портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Рынок недвижимости Латвии и другие страны Балтики

Опубликовано:
Для нерезидентов рынок недвижимости Латвии выгодно отличается от других Балтийских стран возможностью купить жилье в ипотеку и получить вид на жительство за покупку недвижимости стоимостью от €250 000; рассмотрим, какие еще существуют отличия, какова динамика цен и чем привлекает россиян Латвия в частности и Прибалтика в целом.

Коротко о главном

Латвия – страна, практически «родная» для россиян. Все помнят советское прошлое, когда поездки в Прибалтику для многих стали совершенно обычным делом. После того как страна вошла в ЕС, она стала еще более привлекательной для переезда и покупки «второго дома». Так, благодаря запуску программы получения ВНЖ при покупке недвижимости в 2010 году, на латвийский рынок жилья хлынул мощный поток иностранных инвесторов, большую часть которого составляли россияне – и заметная доля приходилась на китайцев. Максимальный спрос со стороны наших соотечественников был направлен на объекты Риги и Юрмалы. И совершенно неудивительно: ведь порог «официального входа» в Европу составлял всего €142 000 для Риги – и €71 000 для покупки недвижимости за пределами столицы и в республиканских городах.

Однако ситуация резко изменилась в 2014 году, когда латвийские власти повысили стартовый объем инвестиций для получения ВНЖ Латвии до €250 000. Это привело к резкому спаду притока иностранного капитала: объемам инвестиций, поступившим в казну страны по инвестиционной программе, так и не удалось «побить рекордов» первых четырех лет ее существования (около €1 млрд). Китайцы, которые активно скупали недвижимость Латвии в погоне за европейским ВНЖ, сдали свои позиции.

В целом недвижимость Латвии считается одной из самых доступных в Европе, и на сегодняшний день около 20% жилья эконом-класса и почти 70% от всего объема сделок в сегменте дорогих объектов (€250 000-300 000) приходится на долю иностранцев. По статистическим данным из Земельной книги – латвийского государственного Регистра недвижимой собственности – по проведенным в последние годы сделкам в сегменте жилья премиум-класса, самые востребованные объекты недвижимости продолжают находиться в историческом центре Риги и в курортном городе Юрмала, а самыми активными покупателями по-прежнему считаются граждане России. За ними следуют украинцы, казахи и узбеки. Что касается стоимости квадратного метра жилья в столице Латвии, то цены здесь начинаются от €550 и доходят до €5000-6000 в престижном районе.

Смешанные тенденции показывает и рынок недвижимости Литвы: цены растут очень скромно, спрос остается депрессивным, зато активность в сфере строительства резко подскочила. Многие эксперты считают литовский рынок недвижимости самым многообещающим из всех балтийских стран. Традиционно наиболее дорогостоящие объекты сконцентрированы в столице: в Вильнюсе 1 кв. м в среднем обходится покупателям в €1352. В Каунасе и Клайпеде жилье можно купить по цене €957-992 за 1 кв. м, а в городах Паневежис и Шяуляй «квадрат» стоит €539 и €573 соответственно.

Немного отличается ситуация в Эстонии. Здесь на протяжении трех предыдущих лет специалисты отмечали сильный и стабильный рост цен на жилую недвижимость. В данный момент, по мнению экспертов, этот бум достиг своего «потолка», и рост стоимости значительно замедлился. Сейчас недвижимость в Таллинне в среднем стоит €1555/1 кв. м, в Тарту – €1218, Пярну €935, а в среднем по стране (за исключением столичного региона) жилье можно купить по цене €615 за «квадрат».

Как добраться

Москву и Петербург со всеми тремя столицами прибалтийских государств связывает прямое авиасообщение. Так, из Москвы в Ригу и обратно можно долететь за 1 час 40 минут («ЮТэйр», «Аэрофлот», AirBaltic), потратив на это чуть более 10 500 руб. Беспересадочный перелет в Таллинн и Вильнюс займет около двух часов, а стоимость билетов по маршруту туда и обратно будет колебаться от 8000 до 15 000 руб.

Географическая близость Прибалтики позволяет добраться и наземным транспортом, благо между нашими государствами проложены качественные трассы и налажено автобусное сообщение. Поездка на комфортабельном автобусе Ecolines из Москвы в Ригу (14 час 30 мин) будет стоить около 3000 рублей. Рейс Петербург-Рига продлится более 12 часов и обойдется путешественникам в 2000 рублей. Еще дешевле обойдется переезд из Северной Столицы в Таллинн – чуть больше 1000 рублей на человека.

Текущая ситуация на латвийском рынке недвижимости

К концу 2016 года на рынке недвижимости Риги зафиксирован максимальный за минувшие девять лет прирост цен – в годовом исчислении цены на жилье эконом-класса в латвийской столице выросли на 9,75%. Квадратный метр в центре города теперь стоит около €1200-2000, а в целом «вторичка» в микрорайонах Риги стоит €703 за кв. м.

