Однако недавно правительство Черногории внесло некоторые изменения в законодательство, ужесточающие правила получения разрешений на строительство, что сразу привело к определенным проблемам у многих компаний, чья документация не соответствовала новым правилам. Могут ли девелоперы надеяться, что эти изменения уменьшат количество проволочек и коррупцию? И будет ли теперь строительный рынок прозрачным и понятным для покупателей недвижимости?
«Мне видится, что на сегодня существуют две основные проблемы, – говорит Борислав Роганович, президент консорциума SAGIO Residence, строящего в Черногории несколько проектов, в том числе комплекс премиум-класса Belvedere Residence в Бечичах. – К новым и, в общем-то, правильным законам не выпущены подзаконные акты, инструкции и т. д., которые, собственно, и регулируют всю девелоперскую деятельность. Период такой неопределенности, к сожалению, может и затянуться. В то же время кризис в мировых финансах и экономике, несомненно, приведет к переосмыслению и существенным изменениям в планировании и строительстве всей недвижимости, в том числе и курортной. На мой взгляд, будут как минимум отложены на 5–7 лет мега-проекты, самыми реальными будут компактные проекты с площадями квартир до 120 кв. м».
Неслучайные совпадения
В течение нескольких лет цены на черногорскую недвижимость стабильно и весьма быстро росли. Однако инфраструктура курортов и качество большинства предложений не соответствовали такой динамике, в результате стало очевидно, что многие объекты на рынке недвижимости переоценены.
Вячеслав Лейбман, управляющий партнер компании MIRAX Balkan, которая в данный момент ведет строительство комплекса Astra Montenegro в Будве, так оценивает ситуацию: «Основной проблемой не только российских, но вообще всех девелоперов в Черногории является неадекватная оценка земли со стороны черногорских собственников: она явно завышена. Здесь нет достаточного объема инфраструктуры, дорог, электричества, воды, местные компании не имеют опыта реализации крупных объектов. И при этом черногорцы ожидают получить довольно высокую цену за свои земельные участки. Решением этой проблемы для девелоперов является использование муниципальной земли наравне с частной. В этом случае проект может быть выгодным».
В ответ на неоправданное увеличение цен спрос на недвижимость понизился, и это событие совпало с началом мирового финансового кризиса. Одновременно в Черногории начали поговаривать об ужесточении требований, предъявляемых к документации и новым проектам, однако официальные источники и сейчас никак не освещают сложившуюся ситуацию. Комментарий только один: «Мы ведем борьбу с нелегальным строительством».
Какова же истинная причина того, что уже в сентябре на 20% строек в Черногории работы были приостановлены, какое строительство может быть признано нелегальным, действительно ли законодательство, касающееся недвижимости, упорядочивается и как это отразится на зарубежных покупателях?
Предъявите документы!
Для того чтобы начать работы, любая компания, местная или иностранная, должна получить разрешение на строительство. Если проект имеет площадь менее 3000 кв. м, документы рассматриваются в местном органе власти, если более – в Министерстве экономического развития Черногории.
Комплект разрешительной документации зависит от местоположения участка, принадлежности его к той или иной области. Как правило, это выписка из детального урбанистического плана, документы, подтверждающие право собственности на участок, архитектурный и технический проекты будущего строительства, пакет документов и договоров с местными органами самоуправления на подключение к коммуникациям, противопожарное согласование, подтверждение о плате за благоустройство строительного участка, результаты геодезических и сейсмологических исследований и т. д. Также инвестор минимум за восемь дней до начала работ должен сообщить о начале работ компетентному органу местной власти.
Процесс получения справок и оформления документов занимает в лучшем случае полгода, дело осложняет бюрократия и коррупция, которую отмечают специалисты большинства компаний, работающих в Черногории. Поэтому на первом этапе существования рынка (который, как кажется, заканчивается только сейчас) некоторые владельцы земли обходились без получения разрешения на строительство и возводили дома на побережье в обход закона. Стремясь пресечь это, правительство ужесточает контроль над лицами, ведущими нелегальную застройку. Сейчас за нелегальное строительство предусмотрен штраф для фирм в размере до 200 000 евро или лишение свободы на срок до пяти лет.
