Рынок недвижимости США: текущая ситуация

Коротко о главном

Все эксперты сходятся во мнении о том, что динамичный рынок недвижимости США всегда интересен для наблюдений, и для грамотного вложения средств очень важно знать основные тенденции и настроения этого обширного и столь разнообразного сектора.

Сегодня иностранцы считают сделки с недвижимостью США привлекательными как никогда. Их не останавливают потенциальные риски, которые, впрочем, есть всегда и везде. К ним можно отнести неравномерные настроения на рынке (депрессивность в Детройте, пик с тенденцией перегрева в Калифорнии), необходимость иметь дело с законами другого государства, колебания валютных курсов и т.д. И, пока местные американские инвесторы ищут высокие доходы за рубежом, представители других государств пользуются восстановившимся рынком, чтобы заключить максимально выгодные сделки с объектами США.

Неуклонно растущий приток капитала на американские рынки, а также лимитированный объем предложения постепенно меняют правила игры, что, собственно, и побуждает инвесторов к новым инвестициям в ликвидную недвижимость Нью-Йорка, Калифорнии и Флориды – штатов, исконно любимых не только инвесторами из России, но и представителями Китая и Средней Азии.

Традиционную десятку лидеров по вложениям в недвижимость формируют крупнейшие города страны: Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Вашингтон, Сиэтл, Бостон, Атланта, Майами, Остин и Хьюстон. Однако большая часть этих городов либо исчерпала свой инвестиционный потенциал, либо «входной билет» на этот рынок так дорог, что по карману далеко не всем инвесторам. Охлаждению интереса российских покупателей к объектам Сиэтла, Бостона, Атланты и Вашингтона также поспособствовало резкое сокращение рынка авиаперевозок из России в США.

Как добраться

Без пересадок из Москвы можно долететь только до Нью-Йорка и Лос-Анджелеса, а чтобы добраться до Майами, Орландо, Атланты, Чикаго, Далласа, Сиэтла или Солт-Лейк-Сити придется сделать как минимум одну пересадку.

Десятичасовой беспересадочный перелет из Москвы в Нью-Йорк и обратно авиакомпанией «Аэрофлот» обойдется в 29 000 рублей. Стоимость билета с пересадкой дешевле, примерно 22 000 в оба конца (Swiss Airlines, Lufthansa, United Airlines и многие другие). Прямой перелет в Лос-Анджелес, расположенный на другом побережье страны, длится чуть более 12 часов, а стоит почти вдвое дороже (к примеру, «Аэрофлот», 48 000 рублей). И заметно дешевле обойдутся авиабилеты с пересадкой в одном из аэропортов Европы. Так, за 26 000 можно долететь в Эл-Эй с пересадкой в Вене (Austrian Airlines).

Ситуация на рынке недвижимости

Согласно данным крупного американского портала Zillow, по состоянию на конец января 2017 года средняя стоимость недвижимости в США составляла $195 300. Прирост цены по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,6%, а в динамике за минувший год цены увеличились на 7,2%. По прогнозам специалистов того же портала и представителей Национальной ассоциации риэлторов (NAR), к январю 2018 года средняя стоимость недвижимости в США повысится на 3%.

Это по-прежнему меньше исторического максимума, зафиксированного в апреле 2007 года, когда стоимость единицы жилья в среднем по стране составляла $196 000, однако медленное и планомерное увеличение стоимости теперь стало очевидным. За последние 10-12 лет тенденции рынка недвижимости США напоминали американские горки: волнообразные пики максимумов сменялись столь же стремительными минимумами, то устанавливая новые мировые рекорды стоимости, то «обесценивая» целые города. Сегодня специалисты прогнозируют, что как только пройдет неопределенность в отношении новой администрации Белого дома и традиционный сезонный спад активности, ситуация будет развиваться по сценарию высокого спроса.  

Согласно данным Национальной ассоциации застройщиков, возведение новых объектов выросло с 784 000 единиц в 2012 году до прогнозируемого уровня 1,162 млн в 2016 году. Тем не менее на национальном уровне по-прежнему наблюдается нехватка жилых объектов. В 2017 году в США должно быть построено 1,242 млн единиц нового жилья, и тенденция роста строительной активности сохранится в следующие пять лет. В то время как цены на недвижимость не должны совершить резких скачков, они, согласно прогнозам, также сохранят тенденцию к росту.

Плюсы для покупателей

Приобретая недвижимость для себя, стоит исходить из двух параметров: личных предпочтений (по региону, климату, близости к океану или к горам, любви к шумным мегаполисам или стремлению к тихой жизни в «одноэтажной Америке») и наличия рабочих мест для реализации собственных талантов. Безусловно, большую часть вопросов можно отсеять, проведя «домашнюю работу», но принимать окончательное решение о регионе покупки недвижимости для собственного пользования нужно на месте, видя все своими глазами.

