Чтобы «акты» шли без «антрактов»
Очевидно, что на первичном рынке безопаснее всего покупать готовый объект. Тем не менее, специалисты компании «Форт Нокс» уверяют, что внешняя готовность здания не является гарантией для покупателя: есть немало примеров, когда практически достроенный объект, получивший Акт 14 и готовый к оформлению Акта 15, так и оставался неоконченным: по каким-то причинам инвестор прекращал финансирование.
В этой терминологии стоит разобраться любому покупателю. Этапы строительства в Болгарии четко регламентированы, по завершении каждого из них подписывается соответствующий акт.
«Акт 14 означает завершение грубого строительства – стен и крыши, – поясняет Светлана Александрова, генеральный директор санкт-петербургского «Юридического Бюро ЮрРайт». – Акт 15 – это разрешение на пользование жилым помещением, когда закончено все – внешняя и внутренняя отделка, проведена вода, электричество, и, в принципе, можно жить. Акт 16 – государственная приемка объекта».
Но это общая схема, а сроки оформления каждого документа могут варьироваться. По словам Юлии Титовой, руководителя отдела зарубежной недвижимости агентства «БЕСТ-Недвижимость», согласно недавно принятому закону, между получением Акта 15 и Акта 16 должно пройти не менее шести месяцев. Если раньше застройщики могли что-то доделать уже после получения Акта 16, то сейчас к моменту его подписания все запланированные работы должны завершиться, на что и выделяются эти полгода.
Безопасность сделки
Сама процедура покупки в Болгарии отработана очень четко. «Первый документ, который подписывает клиент и застройщик, – это форма, свидетельствующая о резервировании объекта, – говорит Татьяна Васильева, генеральный директор компании «Алиса Эстейт». – B нашей резервационной форме есть пункт о том, что цена повышению не подлежит». Как рассказали в компании «ЮрРайт», после резервирования объекта в течение двух-трех дней готовится договор. В нем фиксируется конечная сумма и порядок оплаты по фазам строительства. После получения разрешения на право пользования жилым помещением (Акта 15) или госприемки (Акта 16) оформляется нотариальное свидетельство о регистрации права собственности.
«По законодательству вступление в право собственности возможно и на этапе строительства (так называемое приобретение прав на строительство), но при этом покупатель не получает каких-либо гарантий, касающихся сроков сдачи объекта. А кризис повысил риски, связанные с такого рода сделками», – отмечает Игорь Кукуй, старший советник по продажам болгарской строительной компании «Форт Нокс».
Юлия Титова рассказывает об опыте продаж off-plan так: «Случаев с «обманутыми вкладчиками» в нашей практике не встречалось, но иногда клиенты были разочарованы». Типичная ситуация – когда клиент не услышал или не понял, что значит термин «общая площадь» в болгарском понимании – то есть что, во-первых, замеры производятся по внешней стороне апартаментов (включая толщину стен), а во-вторых, в указанную в договоре цифру помимо площади самих апартаментов входит и доля от общих помещений. А то, что в России в документах БТИ – «общая площадь», в Болгарии называют «жилой площадью».
Что включено в цену
НДС разные компании могут включать в цену жилья или прописывать как отдельный платеж. Также важно проверить, что включено в стоимость апартаментов или дома. «Например, наша компания сдает апартаменты полностью готовыми к использованию, – рассказывает Игорь Кукуй. – В квартирах все есть: отделочные работы выполнены, счетчики установлены, санузел оборудован. За дополнительную плату мы предлагаем варианты меблировки».
В то же время ряд компаний продают недвижимость, не включая в цену квартиры отделку, или подключение электро- и водоснабжения, или установку кондиционеров и счетчиков. Особенно важно учитывать такие расходы при «бюджетной» покупке: став владельцем недорогой студии, обидно будет узнать, что подключение к коммуникациям выльется еще в несколько тысяч евро.
