Всемирному экономическому кризису уже более года, а в Болгарии его влияние на экономику и жизнь населения почти не ощущается. И хотя осенью в болгарских СМИ появилось множество статей на эту тему, все они носят скорее опережающий, чем актуальный характер.
Радужные перспективы
Весь 2008 г. болгарская экономика развивалась достаточно динамично: увеличивался экспорт и снижался импорт, аграрный сектор рос, хотя индустриальный несколько уменьшался. Вопреки этому болгары, говоря о состоянии экономики, настроены скептически – в основном из-за сообщений СМИ о мировом кризисе. Точные цифры 2008 г. еще не названы, однако предполагается, что в целом экономический рост Болгарии составит около 7%, что больше, чем в 2007-м. Замедление может произойти только в 2009 г.
Приток прямых иностранных инвестиций остается достаточно стабильным, хотя и меньшим, чем в предыдущем году. Интерес зарубежных инвесторов стимулируется стабильностью в стране, хорошими бюджетными показателями, все еще не реализованными возможностями Болгарии, а отчасти и благодаря ухудшению ситуации на большинстве других европейских рынков.
Международные компании рассматривают Болгарию как удачную площадку для производства, в том числе автомобилестроения, машиностроения, изготовления электроники и т. д.
Инфляция в стране за прошлый год, по предварительным данным, не превысила 10%, причем в некоторые месяцы наблюдался и обратный процесс – дефляция. Занятость населения в течение 2008 г. росла, безработица снизилась с 6,8% в 2007 г. до 5,8% в 2008 г., однако результатом мирового кризиса в 2009 г. может стать закрытие некоторых крупных предприятий. Положительным знаком можно считать возвращение на родину болгар, работавших за рубежом, и часть из них планирует открыть в Болгарии собственный бизнес.
Бюджетный излишек несколько превышает показатель 2007 г. С 1 января 2008 г. в Болгарии введен плоский налог в размере 10%, а 10%-ный корпоративный налог действует уже с начала 2007 г.
Банковская система страны продолжает демонстрировать стабильный рост, так как курс болгарского лева жестко связан с евро (1 евро = 1,95583 лева). По решению Европейского банка, в ноябре 2008 г. гарантированный лимит по вкладам в болгарские банки был увеличен с 20 000 до 50 000 евро. В то же время были ужесточены требования к заемщикам, выросли процентные ставки по кредитам, а также введены более строгие меры со стороны национального банка по контролю банковской системы.
Глобальный финансовый кризис в первую очередь сказался на болгарском фондовом индексе SOFIX, который стал ниже 1000 пунктов, упала и капитализация болгарских компаний.
Оценки болгарской туристической отрасли очень разноречивы: здесь до сих пор нет ясных приоритетов, нет стратегии развития, налицо неэффективность рекламы и маркетинга. В результате на страну приходится менее 1% всех туристов из стран Евросоюза. Однако, по оценкам государственного агентства по туризму, летний сезон 2008 г. прошел успешно, страну посетили на 18% больше отпускников из-за рубежа, чем в сезон 2007 г., при этом число русских туристов увеличилось на 30%. Эксперты считают, что в данный момент Болгария использует не более трети своих возможностей в данной области и при увеличении инвестиций и правильной государственной политике туризм сможет приносить Болгарии до 10–12 млрд евро ежегодно.
Рынок не пострадает
Серьезные изменения наблюдаются в быстро развивающемся секторе строительства и на рынке недвижимости. В целом в стране предложение по новостройкам сейчас примерно в 1,5–2 раза превышает спрос. Наиболее рискованной ситуация признается в секторе вторых домов на морских и горнолыжных курортах. Сектор коммерческой недвижимости, напротив, еще весьма перспективен, так как бизнес-площадей в Болгарии, по европейским меркам, еще недостаточно.
В целом в болгарском строительном секторе ситуация остается стабильной, хотя активность застройщиков из-за последних событий в мире несколько снизилась. В числе неблагоприятных факторов девелоперы отмечают возможное ослабление экономики, нехватку финансовых средств и квалифицированных работников, неэффективное законодательство, неисполнение сроков по оформлению строительной документации.
Объем прямых иностранных инвестиций в строительство по сравнению с 2007 г. уменьшился на 24%, а в недвижимость – на 40%, причиной чему стала рецессия в Еврозоне. Разрешений на строительство за прошлый год было выдано на 18% меньше, чем в 2007 г., при этом большую часть составили разрешения на возведение жилых зданий.
Несмотря на это, общее мнение таково, что даже наиболее неблагоприятный сценарий иностранного инвестирования не окажет решающего влияния на рынок массового жилищного строительства, который поддержат растущие вложения болгарских эмигрантов, хотя курортный сектор может пострадать.
