Покупка недвижимости в Испании: этапы, налоги, особенности сделки

Продажи недвижимости иностранцам растут

Процветающая южная страна с богатым историческим наследием, на долю которой приходится больше всего в мире пляжей, удостоенных Голубым флагом, пользуется особой популярностью у иностранцев. Многие из них вкладывают средства в квартиры и виллы на здешних курортах. 

Согласно исследованиям, продажи испанской недвижимости зарубежным инвесторам растут на протяжении последних 15 лет (за исключением одного квартала во время пандемии), а за третий квартал 2022 года они увеличились на 68% в годовом выражении. Самые активные покупатели среди нерезидентов – граждане Германии и Великобритании. 

Россияне также традиционно занимают заметную долю среди инвесторов в квадратные метры королевства. Однако после начала военных действий в Украине и последовавших за этим международных санкций против России Испания стала менее доступной, как для поездок (закрыто прямое авиасообщение), так и для инвестиций. 

Что изменилось для россиян, белорусов?

1.Многие банки сегодня не открывают счета гражданам России и Беларуси. Однако есть кредитные учреждения, которые продолжают сотрудничество с клиентами из обеих стран, при условии, что те легально ведут дела и могут подтвердить источники своих доходов. Например, банк BBVA.

Отметим, что открытие счёта необходимо для покупки квартиры в Испании. Через него будут проходить расчёты с продавцом, а в дальнейшем оплата налогов и коммунальных услуг. Лишь в редких случаях возможно перечисление застройщику с зарубежного счёта. 

2. Некоторые банки накладывали ограничения на пополнение счетов, открытых ранее гражданами России и Беларуси, что затрудняло внесение ипотечных и коммунальных платежей. Однако, как подчёркивают эксперты рынка, это происходит каждый год с теми, кто забывает предоставить в банки финансовые документы – декларации о доходах!

Ключевой момент заключается в том, что банки Испании требуют от держателей счетов ежегодно предоставлять декларацию о доходах. Как правило, её необходимо подготовить в феврале-марте за предыдущий год. Если это условие соблюдено, то проблем с пользованием счётом не возникнет. 

3. Граждане России и Беларуси не могут иметь на остатке на своих счетах в европейских банках сумму, превышающую 100 000 евро. Таким образом, если недвижимость стоит дороже (то есть практически в 100% случаев), оплата продавцу производится дробно в течение нескольких дней или недель с испанских счетов обоих супругов (если квартиру покупает семья). В случае рассрочки план платежей часто формируется так, чтобы каждый не превышал пороговую сумму. 

4. Россияне могут перечислить с российского счёта в неподсанкционном банке за рубеж на свой счёт или счёт другого физлица, сумму, не превышающую 1 млн долларов или эквивалент в другой валюте.

5. Так как Испания входит в список так называемых «недружественных России стран», оплата на счёт физического или юридического лица Испании может быть заблокирована российским банком, даже если испанская сторона одобрит такой платёж, поэтому переводы сначала производятся на личный счёт для последующих расчётов с продавцами.

7. Невозможно получить ипотеку, если доходы только в рублях.

Что изменилось для украинцев? 

1. Граждане Украины сегодня не могут перечислять средства из своей страны в счёт оплаты недвижимости в Испании, но могут сделать перевод со своих счетов в других странах. 

2. Невозможно получить ипотеку, если доходы только в гривнах.

Алгоритм покупки квартиры или дома

Предположим, вы уже точно знаете, что хотите приобрести квартиру недалеко от моря в строящемся жилом комплексе со всей инфраструктурой в Бенидорме, виллу в Алтее или симпатичный готовый домик с садом в Торревьехе. Вы рассказали о целях покупки и значимых для вас критериях риелтору и совместно с ним, онлайн или лично, рассмотрели варианты и определились. 

Подчеркнём, что вопрос, зачем вы приобретаете недвижимость, ключевой, и именно от ответа на него агентство будет отталкиваться, подбирая под ваш запрос объекты. Например, недвижимость может служить в качестве основного жилья или второго дома (чтобы иногда приезжать на отдых), для сдачи в аренду и получения дохода, и, наконец, для оформления «золотой визы», то есть вида на жительство Испании, который даст возможность жить и работать в стране. В последнем случае стоимость дома должна быть от 500 000 евро. 