Договор дороже денег
«Вся ответственность застройщика прописывается в предварительном договоре купли-продажи, – рассказывает Светлана Александрова. – В случае, если серьезно нарушаются сроки, нужно идти сначала претензионным путем, ну а потом обращаться через адвоката в суд. Договор обязательно должен быть составлен на двух языках – русском и болгарском. Не следует работать с «частниками», даже с русскими: если вдруг возникнут проблемы, привлечь их к ответственности невозможно».
Что делать, когда строительство заморожено? «Вопрос сложный, объясню почему, – говорит Татьяна Васильева. – Как правило, в договоре указывается только срок окончания работ. В этом случае доказать, что строительство заморожено, совсем не просто: вам могут ответить, что все успеют окончить в срок. И такая вероятность действительно существует. Один из выходов – настоять, чтобы в предварительном договоре указали сроки каждого этапа строительства и прописали, что в случае задержки покупатель имеет право потребовать возврата внесенных средств в полном объеме. Но на такое идут далеко не все продавцы».
В любом случае, советуют в компании «Алиса Эстейт», в договоре необходимо уделить особое внимание пункту о форс-мажорных обстоятельствах, чтобы списать на них остановку работ было максимально сложно. Справедливости ради надо сказать, что задержки строительства в Болгарии хотя и случаются, но обычно ограничиваются сроком от нескольких месяцев до года.
Земля только для своих
«Иностранцам пока не разрешается покупать землю в Болгарии, – говорит Татьяна Васильева. – Для приобретения участка необходимо оформить его на юридическое лицо, созданное в соответствии с болгарским законодательством. Существует несколько вариантов покупки виллы с участком: приобрести и виллу, и землю на юридическое лицо либо зарегистрировать дом на физическое, а землю – на юридическое лицо. А на первичном рынке застройщики иногда предлагают оставить землю оформленной на него с обязательством немедленного переоформления по желанию собственника. Это, конечно, должно быть отражено в договоре с застройщиком».
Вопреки мнению, что на рынке недвижимости Болгарии началась чуть ли не тотальная распродажа, на самом деле цены упали далеко не на все жилье. По словам Светланы Александровой, в основном снижение цен коснулось наименее интересных объектов и проектов на начальной стадии строительства. «Однако договариваться о скидках и рассрочках сегодня стало гораздо легче, чем год назад», – уверяет эксперт.
Но покупать придется на свои. «Болгарские банки практически остановили ипотеку для нерезидентов, выдают кредиты только на готовые объекты», – говорит Игорь Кукуй.
Гораздо проще договориться о рассрочке. Зачастую на этапе строительства девелоперы предоставляют рассрочку, позволяющую внести 30% от стоимости при подписании договора, еще 20–30% – после возведения каркаса здания, а остальное – при полной готовности или по приемке в эксплуатацию.
Сейчас компании предлагают рассрочку и при покупке уже готовых объектов. Например, в том же «Форт Нокс» можно внести 30–50% при подписании договора, а остаток внести в течение года. По большинству проектов, которые продает компания «БЕСТ-Недвижимость», рассрочка также оформляется на год, но есть варианты и на три года.
Избежать разочарования
Нередко в статьях о юридической стороне сделок с недвижимостью советуют «внимательно читать договор». На самом деле читать его внимательно или нет – разницы нет никакой. Если вы не юрист, то вы там все равно ничего не поймете, а если юрист, то зачем вам читать статью журналиста, который едва ли в этом смыслит больше, чем вы?
С практической точки зрения важнее знать, что болгарский рынок достаточно безопасен для инвестиций. И разочарования бывают связаны не с потерей вложенных денег и даже не с задержками строительства, а с несоответствием готового объекта рекламным обещаниям. Прежде всего это касается не самого здания, а уровня инфраструктуры и сервиса.
Покупателю важно найти серьезную компанию, которая возьмет заботы на себя и не станет вводить клиента в заблуждение красивыми обещаниями. Конечно, не стоит забывать и о том, что каждый товар имеет свою цену. Об остальном позаботятся профессионалы.
