Да, именно Болгария, несмотря на то, что в многочисленных рейтингах «упавших рынков» она фигурирует с двузначными цифрами снижения стоимости жилья. Но ведь грамотный инвестор всегда понимает, что за «средней температурой по больнице» могут скрываться интересные тенденции и возможности.
Налетай – подешевело
В смутные кризисные времена есть две полностью противоположные друг другу инвестиционные стратегии. Первая – скупать все, что подешевело. Вторая, напротив, предполагает вложения в те активы, которые показали наибольшую сопротивляемость негативным тенденциям. Многие крупные игроки рынка недвижимости склоняются ко второй стратегии, полагая, что сильно «упавшие» рынки рискуют не восстановиться, поскольку лопнувший пузырь надуть невозможно. Тех, кто придерживается данной точки зрения, не может не заинтересовать Болгария, а точнее та часть ее рынка, которая держится на плаву, вопреки финансовым ураганам.
По сравнению с США, Испанией, Великобританией или Россией, цены на курортное жилье в Болгарии снизились не столь уж сильно, серьезное падение испытали лишь малоликвидные, проблемные объекты. Во многом рынок недвижимости спасло то, что ипотечное кредитование в Болгарии мало развито. На заемные средства здесь покупали лишь те, кто получал деньги на зарубежные покупки в национальных банках (например, британцы). И хотя цены на апартаменты на побережье в течение нескольких докризисных лет активно росли, чрезмерного перегрева рынка все же не было: Болгария и сегодня остается одним из самых доступных направлений для покупки дома у моря.
Конечно, кризис затронул и Болгарию. Игорь Кукуй, старший советник по продажам компании «Форт Нокс», говорит: «Сейчас периодически возникают проблемы со сроками сдачи в эксплуатацию объектов никому не известных компаний-застройщиков, которые попали на российский рынок только благодаря нерадивости российских агентств недвижимости», – и делает упор на том, что лучше, во-первых, сотрудничать с крупными застройщиками, а во-вторых, покупать уже готовое жилье.
При этом эксперты сходятся во мнении, что не нужно ставить задачу максимальной экономии. Следует помнить о том, что дорожает в первую очередь дорогое, и дешевые предложения, какими бы заманчивыми они ни были, вряд ли окажутся рентабельными в будущем, не говоря уже о том, что компромиссное качество недвижимости вряд ли принесет владельцу ожидаемое удовлетворение.
Семь верст – не околица, один год – не задержка
Впрочем, серьезных причин для беспокойства у покупателей быть не должно, считают риэлторы, говоря, что даже если строительство задерживается, то, как правило, не больше чем на год. Ни о каких массовых аферах с обманутыми покупателями в Болгарии не слышно. По мнению Светланы Александровой, генерального директора «Юридического бюро «ЮрРайт», относительное благополучие в болгарской строительной отрасли объясняется также тем, что и девелоперы здесь не оформляли субстандартных кредитов, обеспеченных только текущими проектами, и не вынуждены сейчас отдавать свою недвижимость банкам.
В последнее время структура рынка несколько изменилась. «В связи с кризисом на первичном рынке выросла доля готового жилья, – рассказывает Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства «БЕСТ-Недвижимость». – У большинства крупных застройщиков имеется достаточно большой объем предложения готовых объектов, при этом схема рассрочки платежа по-прежнему работает. Пользоваться недвижимостью можно сразу».
Один из распространенных сейчас в Болгарии рисков касается не собственно жилья, а инфраструктуры, на которой иногда стремятся сэкономить недобросовестные застройщики. В итоге те, кто купил апартаменты в Болгарии года-два назад, могут столкнуться с ситуацией, когда обещанная инфраструктура в реальности оказывается гораздо беднее, а то и вовсе отсутствует. Впрочем, успокаивают риэлторы, серьезные компании не будут рисковать репутацией и экономить таким способом. Тем инвесторам, которые покупают апартаменты сегодня, намного проще, поскольку они могут выбрать полностью готовый комплекс с обустроенной территорией.