Крупнейшее прибалтийское агентство недвижимости Ober-Haus приводит следующую статистику:

Квартиры вторичного рынка в спальных районах Риги стоят €550-1000/1 кв. м. Новые апартаменты в тех же жилых районах продаются по цене €1200-1800. «Вторичка» в центре и в Старом городе стоит €900-3600, здесь же цены на новостройки варьируются в пределах €1700-4000 за «квадрат». По итогу за весь 2016 год максимальное количество сделок с недвижимостью Риги было совершено в сфере купли-продажи квартир в блочных домах советской эпохи, где 1 кв. м в среднем стоит €600-800.

Активность на рынке недвижимости Латвии остается умеренной, поскольку доходы покупателей растут теми же темпами, что и цены на жилье. По прогнозам специалистов, в 2017 году стоимость жилья в Риге повысится на 4-6%. Однако латвийский рынок недвижимости не ограничивается исключительно столицей. За пределами Риги цены на жилье также растут. Так, в Огре, самом зеленом городе Латвии, благодаря множеству парков и лесов, стоимость жилья в 2016 году увеличилась на 7,5%, достигнув отметки в €477 за «квадрат». В Каугури, популярном жилом районе в западной части Юрмалы, и в Саласпилсе, городе, известном своей военной историей, цены за год выросли на 12,4% до €470 и €530 за 1 кв. м соответственно. В Елгаве, гостеприимном городе на берегу реки Лиелупе, жилье можно приобрести по цене около €400 за кв. м.

Первичное жилье эконом-класса в Вильнюсе (Литва) стоит €1000-1400/1 кв. м, новостройки среднего класса продаются за €1500-1900, а цены на жилье элитного сегмента стартуют от €2000 за «квадрат».

В Эстонии цены на столичное жилье вторичного и первичного рынка в спальных районах города варьируются в пределах €1000-1600 и €1500-2200 за 1 кв. м соответственно. Стоимость квадратного метра в историческом центре Таллинна составляет €2000-5000.

Плюсы для покупателей

  • Пожалуй, основной отличительной особенностью рынка недвижимости Латвии от других Балтийских стран является возможность получить вид на жительство. Для этого необходимо купить недвижимость, жилую или коммерческую, стоимостью от €250 000 (в периферийных городах Латвии на эту сумму можно приобрести несколько объектов).
  • Основное концептуальное отличие Латвии от других Балтийских стран заключается в огромной численности русскоязычного населения и наличии действительно элитных объектов недвижимости в Риге и Юрмале. Международная деловая активность, а также самый большой и красивый исторический центр закрепляют за Ригой и Латвией лидерские позиции.
  • Недвижимость в Прибалтике всегда считалась инвестиционно привлекательной, ее приобретали для последующей сдачи в аренду. Так, квартира площадью 40 кв. м в Эстонии способна генерировать доход около €380 в месяц. В Латвии и Литве каждый «квадрат» может ежемесячно приносить от €6 (старая квартира в довоенном здании в Латвии) до €9-10 (в центре литовского Вильнюса). Средняя доходность от аренды объекта недвижимости в Латвии составляет 4-5% годовых, в очень редких случаях 7-10%.
  • Если у покупателя нет возможности оплатить всю стоимость жилья в Прибалтике собственными средствами, то можно прибегнуть к ипотечному кредиту. Так, за выплаты ипотечного кредита в Латвии и Эстонии нерезиденты будут вынуждены переплачивать около 5,5-7% в год, в то время как для обращения за заемными средствами в Литве необходимо наличие вида на жительство, что сразу ставит крест на желании нерезидентов обзавестись местным жильем взаймы.

Наиболее интересные регионы для инвестиций

Интерес иностранных инвесторов к объектам недвижимости Латвии по большей части фокусируется на Риге и Юрмале. Самые престижные объекты столицы сосредоточены в центре и в Старом городе. Новые апартаменты в центральной части Риги стоят от €1700 за 1 кв. м, а цены в эксклюзивных проектах достигают €5000-6000 за «квадрат». Исходя из того, что в 2016 году в Риге было введено в эксплуатацию 1250 новых апартаментов и еще 1500 планируют ввести в 2017 г., нынешним покупателям есть и будет из чего выбрать. Наибольшим спросом в новостройках Риги пользуются трехкомнатные апартаменты площадью 60-70 кв. м, и «двушки» площадью 50 «квадратов». В зданиях довоенного периода в центральной части города потенциальные покупатели чаще всего ищут квартиры площадью от 50 до 80 кв. м, с ремонтом, двумя или тремя отдельными комнатами, в ценовом диапазоне от €80 000 до €100 000. Если в здании нет лифта, то интерес инвесторов ограничивается тремя нижними этажами.

Желающие приобрести отдельный дом концентрируют свое внимание на пригороде Риги, в ценовом диапазоне до €150 000. Есть множество интересных домов по цене €40 000-65 000 в Огре и Икшкиле, и с ценой до €100 000 в муниципалитете Кекава.