При этом Иван Трегубенков из компании «ИСК Реалити», построившей комплекс в городе Рисан, отмечает двойственность ситуации: «Сейчас 90% всего нелегального строительства происходит не от нежелания инвестора или владельца земли платить налоги и сборы, а из-за невозможности законно пройти процедуру получения разрешения на строительство».
Ужесточение наказания неоднозначно оценивает и Драган Жаркович, исполнительный директор Sodra Company, строящей жилье в Которе, Баре и Подгорице: «Я опасаюсь, что в некоторых существенных положениях нового закона не детализированы конкретные права и обязанности всех субъектов процесса, и считаю, что это будет причиной злоупотреблений со стороны чиновников».
В данный момент, по мнению эксперта, властям необходимо создать действующие механизмы по получению разрешений и разъяснить владельцам земли четкий порядок оформления документов. Также, добавляет Иван Трегубенков, многое зависит от того, насколько хорош будет новый урбанистический план, который сейчас вводится в действие. Правительство обещает, что упростится процедура оформления документов для участков за пределами урбанистического плана. Также с 1 января 2009 г. исчезла необходимость оплачивать коммунальные платежи до начала строительства, а эта сумма составляла примерно 100–250 евро за 1 кв. м будущего здания.
Драган Жаркович так комментирует ситуацию: «В Черногории принят новый закон, который несколько облегчает и ускоряет процесс начала строительства. Набор документов, всех разрешений и согласований остался прежним, для некоторых городов и типов объектов он увеличился, но теперь, например, инвестор сможет параллельно оформлять рабочую документацию и копать котлован под фундамент. Некоторые этапы согласований можно вести одновременно».
Кризис на пользу
Эксперты уверены, что нововведения не решат сразу всех проблем, стоящих перед владельцами земли в Черногории, но могут стать первым шагом в урегулировании отношений в секторе строительства. Вместе со спадом покупательской активности правительственные меры могут отсеять слабых девелоперов, спекулятивно настроенных игроков рынка и компании, которые опирались на «административные ресурсы», то есть лоббировали свои проекты у власти. Однако, как считает Драган Жаркович, государство еще не готово к кардинальным изменениям, так как реформы требуются во многих сферах экономики страны: «Во-первых, нужно ввести много облегчений в сфере таможенных и других пошлин и налогов. Второе: нужно навести порядок в правах многих агентств по продаже недвижимости. Третье: государству надо срочно начать модернизацию инфраструктуры. Нам не хватает дорог, чистой пресной воды, которой страна располагает в изобилии, электричества. Четвертое: нужно устранить весь нелегальный сектор, строивший без правил и норм».
Очевидно, что это слишком серьезные мероприятия, чтобы рассчитывать на их проведение в ближайшие годы, однако кризис может подстегнуть правительство в принятии важных решений. Более того, уже сегодняшние меры создают риск для целого ряда застройщиков, а вместе с ними и рядовых покупателей.
«Как правило, все серьезные девелоперы действуют на законных основаниях, поэтому нововведения отражаются только на «самостроях» и частных проектах, – говорит Иван Трегубенков. – Те, кто заплатил за нелегальную постройку, возможно, приобретут немалые проблемы, так как ответственность ложится полностью на владельцев участков и инвесторов, а строительные организации получают лишь денежный штраф». Борислав Роганович добавляет: «Мне кажется, что нынешний застой на рынке недвижимости Черногории в течение 2009 г. будет в целом преодолен, но на рынке останутся только серьезные игроки, располагающие интересными собственными участками земли в зонах разрешенного строительства, предлагающие современные и качественные проекты зданий и готовые в условиях дефицита банковских кредитных средств идти на гибкие схемы оплаты для покупателей».
В этих условиях покупателям, которые не собираются приобретать землю и возводить дом самостоятельно, следует обращаться к компаниям с именем и рядом реализованных проектов. «Покупатели уже стали обращать более пристальное внимание на наличие согласованной разрешительной и проектной документации и практически всегда привлекают юриста для проверки всех основных документов по объекту, – говорит Борислав Роганович. – Чтобы снизить риски, я бы советовал рассматривать только варианты в зданиях, где работы по строительству «коробки» уже закончены или идут полным ходом и будут завершены в ближайшие 2–3 месяца. Все остальные варианты в настоящее время не могут гарантировать покупателям, что они смогут пользоваться своим курортным домом или квартирой в ближайшие 1,5–2 года, да и надежность таких проектов существенно ниже».