Итак, с чего же начать после того, как квартира или вилла выбрана?

Этап 1. Подготовка документов о происхождении средств и источников доходов

Ещё находясь в своей стране, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие, из каких источников поступили к вам средства на покупку недвижимости, причём обоснование потребуется на всю сумму. Это могут быть договоры о продаже активов (например, недвижимости или автомобиля), справки о зарплате, налоговые декларации, если вы предприниматель, выписки о получении дивидендов, выписки из банков о движении средств за год и более, где видно зачисление зарплаты или выручка от бизнеса.

Этот пакет документов необходимо будет предоставить в банк для открытия счёта, а также для подтверждения происхождения средств перед тем, как вы будете делать переводы. 

Этап 2. Поиск адвоката и фискального представителя

Нотариус, который является гарантом сделки, подключается к ней уже в самом финале, поэтому целесообразно, чтобы на всех предыдущих этапах, начиная от резервирования объекта, вам помогал с юридической точки зрения опытный адвокат. Он выполняет сопровождение сделки, проверку документов в реестре, кадастре, проверку лицензий застройщиков. В услуги адвоката также входит постановка недвижимости на налоговый учёт, постановка на налоговый учёт идентификационного номера иностранца (NIE), а также проверка банковской гарантии или страховки на каждый платёж по контракту (что важно!).

При покупке готового жилья необходима стандартная проверка юридической чистоты объекта, которую также проводит адвокат. Первый шаг для этого – заказать выписку из реестра (Nota Simple). Это можно сделать лично или онлайн. 

Вознаграждение адвоката составит от 0,5% до 1%. Как правило, агентство может порекомендовать хорошего специалиста, с которым давно сотрудничает. 

Помимо адвоката вам понадобится фискальный представитель – юрист либо налоговый аудитор, имеющий соответствующую лицензию. Согласно законодательству Испании, данные этого лица должны быть вписаны в купчую («эскритуру»). Фискальный представитель проверяет налогообложение операции.    

Этап 3. Договор резервации. Внесение аванса

После того, как квартира выбрана, между покупателем и застройщиком или собственником заключается договор резервации (Contrato de Arras), и объект снимают с продажи. Далее вносится аванс в размере 5-10%, но обычно не менее 5000 евро.

После заключения договора резервации и перед подписанием основного контракта купли-продажи необходимо открыть счёт в банке, и целесообразно также сразу получить индивидуальный налоговый номер (NIE). Если документы, подтверждающие происхождение средств, не были подготовлены заранее, их следует собрать. 

Этап 4. Открытие счёта в банке и NIE 

Для открытия счёта в испанском банке понадобится справка с места работы, справки о доходах, трудовой договор, декларация о доходах за последние 2 года, если вы предприниматель, а также выписка из банка о поступлении зарплаты или других доходов на ваш личный счёт. Для перевода денег потребуется также предконтракт покупки, договор резервации либо платёжный документ, подтверждающий оплату бронирования. 

Чтобы открыть счёт, покупатель должен присутствовать в банке лично. На остальные операции в рамках сделки можно оформить доверенность.  

Индивидуальный налоговый номер (NIE) необходим всем иностранцам, покупающим собственность в Испании. Без него нерезиденты не могут совершать юридические действия. 

Оформить NIE можно в полиции или консульстве.

Этап 5. Заключение договора купли-продажи

Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи – Contrato Privado de Compraventa, в котором подробно прописаны все условия сделки, в том числе график внесения платежей. При покупке недвижимости на первичном рынке застройщик предлагает рассрочку, условия которой вы обговариваете заранее. Размер первоначальной суммы может различаться от 20% у крупных застройщиков до 40% – у небольших региональных компаний. При этом, как правило, можно вносить средства не единовременно, а поэтапно.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то, делая каждый платёж, необходимо будет сразу оплачивать налог (НДС) 10%.

При покупке на вторичном рынке есть два варианта расчётов: перевести средства со своего счёта на счёт продавца или предоставить выписанные в банке чеки.