Если недвижимость в США приобретается с инвестиционной целью, то это должны быть ликвидные объекты в городах с высоким числом потенциальных арендаторов. Так, эксперты национального рынка недвижимости выделяют следующие города: Остин (штат Техас), где жилье арендует 42% населения, а средняя арендная ставка составляет $1216 в месяц; Лас-Вегас (штат Невада), где почти половина населения (47%) проживает в съемном жилье и платит за это около $1084 и город Модесто в штате Калифорния – 43% жителей снимают недвижимость по цене около $1218 в месяц. Неплохой арендный потенциал эксперты отмечают у городов Фейетвилл (штат Арканзас), Риверсайд (Калифорния), Сейлем (Орегон), Сан-Антонио (Техас) и Финикс (Аризона) – во всех городах процент жителей, не владеющих собственным жильем, колеблется в районе 35-37% от общей численности населения, что позволяет инвесторам заработать на сдаче недвижимости в аренду. Жилье в одном из перечисленных городов способно генерировать рентный доход от $891 в месяц.

В крупных городах, таких как Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Окленд, Бостон и Нью-Йорк, спрос на аренду недвижимости также стремительно растет. Экономический эффект от покупки жилья в городе с большим числом трудоспособного населения и низким уровнем безработицы может достигать 30% при сдаче недвижимости в аренду.

Наиболее интересные регионы для инвестиций

Нью-Йорк

Средняя стоимость недвижимости: $384 202

Средний доход от аренды: $1266

Большое Яблоко или Столица мира – колоритный, многонациональный и космополитичный мегаполис, который никогда не спит и манит иллюзией легкого воплощения в жизнь американской мечты. Каждый из пяти районов города – Манхэттен, Бруклин, Квинс, Бронкс и Стейтен-Айленд – может предложить различные типы жилья, от апартаментов и кондоминиумов до отдельно стоящих домов и роскошных особняков.  

Студию (30 кв. м) в историческом районе Челси на острове Манхэттен можно приобрести за $390 000. Сдача этой недвижимости в аренду способна генерировать около $3500 в месяц. Чуть большая по метражу студия (40 кв. м), но уже в менее престижном Бруклине стоит около $340 000, а сдавать ее в аренду можно за $2350 в месяц. Квартиры на знаменитой Пятой авеню стоят от $1,5 млн. Самое бюджетное жилье Нью-Йорка можно найти в Восточном Гарлеме – здесь студии стоят от $160 000, но учитывая, что этот район носит сомнительную славу самого криминального, местные объекты нельзя назвать ни ликвидными, ни инвестиционно привлекательными.

Майами (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $232 449

Средний доход от аренды: $1149

Майами – это бессменный хит рынка недвижимости США, «богатый» предложением, активный рынок. Он привлекает всех видов покупателей – от олигархов до семей со средним достатком, от студентов до молодых специалистов. Майами очень любит молодежь, ведь здесь есть все возможности для того чтобы построить карьеру и пользоваться всеми привилегиями активного америаканского образа жизни. Недаром самыми востребованными здесь являются работники торговых предприятий, банковского сектора и IT-отрасли: львиную долю вакансий получают люди до 35 лет. За Майами-Бич, курортным городком в пригороде Майами, по сей день сохраняется слава развлекательного эпицентра страны. А идеально подходящими для тихой семейной жизни считаются такие пригороды Майами как Ки-Бискейн, Корал Гейблс и Дорал. В рамках облагораживания запущенных районов во многих общинах города стали возводиться новые жилые комплексы и объекты коммерческой недвижимости. И еще один момент: эксперты отмечают, что желающим вести «патриархальный» образ жизни стоит учесть тот факт, что население Майами очень лояльно относится к нетрадиционным семьям.

Как обычно, самые бюджетные объекты города можно найти в эмигрантских районах, они же, как правило, и самые криминальные. В Майами это район Литл Хайти, где проживают иммигранты из Гаити и других стран Карибского бассейна. Здесь жилье (40 кв. м) в кондоминиуме стоит от $65 500, но не стоит питать иллюзий по поводу ликвидности и доходности объекта – и сдать, и перепродать его будет затруднительно. Качественная квартира в безопасном районе и в непосредственной близости от океана стоит от $330 000-400 000. Дома в округе Майами-Дейд стоят от $220 000, однако цены престижных вилл с бассейнами и частными причалами начинаются от $2 млн.