Хороший вариант – покупка недвижимости в районе с уже хорошо развитой инфраструктурой, благо многие курортные зоны – в первую очередь Солнечный Берег – уже обладают всем необходимым для комфортной современной жизни, что делает наличие собственной инфраструктуры в комплексе совсем не обязательным.
Застройщики тоже плачут
Итак, курортное жилье в Болгарии подешевело, но избирательно. «Ценовую политику определяет не только общая ситуация на рынке, но и финансовая стабильность конкретного застройщика, – говорит Юлия Титова. – Те, у кого дела плохи, готовы снижать цены, лишь бы продать объекты и получить хоть какие-то деньги. Те, у кого дела идут относительно хорошо, могут позволить себе держать планку».
Тем не менее, до подписания окончательного договора покупатель может надеяться на получение скидок и бонусов. По словам Юлии Титовой, грамотный риэлтор почти наверняка добьется хорошего снижения заявленной цены: в период кризиса застройщики гораздо легче идут навстречу клиентам. «Мы почти всегда договариваемся о скидках для наших клиентов, – уверяет она, – поскольку у нас большой объем продаж и есть возможность доминирования в переговорах с застройщиками».
Один из главных факторов, влияющих на стоимость жилья, – это его расположение. Особенно актуальным этот вопрос стал, когда власти Болгарии приняли закон о запрете строительства на первой береговой линии.
Как рассказали в «БЕСТ-Недвижимость», теперь рядом с водой возводятся только те проекты, владельцы которых получили разрешение до принятия этого закона. Закон вступил в силу уже два года назад, а разрешения на строительство даются на три года. Таким образом, комплексы, которые начинают строиться сейчас, будут последними новыми объектами на первой линии в Болгарии. Через несколько лет зона застройки сместится дальше от моря.
Риэлтор или застройщик – вот в чем вопрос
Как лучше покупать – напрямую у застройщика или через риэлторскую фирму – вопрос весьма спорный. «Любыми вопросами должны заниматься специалисты, – уверена Светлана Александрова. – Во-первых, риэлтор – это оптовик, которого девелопер боится потерять, и у риэлтора есть отработанный механизм взаимоотношений, в том числе рычагов воздействия на девелопера. Во-вторых, как бы ни были похожи языки, при возникновении каких-то проблем может появиться языковой барьер. В-третьих, в процессе покупки апартаментов может возникать ряд вопросов, ради которых надо выезжать в Болгарию, а риэлторы берут все это на себя. Главное, что участие риэлтора не влияет на цену».
Действительно, комиссию посреднику платит застройщик, а не клиент, поэтому цена у девелопера и агента скорее всего будет примерно одинаковой. Но существует мнение, что некоторые болгарские риэлторы стремятся реализовать прежде всего неликвидные объекты, на которых они получают более высокую маржу – 15–20%, в то время как за хороший объект застройщик готов им заплатить максимум 10%. Кроме того, при обращении непосредственно к застройщику довольно легко получить скидку в пределах той самой риэлторской комиссии, на которой экономит застройщик.
Впрочем, сами посредники уверяют, что солидное агентство недвижимости, напротив, легче добьется хорошей скидки или рассрочки для своего клиента, поскольку знает, что почем. «Покупать лучше через надежную компанию, которая знает подноготную застройщиков, их историю, состояние дел, у которой большой поток клиентов и есть возможность влиять на условия договора», – говорит Светлана Александрова. В любом случае, необходимо иметь дело с профессионалами, а не выуживать случайные предложения из Интернета.
Говоря о перспективах болгарского рынка, эксперты настроены довольно оптимистично и не верят, что цены могут упасть до уровня 2003 г., как, например, в США. «В целом рынок Болгарии вернулся к уровню цен 2006 – начала 2007 г., – считает Юлия Титова. – Я полагаю, что сейчас хорошее время для покупки, поскольку вероятность дальнейшего снижения цен очень невелика. Нужно понимать, что это уже другая Болгария, во всяком случае в отношении инфраструктуры курортных районов, которая с 2005 г. заметно улучшилась. Думаю, что у Болгарии есть все предпосылки к скорому возврату цен на докризисный уровень».