Этап 6. Ожидание готовности дома и внесение платежей по плану рассрочки (для новостроек) 

Как правило, новостройка возводится 1-2 года. В течение этого периода вы делаете взносы в соответствии с графиком по договору и ожидаете готовности объекта.

По закону все застройщики обязаны застраховать суммы ваших платежей. В случае если компания станет банкротом, то страховую сумму вам возместят.

Этап 7. Подача на ипотеку, если необходимо 

В Испании жилищный кредит можно получить, только если новостройка уже сдана в эксплуатацию, так как только в этом случае ваша квартира может стать предметом залога.

Как правило, покупатели обращаются в банк с заявкой на ипотеку за 2-3 месяца до срока окончания строительства объекта и даты финальной сделки у нотариуса. Кредит позволяет выплатить оставшуюся по договору сумму заёмными средствами.

Однако следует иметь в виду, что на ипотеку могут рассчитывать только те, кто имеет доходы в евро, долларах, британских фунтах, дирхамах или некоторых других валютах.

Если доходы, которые вы можете подтвердить, – в российских или белорусских рублях, украинских гривнах, казахстанских тенге, банки вам откажут в кредите. 

Если вы приобретаете недвижимость у собственника, заявка на ипотеку может быть подана сразу после открытия счёта в банке.

Этап 8. Подписание купчей у нотариуса

Финальным документом в сделке является так называемая купчая – Escritura Publica de Compraventa. Стороны подписывают «эстритуру» в присутствии нотариуса, и сам нотариус ставит на ней свою подпись.

Услуги нотариуса оплачивает покупатель. 

Этап 9. Регистрация в реестре

Из нотариата купчую  – эскритуру  – отправляют в реестр и сразу вносят в реестр собственности, после чего покупатель официально становится собственником приобретённой недвижимости.

На руки в нотариате выдают нотариально заверенную копию эскритуры, а через 2-3 месяца из реестра присылают оригинал. Спустя 1-2 дня можно уже получить сертификат или выписку Nota Simple (аналог выписки из ЕГРН в России) с данными нового собственника. 

Этап 10. Приёмка недвижимости

После заключения сделки застройщик передаёт квартиру владельцу. Самостоятельно или со специалистом покупатель проверяет, всё ли в порядке, и сообщает, если имеются какие-либо замечания.

На практике процедуру приёмки иногда проводят до сделки у нотариуса, что, безусловно, предпочтительнее для клиента.

Налоги и дополнительные расходы при покупке в новостройке

Покупатель недвижимости в строящемся доме оплачивает следующие налоги:

10% – НДС (IVA) 

1,5% – гербовый сбор (AJD), если жильё не основное (проживание меньше 6 месяцев) или 0,1%, если жильё основное 

Примерно 1,5-2% – регистрация, услуги нотариуса

Примерно 0,5-1% – услуги адвоката  

Итого, следует ориентироваться на сумму 12-14% от стоимости недвижимости, указанной в купчей. 

НДС вносится вместе с каждым платежом по графику. Гербовый сбор, услуги нотариуса и сборы за регистрацию оплачиваются сразу после сделки.

Налоги и дополнительные расходы при покупке готового жилья 

При приобретении квартиры от собственника вы оплатите: 

6-10% – налог на передачу прав собственности на недвижимость (ITP). Ставка налога утверждается региональными властями. Например, в Мадриде она составляет 6%, на Канарских островах – 6,5%, а в Андалусии, Валенсии, Каталонии и на Балеарских островах – 10%. Оплачивается в течение 30 дней после сделки (если объект приобретается без ипотеки), но лучше совершить этот платёж раньше, чтобы реестр получил соответствующую отметку и скорее выдал оригинал эскритуры.

Примерно 1,5-2% – регистрация, услуги нотариуса

Примерно 0,5-1% – услуги адвокат  

Итого, покупатель оплатит 12-13% от стоимости недвижимости, указанной в купчей.

В случае получения ипотечного займа возникают дополнительные затраты на оформление ипотеки, которые в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.

Благодарим за помощь в подготовке статьи:

Елену Кофейникову, эксперта по продаже, строительству и инвестициям в недвижимость SpainLuxInvest

Источники: Spanish Property Insight

Фотографии: depositphotos.com