Существующие ограничения можно разделить на две группы. Первая – это чисто градостроительные нормы, существующие в данной местности. Они особенно актуальны для прибрежной полосы. Вторая группа – это юридические ограничения, существующие именно для зарубежных покупателей недвижимости.
Регламент прежде всего
На первый взгляд, градостроительные ограничения должны волновать только тех, кто собирается сам построить дом на купленном участке. Но на практике это не совсем так. Например, в Испании далеко не все местные граждане отличаются чрезмерной законопослушностью. Весьма распространена такая практика: чтобы уложиться в максимально допустимую площадь, одно из помещений при строительстве буквально замуровывают. А после обмеров и регистрации объекта эта «тайная комната» становится явной. Купив такой дом, можно, как минимум, столкнуться с более высокими налогами, а в худшем случае не исключен серьезный конфликт с властями, которые вправе потребовать привести площадь дома в соответствие с документами.
Обычно градостроительные ограничения принимают местные власти, и они различаются в зависимости от региона. Так, на одном из Канарских островов любой новый дом должен выглядеть в стиле уже существующих строений и обязательно иметь белый фасад. В Болгарии максимальная площадь дома зависит от площади участка. В Европе весьма развито местное самоуправление, а это значит, что где-нибудь во французской глубинке местные жители могут не дать согласия на возведение чрезмерно современного творения архитектуры из стекла и бетона. Даже такие нюансы, как допустимый цвет кровли и фасада, часто жестко регламентированы, не говоря уже о соблюдении красных линий и максимальной высоты домов. Особенно строгие требования к архитектуре существуют на греческих островах.
Существуют и такие примеры, когда общие градостроительные нормы зафиксированы на уровне национальных законов. Допустим, в Швейцарии считается, что богатым покупателям совершенно ни к чему выставлять напоказ уровень своего состояния. А поэтому и арабскому шейху, и российскому олигарху придется смириться с максимальной площадью участка всего в 100 кв. м, а площадь самого дома не может превышать 350 кв. м.
Рукотворный дефицит
Поскольку многие россияне предпочитают покупать зарубежную недвижимость на морском побережье, то для них имеют особое значение те ограничения, которые связаны с застройкой береговой линии. Не так давно все средиземноморские страны приняли конвенцию о сохранении побережья, которая предполагает ограничение застройки.
Эти нормы, безусловно, оказали весьма позитивное действие на бурно развивавшиеся в последние годы рынки курортной недвижимости Болгарии, Хорватии и Черногории. Правда, в Болгарии часть побережья все же успели «перенаселить», к тому же в странах Восточной Европы остается высокой коррупция, так что застройщикам удавалось проталкивать свои проекты в обход существующих правил. В Черногории проблема усугублялась тем, что, несмотря на полный запрет строительства на береговой линии, само это понятие не было четко определено. Впрочем, власти бывших соцстран быстро поняли, что ограничение застройки – в их собственных интересах, поскольку побережье – один из главных ресурсов их экономик. Так что сейчас протолкнуть «неправильный» проект застройщикам уже не удается. А в Черногории доходило даже до сноса зданий, построенных с нарушениями.
Земля – только для своих
Далеко не все государства готовы распахнуть двери для иностранных инвестиций в недвижимость. Некоторые из них, напротив, защищают свой рынок от иностранцев. Самое распространенное ограничение – это запрет на продажу иностранцам земли. Обойти его обычно несложно: для этого необходимо оформить покупку на местную фирму, предварительно ее зарегистрировав. Впрочем, легкость эта относительна – например, в Хорватии регистрация компании обойдется от 4500 до 6000 евро, а ее содержание будет стоить не менее 3000 евро в год.
Кстати, значение имеет не только статус покупателя, но и статус самого участка. Если с соответствии с планами он не предназначен под застройку, то власти не дадут разрешение на строительство, хотя продавец вполне может уверять, что никаких проблем нет. В той же Хорватии опытные риэлторы советуют своим клиентам покупать участки, на которых уже что-то было построено, например, имеются развалины фундамента. В этом случае получить разрешение на строительство гораздо проще. Другой вариант – купить старый дом под снос или реконструкцию.
В Болгарии существуют два отдельных права собственности – на землю и на недвижимость, которая на ней расположена. Жилье может купить любой, а вот земля может принадлежать только резидентам. Проще всего купить квартиру, а при покупке виллы, чтобы оформить в собственность участок, приходится открывать местную фирму или представительство российской компании, причем «местная» фирма должна иметь хотя бы 1% болгарского участия.
Иностранцев впускают по квотам
Впрочем, вся эта балканская бюрократия покажется сущим пустяком по сравнению с порядками, существующими в Швейцарии. Власти этой страны весьма жестко защищают местный рынок недвижимости от иностранцев. На это у них два мотива: первый – чтобы не «понаехали», второй – чтобы ограничить спекулятивный рост рынка. Продажа жилья иностранцам происходит по квотам. В год таких квот выдается около 1600 на всю страну – правительство распределяет их между кантонами. Но проблема не только в этом. В конце 1990-х было законодательно закреплено понятие «второй дом», которое весьма актуально для иностранцев – любой дом, который они покупают за границей, можно считать «вторым». В подавляющем большинстве кантонов второй дом нельзя купить никому и ни при каких обстоятельствах. Например, если вы захотите купить жилье в Цюрихе, вам скажут: «Никаких проблем». Но это должен быть ваш основной дом, то есть вы должны там постоянно жить и работать.
Интересно, что даже европейские чиновники, работающие в Женеве, вынуждены покупать жилье в приграничных районах Франции, где нет таких ограничений. Второй дом можно купить лишь на горных курортах, но далеко не на всех и только в пределах квот. Но и на этом проблемы не заканчиваются. Иностранец, купивший заветный «второй дом», может жить там не более шести месяцев в году, из которых подряд – не более трех месяцев. Некоторые законодатели в прошлом году заговорили о необходимости отмены действующего с 1961 г. закона Коллера, который и регулирует покупку недвижимости иностранцами. Параллельно предлагается ввести жесткие меры по защите от миграции и спекуляции недвижимостью. Но пока это все остается на уровне разговоров.
«Добро пожаловать», или «посторонним вход запрещен»
В Австрии тоже есть особые правила для иностранцев, хотя и не столь жесткие, как в Швейцарии. Там тоже необходимо получать разрешение на покупку, причем гражданин России может его дожидаться полгода, а для жителей ЕС бумаги обычно приходят за две недели. Чтобы началась проверка заявления, необходимо сначала найти конкретный объект недвижимости. Но далеко не каждый австриец захочет ждать так долго. И уж во всяком случае он постарается выставить более высокую цену. Впрочем, наши граждане и здесь находят свой путь – они оформляют покупку через европейскую компанию.
В принципе, любое ограничение ведет к сужению рынка, а значит, и к росту цен. Но это касается скорее градостроительных ограничений. А вот квоты для иностранных покупателей и деления на «первый» и «второй» дом, напротив, направлены на сдерживание цен. И надо сказать, что эту задачу властям таких стран удается успешно выполнять. А поскольку рынки не перегреваются, то и «жесткая посадка» в моменты кризиса им не грозит. Не случайно рынки недвижимости Австрии и Швейцарии, по данным CB Richard Ellis, оказались в 2009 г. самыми стабильными. Так что далеко не всегда имеет смысл искать страну, где нет никаких ограничений для иностранцев. Возможно, имеет смысл попытаться сыграть по правилам и попасть в число избранных.