В спальных районах литовского Вильнюса новостройки продаются по цене €980-1700 за «квадрат». При этом стоит учитывать местную особенность, что новое жилье в Литве сдается в черновой отделке, то есть на выравнивание полов, покраску, освещение и сантехнику необходимо выделить дополнительные средства из расчета €200-300 на 1 кв. м. Ориентировочно новое жилье (около 50 кв. м) обойдется покупателям от €50 000 и еще около €10 000 потребуется на то, чтобы сделать новостройку пригодной для проживания. Жилье в безликих типовых постройках советского периода в спальных районах Вильнюса стоит €47 000-58 000. В наиболее престижных пригородах Вильнюса, Антакальнис, Зверьяс и Валакампиай, жилье продается по цене €1500-2100 за кв. м.

Отдельные дома (150-200 кв. м с земельным участком) в новых жилых районах Вильнюса или в пределах городской черты (10-20 км) продаются по цене €110 000-165 000 и также в черновой отделке, при этом цены на просторные дома в наиболее престижных районах Вильнюса доходят до €1-2 млн. Стоимость смежных домов и таунхаусов варьируется в пределах €95 000-125 000. Другие крупные города Литвы (Каунас, Клайпеда, Паневежис и Шяуляй) привлекают в основном резидентов и большим спросом среди россиян не пользуются.

В Таллинне, столице Эстонии, одинаково интересны объекты как первичного, так и вторичного рынка. Старый жилой фонд исторической части города привлекает хорошими видами, престижем района и уникальной архитектурной стилистикой. Здесь цены на жилье доходят, а иногда и превышают €3000 за кв. м «Вторичка» в спальных районах Таллинна хоть и не отличается оригинальностью построек, но привлекает относительно низкими ценами – €1000-1300/1 кв. м. В свою очередь новостройки подкупают бережливых инвесторов своей энергоэффективностью (меньшими оплатами за тепло), однако такое жилье изначально стоит дороже: €1500-2200 в спальных районах и €2300-5000 за первичный объект в центре города. В популярных пригородах, таких как Пирита, Нымме и Какумяэ, цены на современные апартаменты варьируются от €1800 до €3000 за кв. м.

Любители проживать в отдельно стоящих домах, помимо Таллинна отдают предпочтение волостям Виймси, Раэ, Харку. Здесь новые дома (новостройки или жилье не старше 5 лет) площадью 130-180 кв. м с современными техническими решениями и энергоэффективной системой отопления стоят €170 000-250 000.

Тонкости процесса купли-продажи и дополнительные затраты

Иностранцы могут свободно покупать и продавать недвижимость в Латвии (за исключением сельскохозяйственных земель и лесных угодий) при условии, что объект был приобретен отдельно от земли, на которой он находится. Покупка земли нерезидентом осуществляется только с согласия муниципалитета, однако на долгосрочную аренду (до 99 лет) никаких законодательных запретов на иностранцев не накладывается.

К дополнительным затратам, к которым должен быть готов покупатель недвижимости в Латвии, относится необходимость оплачивать госпошлину (2% от стоимости объекта) и нотариальный сбор (0,10% + 21% от суммы сбора в качестве НДС).

В Литве, также за исключением земель сельскохозяйственного назначения, практически нет ограничений на владение землей иностранцами. Затраты (нотариальный и регистрационный сборы), сопровождающие сделку купли-продажи, не превышают 1% от стоимости объекта.

В Эстонии иностранные граждане и компании могут приобретать недвижимость с разрешения местных властей. Плюс, существуют формальные ограничения на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий площадью более 10 гектаров, но в глазах россиян подобные инвестиции никогда не значились приоритетными. Также иностранцы, в том числе и россияне, не могут приобретать земли на компактных островах и на определенных территориях, прилегающих к российской границе.

Дополнительные затраты, которые ложатся на плечи покупателя недвижимости в Эстонии, составляют 2,5-5,5%. Сюда входят комиссионные риэлтору, нотариальный сбор, госпошлина и регистрационный сбор.

Налогообложение недвижимости

В Латвии недвижимость, которая используется для предпринимательской деятельности, облагается налогом в размере 0,6-1,5% от кадастровой стоимости объекта. В том случае, когда недвижимость используется исключительно для личного проживания, применяется прогрессивная шкала налогообложения (от 0,2%).

Действующая ставка на недвижимость в Литве колеблется в пределах от 0,3% до 3%. Для физических лиц налог на недвижимость взимается по единой ставке 1%, а налоговой базой является стоимость имущества, превышающая €290 000.

Отличительной особенностью эстонского рынка недвижимости является отсутствие ежегодного налога на недвижимость. Вместо этого собственники объектов (квартир, домов, таунхаусов, апартаментов) выплачивают налог на землю, величина которого зависит от региона и варьируется от 0,1 до 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за участие в подготовке статьи Александра Рунца (Old Town Estate) и Дмитрия Тимофеева (LATVIO). 

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru

Все статьи о стране
Все статьи
Недвижимость в Латвии
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки: