец жилья вне зависимости от того, кто проживает в его собственности. Владельцы памятников архитектуры и коммерческой недвижимости освобождаются от его уплаты. Есть еще один дополнительный налог для некоторых городов и популярных курортов, который взимается, если жилье пустует более двух лет. Для выявления подобных зданий создан специальный отдел в налоговой инспекции.
Размер налога исчисляется от кадастровой арендной стоимости и составляет 10% от стоимости недвижимости за третий год, 12,5% – за четвертый год и 15% – за каждый последующий год. С 1999 г. такой налог введен в Париже, Лионе, Лилле, Бордо, Тулузе, Монпелье, Ницце и Канн-Грасс-Антибе. Однако этот налог не взимается, если здание подлежит перестройке или сносу или если владелец не может найти арендаторов или покупателей по рыночной цене.
Стоит упомянуть и так называемый налог на богатство (Impot de Colidarite Sur la Fortune), который взимается с лиц, чьи активы – сумма стоимости недвижимости и счета во французском банке – превышают 760 000 евро. Каждый год эта сумма облагается прогрессивным налогом со ставками от 0,55–1,80%.
Наконец, существует налог на прирост капитала (Impot Sur le Plus-Values), которым облагается разница между стоимостью продажи и покупки, – то есть доход, который получает инвестор. Если перепродажа совершается в первый год после покупки, то старка налога составляет 33,3%. С каждым годом она уменьшается, и после 15 лет владения недвижимостью налог больше не взимается. Прибыль освобождается от налога и в некоторых других случаях – если продавец использует полученную сумму для покупки нового жилья, если он постоянно жил в своей собственности на протяжении более 5 лет, если продавец является пенсионером, инвалидом, если стоимость сделки составляет менее 15 000 евро.
Одним из налоговых изменений, которые вступят в силу с начала 2008 г., станет отмена налога на наследство, уплачиваемого оставшимся супругом. Кстати, законы наследования во Франции отличаются от российских. В случае смерти владельца французское законодательство отдает предпочтение не оставшемуся в живых супругу, а детям, в том числе и внебрачным.
Уменьшая бремя
Существует несколько способов снижения общей суммы налога на недвижимость. Например, для состоятельных нерезидентов существует возможность уменьшить общую ставку налогообложения «на все», включая налоги, связанные с владением недвижимостью во Франции, до 5–10%. Есть сложные способы, которыми владеют эксперты по международному налоговому планированию, объединенные в Ассоциацию налогового планирования (International Tax Planning Association, ITPA). В частности, уточняет Татьяна Булах, во Франции уменьшить налоговое бремя можно с помощью использования страховых схем. Специалистов по этому вопросу во Франции – единицы, так как для защиты схем нужна очень высокая квалификация. Налоговое планирование и перевод активов в необлагаемые формы в этом случае должны начинаться до установления резиденства, в противном случае статус резидента получить будет нельзя.
Особо выгодный при покупке дорогой недвижимости способ – учредить французскую компанию. Есть два варианта: SCI (Societe Civile Immobiliere) – зарегистрированное во Франции акционерное общество, или SCPI (Societe Civile de Placement Immobilier) – компания, имеющая право заниматься только недвижимостью.
Такой вариант обладает массой преимуществ: упрощается процедура получения кредита и бухгалтерский расчет, быстро и без особых потерь совершается перепродажа собственности и ее переход по наследству.
Все типы юридических лиц, владеющие напрямую или косвенно недвижимым имуществом на территории Франции, облагаются годовым налогом в размере 3% от рыночной стоимости недвижимости, уточняет Александр Шварев. Расходы на организацию такой фирмы составляют 1500–2000 евро, прибыль же компании может быть сколь угодно малой.
Закон, которому подчиняется деятельность подобных юридических лиц, обязывает их иметь головной офис во Франции, который сам по себе уже считается недвижимостью, добавляет Роман Шендриков. При этом налоги на собственность и землю составят в среднем около 2500 евро в год.
Риск – неблагородное дело
Поток туристов во Франции очень велик, мест в отелях постоянно не хватает, поэтому даже сами французы часто предпочитают на отдыхе арендовать жилье. Именно поэтому французское правительство с 1987 г. разработало инвестиционную программу leaseback. Ею можно воспользоваться в том случае, если собственник не планирует проживать в стране постоянно или предполагает лишь кратковременно пользоваться своей недвижимостью.
Покупая квартиру по такой программе, покупатель подписывает контракт сроком от 7 до 11 лет, по которому сразу после приобретения обязан сдать этот объект в аренду управляющей компании. В свою очередь компания обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5–6% от стоимости недвижимости, вне зависимости от экономической ситуации в стране и любых других показателей. Этот доход индексируется и не зависит от инфляции.
В зависимости от условий контракта покупатель может жить в приобретенном жилье в течение 2–4 недель в году, но может и отказаться от права проживания в обмен на более высокий доход. По условиям контракта компания берет на себя все расходы и риски, касающиеся недвижимости. По окончании срока действия leaseback-договора недвижимость переходит в распоряжение владельца. Кстати, приобретая жилье по схеме leaseback, его владелец освобождается от НДС, который составляет 19,6%, и может взять кредит в банке под минимальные проценты.
Ипотека для всех
Даже если покупатель может позволить себе приобрести самое дорогое жилье во Франции за собственные деньги, покупка по ипотеке может оказаться более выгодной. Во-первых, доходы от аренды могут полностью или частично покрыть ипотечные платежи. Во-вторых, проценты по кредиту могут пойти в зачет подоходного налога.
Кредит под залог приобретаемой недвижимости выдают на сумму до 70% от стоимости недвижимости на срок 10–20 лет, рассказывает Роман Шендриков. Ставка составляет в среднем от 3,5% до 5% годовых. Для оформления кредита необходимо предъявить в банке бланк-заявление на предоставление кредита, загранпаспорт и свидетельство о браке или разводе, договор купли-продажи. Также нужно предоставить документы, подтверждающие платежеспособность: справку о доходах (на фирменном бланке с печатью), втрое превышающих месячную сумму выплаты по кредиту, и выписку с банковского счета о движении денежных средств за последние три месяца. Дополнительными бумагами, подтверждающими платежеспособность, могут стать копии документов о наличии движимого и недвижимого имущества.
Процедура одобрения ипотеки или кредита для нерезидента Евросоюза во Франции не является унифицированной. Все зависит от каждого конкретного случая и заинтересованности продавца, застройщика и банка в российском клиенте, уточняет Татьяна Булах. На практике банки ЕС предпочитают выдавать займы россиянам под залог активов, уже имеющихся у будущего покупателя на территории Евросоюза.