Лос-Анджелес (штат Калифорния)

Средняя стоимость недвижимости: $487 716

Средний доход от аренды: $1271

Несмотря на то, что Город Ангелов одновременно считается эпицентром шоу-бизнеса и перегруженным мегаполисом, правда о второй по величине агломерации США заключается в том, что здесь «действительно сбываются мечты». Именно так на вопрос о том, почему они проживают именно здесь, ответит и знаменитый миллионер и молодая актриса, «пробующая» себя в Голливуде. Красивый, солнечный, никогда не спящий Эл Эй – это надежда и амбиции, страсть и мода. Местные жители называют себя не иначе, чем красивым словом Angelenos.

Квартиры с двумя спальнями в Лос-Анджелесе стоят от $200 000 (можно найти и за $100 000, но в среднем качественные объекты стоят $300 000-350 000), и, по прогнозам, в течение года эти цены вырастут на 2%. Просторные таунхаусы в легендарном Беверли-Хиллз стоят $1,3 млн, а средняя стоимость дома в престижном районе Бель-Эйр колеблется в районе $4 млн. Несмотря на сравнительно высокую стоимость жилья в Лос-Анджелесе, инвестиции здесь более чем привлекательны, к примеру, собственник квартиры с двумя спальнями в Западном Голливуде (агломерация Лос-Анджелес) стоимостью $800 000-1 млн c легкостью сдаст ее в аренду за $2500-3000 в месяц, и спрос на такую недвижимость достаточно высок.

Что касается Сан-Франциско, то ситуацию здесь подогревает дефицит жилого фонда и быстро развивающийся рынок труда. Все логично: в регионах с низкой строительной активностью, здоровым рынком рабочей силы и крепкой демографической составляющей спрос на жилье всегда будет стабильно высоким.

Неотъемлемой частью Сан-Франциско давно стала Силиконовая или, вернее, Кремниевая долина. Столь часто употребляемое название является лишь условной территорией, которую нельзя найти на географических картах. Крупнейшими и наиболее значимыми городами здесь считаются Сан-Хосе и Пало-Альто, а местные компании на слуху даже у тех жителей планеты, которые далеки от  мира высоких технологий. Именно в Силиконовой долине зафиксирована самая плотная концентрация специалистов IT-отрасли, которые считаются одними из самых высокооплачиваемых в стране. Рынок аренды здесь настолько скуден, что многие сотрудники корпораций перебираются в расположенный неподалеку Сакраменто и другие города вглубь материка. Высокая платежеспособность и относительный дефицит жилья привели к тому, что цены на недвижимость в среднем по округу Сан-Франциско довольно высокие (в среднем $700 875), а с инвестиционной точки зрения эти объекты не очень привлекательны. Так, чтобы получить $1000 рентного дохода, инвестор в Сан-Франциско должен вложить $551 000 – самый высокий показатель по всей территории США.

Средняя стоимость дома в Сан-Хосе – негласной столице Силиконовой долины – составляет $829 792, что почти в четыре раза превышает среднюю стоимость дома в США. А в самом Сан-Франциско за квартиру (74 кв. м) с одной спальней в новостройке престижного района Лоуэр Пасифик Хайтс придется заплатить $930 000.

Перспективные направления

Помимо крупных метрополий, специалисты рынка недвижимости, занимающиеся постоянным анализом сегмента, публикуют свои прогнозы наиболее «горячих» точек, и вот их мнение о том, в каких городах США стоит покупать недвижимость в 2017 году.

Даллас (штат Техас)

Средняя стоимость недвижимости: $233 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +31%

В 2017 году один из крупнейших техасских городов лидирует в рейтинге самых популярных направлений для инвестиций в недвижимость, тогда как в 2016 году Даллас занимал только шестую строчку. Специалисты прогнозируют, что в трехлетней перспективе цены здесь вырастут на 31%, а это самый оптимистичный показатель среди всех крупных городов США. По итогам прошлого года число рабочих мест здесь увеличилось почти на 4%, а цены на жилье выросли на 9%. В ближайшие три года прирост численности населения превысит 6%, а значит, спрос на жилье и цены на недвижимость будут только расти. В сравнении со средними показателями и доходами местного населения, недвижимость Далласа на сегодняшний день считается недооцененной.

Джэксонвилл (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $225 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +30%

Это самый густонаселенный город солнечной Флориды, численность населения которого ежегодно увеличивается в среднем на 5%. С учетом того, что рынок рабочих мест и трудовой миграции тоже растет, жилье в Джэксонвилле видится оптимальным инвестиционным вариантом. По оценкам экспертов, местная недвижимость недооценена в среднем на 8%.

