Согласно последним поправкам к "Закону о бюджете на 2026–2028 годы", в Италии сохраняется единый налог в размере 21% на доход от краткосрочной аренды недвижимости, при этом снижается порог, при котором сдача жилья в аренду должна рассматриваться как предпринимательская деятельность, пишет Idealista.
В чём изменения?
1. Для большинства частных владельцев – хорошие новости: предложенное повсеместное повышение ставки с 21 до 26% отменено. Владельцы одной (и, вероятно, двух) объектов сохранят льготный фиксированный налог в 21% на доход от аренды (вместо стандартного подоходного налога до 43%).
2. Основное ужесточение направлено на крупных арендодателей. Порог для признания деятельности предпринимательской планируется снизить с более 4 объектов до более 2 объектов. Это означает:
- Владельцы 3+ объектов будут вести учёт как предприниматели (регистрация в торговой палате, уплата региональных и муниципальных налогов, применение стандартных ставок IRPEF).
- Их деятельность будет подлежать более строгому контролю и отчётности.
Возможные последствия для рынка
- Рост цен. В сегментах и локациях, где доминируют профессиональные операторы (владельцы нескольких объектов), вероятен рост цен для компенсации возросших налоговых издержек.
- Перераспределение предложения. Возможен уход части профессиональных игроков из исторических центров в пользу долгосрочной аренды или периферийных районов. Это может немного увеличить доступность жилья для местных жителей в центрах.
- Давление на популярные туристические зоны. Мегаполисы (Рим, Милан, Флоренция, Венеция) и курортные районы (Амальфи, Сардиния, озеро Комо) станут основными точками приложения новых правил и усиления контроля.
Рекомендации для хозяев и инвесторов
1. Пересчитать рентабельность. Смоделировать финансовые потоки в двух статусах – частный владелец (21%) и предприниматель (ставки IRPEF).
2. Пересмотреть структуру портфеля. Если у вас 3 или 4 объекта, стоит оценить необходимость реструктуризации (например, перевод на разных членов семьи) или консолидации деятельности с официальной регистрацией как бизнес.
3. Готовиться к детальной отчетности. Убедиться в правильности оформления национального кода регистрации для каждого объекта и корректности всех данных, передаваемых платформами.
4. Следить за финальным текстом закона. Парламент еще может внести точечные поправки перед принятием бюджета в конце декабря 2025 года.
Италия продолжает политику сегментации рынка, стремясь защитить небольших владельцев, сдающих жильё для дополнительного дохода, и одновременно ужесточить регулирование для коммерческих операторов, которых власти часто считают ответственными за сокращение жилого фонда и рост цен на квартиры в туристических центрах.
Источник: Idealista
