В ответ на спрос резко выросло число предложений на рынке новостроек, постепенно улучшалось и качество строительства, и инфраструктура. Цены быстро пошли вверх, и к лету 2008 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья в районе Будвы составляла уже около 3500 евро. Причем на вторичном рынке значительную часть предложений составили недавно построенные, но уже перепродающиеся апартаменты.
Однако для Черногории, с существующим уровнем инфраструктуры и сервиса, эта цена явно завышена: не только в Болгарии, но и в развитой Испании, и на популярном Кипре качественное жилье можно купить за меньшие деньги. Благодаря коррекции, произошедшей на черногорском рынке недвижимости под влиянием мирового финансового кризиса в 2009 г., стоимость стала больше соответствовать качеству.
Важно отметить, что многие привлекательные и современные проекты в Черногории сейчас находятся на разных стадиях строительства. Поэтому тем покупателям, которые не готовы ждать месяцы, а то и годы до завершения стройки, по сути, остается только один выбор – вторичный рынок. И дать промашку никак нельзя!
Смена ориентиров
Заместитель генерального директора компании «АДС Черногория» Михаил Травкин говорит о преимуществах сложившейся ситуации для клиентов: «Цены снизились до уровня 2004–2005 гг., при этом покупатель сегодня получает за те же деньги гораздо более качественные и удобные объекты».
«Сейчас предложения на рынке достаточно дифференцированы, в силу развития этого сектора за последние несколько лет, – добавляет Иван Барада, старший менеджер компании Sagio Residence. – Тем не менее, больше всего предложений относится к вторичному рынку. В основном вторичная недвижимость уступает в цене готовым объектам на первичном рынке, особенно когда речь идет о комплексах с развитой внутренней инфраструктурой».
Разброс цен на вторичном рынке очень большой, поскольку предложения очень разнородны. Стоимость зависит от многих факторов, таких как местоположение, удаленность от моря, площадь дома и участка, год постройки, качество строительства, наличие инфраструктуры, и др.
«Сегодня минимальный ценовой порог для вторичного жилья составляет 1500 евро, цены на новые объекты начинаются от 2000 евро», – говорит руководитель отдела продаж и маркетинга компании Montenegro Venture Partners Ксения Хохрякова.
Такая ситуация на рынке недвижимости, по словам директора агентства Kotler Consult Сергея Котлера, привлечет покупателей с бюджетом до 100 000 евро – при том что еще недавно они не могли рассматривать Черногорию в качестве возможного направления для покупки дома для отдыха.
Новое вторичное
Стремление покупать по принципу «что дешевле» всегда сопряжено с рисками. При приобретении недвижимости off-plan это риск затягивания сроков и отказа девелопера от обязательств. Риски на вторичном рынке не столь очевидны и требуют от покупателя хорошего знания местного законодательства и технических аспектов строительства.
В Черногории до недавнего времени застройка велась хаотично, планы урбанизации территории в большинстве общин были утверждены только в прошлом году. Даже сейчас из-за бюрократических проволочек застройщикам требуется не меньше года, чтобы пройти многочисленные инстанции и получить разрешение на строительство, а еще недавно этот срок мог быть и больше! Поэтому некоторые девелоперы начинали работы, не имея на руках разрешения, и рассчитывали узаконить постройку постфактум.
Часто дома возводились на землях сельскохозяйственного назначения или в заповедных зонах. Также нередко нарушались ограничения по высотности и площади зданий. В большинстве случаев проблему с документами удавалось решить, но есть риск того, что необходимые бумаги до сих пор не приведены в соответствие с планом урбанизации, а коммуналии (налоги на застраиваемые площади) не уплачены. А это значит, что объект сохраняет статус нелегального и может быть снесен. Несколько таких показательных сносов уже произошло.
«Согласно новому закону, без оплаты коммуналий невозможно получить разрешение на строительство, – рассказывает Ксения Хохрякова. – Раньше коммуналии можно было оплачивать после того, как дом построен, и некоторые недобросовестные застройщики этим пользовались, перекладывая оплату на покупателей». Тарифы в каждой общине свои и составляют от 10 до 20% от стоимости строительства – сумма существенная, и о необходимости такой «доплаты», конечно, лучше знать заранее.
«Процесс приведения строительных норм и правил в законодательное русло в Черногории находится в начальной стадии, – поясняет Сергей Котлер. – Каждый год появляются новые акты, подзаконы, дополнения, направленные на борьбу с несанкционированной застройкой. Без соответствующей подготовки в них сложно самостоятельно ориентироваться. Поэтому покупателю, чтобы обезопасить себя, лучше всего прибегнуть к помощи профессионалов – юристов или риэлторов».
Дома с историей
Наиболее существенно падение цен сказалось на домах старого жилого фонда. «Хороший старый дом недалеко от моря, который раньше стоил около 1 млн евро, теперь можно купить за 400 000–600 000 евро. Дома, которые требуют серьезной реконструкции, стоят еще дешевле», – говорит Ксения Хохрякова.
У вторичной загородной недвижимости в Черногории есть ряд технологических особенностей. Многие дома построены без фундамента, стены возведены прямо на земле, нет дополнительной гидроизоляции и часто – вентиляционных систем, поскольку коренные жители традиционно предпочитают держать окна открытыми. «Многие черногорцы строили жилье для себя, что называется, «по-домашнему», из подручных материалов, без четкого продуманного плана, документации, и основная масса таких домов невысокого качества, – рассказывает Михаил Травкин. – Возможны некоторые скрытые дефекты, для выявления которых необходим строительный опыт или участие специалиста в оценке».
Несмотря на все это, основным фактором, влияющим на решение о покупке вторичного жилья, по-прежнему служит хорошее расположение дома, близость к морю. Некоторые готовы купить ветхий дом, снести его и построить новый. Но в этом случае необходимо точно знать, что такое решение экономически оправданно. Следует также помнить, что иностранные физические лица имеют право приобретать в Черногории дом с участком площадью не более 5000 кв. м.
К выбору вторичного жилья в любой стране, а в Черногории особенно (из-за того что это молодой и не вполне урегулированный рынок) необходимо подходить с большой осмотрительностью: проверять документы на собственность, наличие разрешения на строительство и уплату налогов, не ограничиваться оценкой качества строительства «на глазок» и не экономить на услугах юриста. В то же время низкая цена далеко не всегда означает, что у дома обязательно есть какие-то скрытые недостатки. Ксения Хохрякова напоминает, что целью может быть срочная продажа – и поэтому владелец идет на ценовые уступки. Например, многие сербы сейчас стремятся продать свои дома в Черногории и перебраться в Сербию.