Коррективы назрели
Сейчас наблюдается серьезная сегментация рынка жилой недвижимости, который все больше зависит от интересов покупателей. В области высококачественных, роскошных проектов с лучшим местоположением и богатой инфраструктурой, скорее всего сохранится тенденция роста стоимости вне зависимости от распространения кризиса. В минувшем году рост цен на дорогую недвижимость составил около 15%, тогда как в среднем сегменте цены встали, а самые доступные предложения дешевеют.
В ценовом сегменте 1200–1600 евро за 1 кв. м сделки сейчас заключаются достаточно сложно из-за различий между ожиданиями продавцов и покупателей. При цене чуть ниже 1000 евро за 1 кв. м покупателей часто не устраивает расположение объекта, отсутствие инфраструктуры или качество строительства. Специалисты, работающие в Болгарии, обсуждают, насколько может измениться предложение, чтобы в большей мере соответствовать запросам покупателя, особенно в том, что касается соотношения цены и качества.
В частности, в странах Центральной и Западной Европы большая часть объектов предлагается с полной отделкой и оборудованием, готовыми к заселению, а цена определяется реальной площадью жилья, тогда как в Болгарии покупатель платит и за площади общего пользования.
Пожалуй, сейчас корректировка курса болгарского рынка недвижимости весьма актуальна, ведь, хотя обвала средних цен (несмотря на «сенсационные» выводы некоторых национальных СМИ о 15%-ном падении) в Болгарии пока не наблюдается, но не исключено, что к середине 2009 г. компании могут пойти на довольно значительные скидки, в основном при продаже малопривлекательного жилья. Причинами этого могут стать снижение цен на строительные материалы, отсутствие свободных капиталов, превалирование предложения над спросом.
Инвестиции снижаются
В сфере строительства в Болгарии выделяются два основных тренда: «Назад к природе» и «Все под одной крышей». В первом случае проекты подразумевают максимальное использование энерго- и водосберегающих технологий и экологичных материалов. Подобное строительство обходится всего на 2–3% дороже традиционного, но значительно снижает расходы при эксплуатации жилья. Вторая тенденция состоит в появлении закрытых комплексов, на территории которых находится все необходимое для проживания.
Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам значительно снизило как спрос, так и инвестиции в расширение строительства, что должно повлиять на стоимость недвижимости. Однако до конца 2008 г. большого влияния этих факторов не ощущалось и существенных конфликтов между банками и кредиторами также не происходило.
Покупатели становятся разборчивее
Предложение курортной недвижимости на море и в горах многократно превысило спрос. Стагнация для данного сегмента оказалась наиболее опасна, и инвестиции здесь оказались самыми рискованными: работы на ряде проектов приостановлены уже сейчас. Из-за чрезмерной застройки курортных территорий компаниям сложно реализовать имеющиеся объекты.
Столкнувшись с растущей конкуренцией, девелоперы стали внимательнее следить за запросами покупателей: в числе приоритетов появились уникальность постройки, более разнообразные услуги (бассейны и спа на территории комплексов) и инфраструктура, включение в цену всего оборудования или его части, заказ мебели по каталогам, а также меньшая, чем ранее, плотность застройки.
После того как англичане и немцы отказались от болгарского рынка недвижимости на Черном море, основными покупателями стали скандинавы, русские и румыны, а на южном побережье – поляки и чехи.
Ситуация с горнолыжными курортами аналогична. Из-за перенасыщения рынка в Банско практически в течение всего года цены не росли и можно было добиться даже значительной скидки. Анализ заключенных сделок в Банско показал снижение цен примерно на 10–15%, хотя официальные данные пока не опубликованы. Немного лучше обстоят дела на курортах Боровец и Пампорово: здесь продажи продолжаются, но все больше покупателей, которые с годами стали гораздо разборчивее, говорит о грядущем избытке проектов на 1 кв. м.
Места для бизнеса
Постоянно растущий спрос на коммерческие площади класса А и задержки при строительстве ряда объектов привели к тому, что к концу 2008 г. незанятыми остались менее 1% всех офисов. Арендные ставки на этот тип недвижимости достигли 17–19 евро за 1 кв. м, в Софии их рост составил 20%. В следующие два года, после завершения ряда крупных проектов, ситуация может выровняться.
Работы по возведению торговых и бизнес-центров продолжаются не только в крупных городах, таких как София, Пловдив, Бургас, Варна, но и в городах с населением до 100 000 человек: Шумене, Сливене, Каварне, Хасково, Враце и других. Цены на коммерческие площади пока остаются стабильными.