Орландо (штат Флорида)

Средняя стоимость недвижимости: $219 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +28%

«Укрепляющаяся хорошими темпами экономика, прирост населения и увеличение числа рабочих мест открывают целый ряд перспектив перед инвесторами в местные объекты недвижимости», – говорит руководитель аналитического агентства Local Market Monitor, США, а к столь авторитетным рекомендациям стоит прислушиваться.

Сиэтл (штат Вашингтон)

Средняя стоимость недвижимости: $416 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +26%

За минувший год именно в Сиэтле был зафиксирован рекордный рост цен на недвижимость – на 12%, при этом средний «ценник» входит в тройку самых высоких в стране. Специалисты склонны связывать сложившуюся ситуацию с неспособностью строителей поспевать за растущей численностью населения и притоком рабочей силы. В течение ближайших трех лет спрос как на покупку, так и на аренду будет превышать предложение, а значит, сулит немалые дивиденды тем, кто успеет вложить средства в растущий рынок.

Солт-Лейк-Сити (штат Юта)

Средняя стоимость недвижимости: $277 000

Прогноз роста стоимости на ближайшие три года: +25%

Крупнейший город штата и столица XIX зимних Олимпийских игр также считается одним из лидеров современного рынка недвижимости США. Ежегодно цены на жилье здесь растут в среднем на 8%, а количество рабочих мест и новых жителей города увеличиваются на 2-3%. И хотя цены на местные объекты недвижимости нельзя назвать недооцененными, у них все еще остается потенциал роста.

Тонкости процесса купли-продажи

Для иностранцев существует ряд ограничений на владение недвижимостью в Америке, но для тех, кто приобретает жилье для последующей сдачи в аренду, законодательные «лимиты» незначительны. На федеральном уровне на нерезидентов распространяется лишь несколько ограничений (например, о покупке иностранцами сельскохозяйственных земель или Закон штата Оклахома о невозможности приобретать земли иностранцами), но для практических целей в большинстве случаев они не имеют большого значения.

Каждый штат имеет свои тонкости процедуры покупки недвижимости, равно как существует своя специфика в зависимости от округов и городов одного штата. Иностранцам, не владеющим всеми деталями процесса и нюансами законодательства, при покупке американского жилья проще, быстрее и выгоднее нанять агента. Его услуги будут стоить около 6% от стоимости недвижимости. К тому же, как правило, эти расходы берет на себя продавец.

На плечи покупателя ложится необходимость оплачивать титульное страхование (0,5-1%) и реестровые пошлины (0,2-0,5%). Расходы на юридическое сопровождение, по сложившейся практике, делятся поровну между продавцом и покупателем (по 0,5-1%). При продаже необходимо оплатить налог на переход права собственности (1-1,425%) и комиссионное вознаграждение агенту (около 6%, но точный размер оговаривается индивидуально). Стоит отметить, что налог на переход права собственности или так называемый Передаточный налог в пяти штатах – Миссисипи, Миссури, Нью-Мексико, Северная Дакота и Вайоминг – не применяется вовсе.

Налогообложение американской недвижимости

Нерезиденты обязаны платить подоходный налог с дохода, полученного на территории США, причем подавать декларацию можно от себя лично, от главы домохозяйства, от супружеской пары, чьи доходы считаются совместно, и от супружеской пары, чьи доходы считаются раздельно. Федеральный подоходный налог рассчитывается по прогрессивной шкале и, в зависимости от уровня дохода, имеет ставку от 10% до 39,60%. Также существуют налоги штатов, ставки которых в каждом штате различны, например, в штате Нью-Йорк этот налог варьируется от 4% до 8,82%. Нерезиденты обязаны уплачивать налог с дохода от аренды как на федеральном, так и на уровне штата, где этот доход получен.

При продаже недвижимости, которая была в собственности более года, продавец обязан уплатить налог в размере 20%, если же срок владения объектом составляет менее 12 месяцев, то сделка считается инвестиционной и подлежит налогообложению как стандартный подоходный налог (до 39,6%). Однако с помощью грамотного специалиста по налогообложению можно оптимизировать (уменьшить) сумму налога, списав затраты на содержание объекта недвижимости (например, в зачет идут проценты за ипотеку, страховка, платежи в ассоциацию домовладельца, расходы на ремонт и пр.).

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Кристину Меньщикову (Корпорация «Адвекс.Недвижимость»), Яну Добровольскую (Страна Плюс) и Владимира Олейникова (Rover Group Realty).

фото: Дмитрий Кругляк / flickr

Ольга Шошина