Сейчас большинство специалистов в области недвижимости рекомендуют своим клиентам не рисковать и предпочесть завершенные комплексы строящимся. Однако на рынке остается немало проектов на стадии строительства, очень привлекательных с точки зрения месторасположения, уникальных особенностей архитектуры или инфраструктуры. Бывает и так, что не завершенный пока проект просто нравится покупателю – и, несмотря на все уговоры специалистов, он все же желает приобрести собственность в нем.
Попробуем разобраться, стоит ли сейчас, в период финансового кризиса, приобретать жилье на стадии строительства, и если да, то как можно снизить риски при покупке.
Взвесим все плюсы…
Каковы вообще преимущества покупки недвижимости на ранней стадии строительства?
Продажа объектов недвижимости на стадии строительства нередко начинается задолго до того, как строители начинают копать котлован, и чем быстрее покупатель внесет депозит, тем большую скидку получит. Рекламные объявления застройщиков гласят о том, что покупателям на начальной стадии строительства предлагается скидка от 5 до 20% по отношению к цене готового объекта, который будет завершен через 2 или 3 года. Инвестор, купивший больше одной единицы недвижимости, получит еще большую скидку.
Хорошие скидки на покупку off-plan дают возможность для получения прибыли. Если продать жилье, как только завершится строительство, можно получить неплохой прирост капитала, особенно на фоне растущего рынка. При этом в ряде стран переуступить недвижимость можно до окончательного завершения процедуры покупки, что позволяет избежать расходов по оплате регистрации права собственности, так как свидетельство по окончании строительства будет выдано на имя конечного покупателя.
Как правило, на ранних стадиях строительства покупателям предлагаются гибкие условия оплаты – при подписании контракта вносится первый платеж размером от 10 до 30% от стоимости объекта, а остальное выплачивается по частям в соответствии с определенным графиком вплоть до завершения строительства.
Неоспоримым преимуществом при покупке жилья на ранних стадиях строительства является широкий спектр предложения. Можно выбрать комфортную планировку, оптимальный этаж, лучшие виды и т. д.
…И минусы
Риски, которые могут возникнуть при покупке строящегося объекта, можно условно разделить на две группы. Во-первых, это задержка сдачи объекта на существенный срок или незавершение строительства – как самое печальное событие. Ко второй группе относится удешевление строительства и снижение потребительских характеристик. На первый взгляд эти изменения могут быть незаметны, но если изучить спецификацию, которая быть указана в договоре, то в результате можно будет найти много расхождений – не та отделка, отсутствие запланированной инфраструктуры, отсутствие управляющей компании и т. д.
Чтобы не ошибиться при выборе застройщика в такое непростое даже для крупных девелоперов время, необходимо разобраться в основных экономических причинах, которые приводят к повышению рисков. Это в первую очередь кризис кредитования, падение покупательского спроса и, как следствие, отсутствие текущего финансирования строительства. Очевидно, что наиболее устойчивы сейчас те застройщики, которые строят не на заемные средства, а на свои, и чье финансирование при этом не зависит от темпов продаж.
Перед нами стоит, казалось бы, простая и одновременно трудновыполнимая задача – найти такого застройщика. По каким признакам его можно определить, не прибегая к доскональной проверке компании юристами, хотя в период кризиса именно подобное «расследование», которое в международной практике называется due diligence, избавило бы вас от рискованного решения? Как определить надежность компании и источники ее финансирования по прямым и косвенным признакам, и кто может в этом помочь?
Как уменьшить риски
Самое простое и логичное решение – ознакомиться с подробной историей деятельности компании-застройщика. Эта информация доступна и на сайте компании, и в каталогах, и в прессе. Посмотрите, сколько проектов уже построено, какова структура деятельности компании – строит ли она только жилье, или реализует также коммерческие проекты (офисы, торговые центры). Запросите детальные прайс-листы других объектов, это поможет вам узнать, сколько квартир продано, сколько зарезервировано и сколько свободно. Ознакомьтесь с планом платежей.
Очень полезно узнать, каким образом финансируется строительство. Обычно информация о привлечении заемных средств банка или какой-либо инвестиционной группы доступна потребителям в офисе компании. Внимательно ознакомьтесь с этими сведениями, спросите о пропорциональном соотношении источников финансирования строительства. Если вам по каким-то причинам отказываются предоставить такую информацию, попробуйте проконсультироваться с юристами компании. У любого уважающего себя застройщика есть несколько копий необходимого комплекта документов, которые доступны для ознакомления в офисе компании, а по запросу потенциального покупателя должны быть изготовлены копии и для него персонально.
Общий совет можно дать такой: для минимизации рисков строительство должно быть завершено хотя бы на 70%. В этом случае даже если возникнут какие-то сложности с продажами, все равно вероятность того, что жилье будет достроено на собственные средства или на банковский кредит, приближается к 100%.
При этом в каждой стране есть свои особенности. Так, на Кипре все крупные девелоперы имеют банковские гарантии финансирования своих проектов, в основе которых лежит залог земли, на которой ведется строительство. Учитывая, что кипрская банковская система в меньшей степени пострадала от кризиса, можно считать, что в этой стране риски при покупке новостроек на стадии off-plan меньше, чем в других странах.
И все же, и все же…
Но даже если проект построен и сдан вовремя, остаются риски инвестиционного плана. Так, по мнению ведущих английских аналитиков рынка, покупка недвижимости на стадии off-plan может принести хороший прирост капитала на растущем рынке, однако во времена высоких кредитных ставок и падения спроса существует риск остаться с объектом, который при завершении строительства будет стоить меньше, чем за него заплачено на ранней стадии.
Далее, когда рынок находится в состоянии затишья или падения, могут возникнуть трудности с перепродажей недвижимости – а ведь любой рынок недвижимости невозможно безошибочно спрогнозировать на 2 или 3 года вперед. Это приведет к замораживанию средства, что нередко неприемлемо для инвестора.
Именно такая ситуация сейчас происходит на рынке недвижимости Болгарии – многие застройщики, которые должны были сдавать свои объекты летом 2009–2010 гг., не выдерживают конкуренции с огромным количеством дешевых объектов – от 30 000 евро за студию в уже построенных комплексах, – которые распродают частные инвесторы. Многим приходиться либо замораживать свои проекты, либо выставлять их на продажу уже целиком как инвестиционный проект. Хорошими темпами продаж и стабильными ценами могут похвастать только проекты, которые имеют реальные конкурентные преимущества.
Тем, кто планирует сдавать свою недвижимость в аренду, также есть о чем задуматься. Купив собственность в большом комплексе, можно столкнуться с проблемой того, что еще несколько десятков идентичных объектов недвижимости выйдут на рынок аренды одновременно. В таких условиях трудно достичь желаемых высоких арендных ставок.
Осторожность прежде всего
Итак, покупка недвижимости off-plan – это очень соблазнительная, но при этом и высокорискованная стратегия. Новостройки широко и очень грамотно разрекламированы, к продажам новостроек привлекают команду улыбчивых, лощеных профессионалов, однако простая истина заключается в том, что с момента внесения первого депозита до получения ключей от дома с рынком недвижимости может произойти все что угодно.
Безусловно, эта схема может сработать, и она прекрасно работала на протяжении многих лет. Однако тем, у кого бюджет не предполагает финансовой страховки, стоит лишний раз взвесить все за и против. В любом случае вступайте в такие сделки очень осторожно, внимательно оценивайте риски и преимущества покупки, а также состояние рынка новостроек того региона и той страны, где планируете совершить сделку.
