После того как закон №7 вступил в силу, эксперты рынка недвижимости заговорили о том, что для его практического применения необходимы официальные пояснения, а также ряд дополнений. И действительно, в конце 2006 – начале 2007 г. вступили в силу нормативные акты, основанные на законе №7, – те самые необходимые дополнения. Кроме того появился так называемый «Гид по недвижимости Дубая» – руководство для покупателей и продавцов. И то и другое поможет сделать рынок более прозрачным и позволит покупателям недвижимости чувствовать себя более уверенно.
Зоны действия freehold
По закону №7, иностранцы, то есть нерезиденты ОАЭ или стран Персидского залива, могут приобретать недвижимость в полное владение (freehold), а также в лизинг на 99 лет (leasehold), только на специально отведенных территориях Дубая. В конце 2006 г. Земельный департамент опубликовал подробный перечень этих территорий. Это и острова The World – миниатюрная копия нашей планеты, и известные во всем мире «пальмовые» острова, и гигантский по своим размерам остров-полумесяц Dubai Waterfront, и самый высокий небоскреб на планете Burj Dubai.
Об остальных зонах потенциальные покупатели могут узнать из выпущенного в ноябре 2006 г. 165-страничного «Гида по недвижимости Дубая». В издании, выпущенном на английском и арабском языках, есть полный список объектов и карта территорий, где иностранец может приобрести недвижимость на основе freehold. Гид можно купить в книжных магазинах Дубая за 25 дирхам ОАЭ (около 8$). Он содержит текст самого Закона №7, список зарегистрированных в Земельном департаменте агентов и компаний по недвижимости, сведения об основных застройщиках эмирата и их проектах, ответы на часто задаваемые вопросы и еще много другой полезной информации.
Регистрация собственности
Один из важнейших разделов Гида – это пошаговое описание всех действий, необходимых для регистрации недвижимости в Дубае. Дело в том, что сразу после выхода закона было сложно понять, как именно проходит регистрация собственности. Сейчас ситуация прояснилась. Контракты купли-продажи по-прежнему заключается между застройщиком и покупателем. Но по закону контракт недостаточен для подтверждения факта владения недвижимостью. Для продавцов и покупателей недвижимости в Дубае обязательной является регистрация собственности в Земельном департаменте. Это единственное место, где право на собственность может и должно быть зарегистрировано, для того чтобы быть признанным.
Регистрация – это процесс внесения объекта недвижимости и данных о его собственниках в государственный реестр Земельного департамента Дубая. Регистрация в любой другой базе данных официально не признается.
Пока продолжается строительство, покупатель не обладает правами владельца по отношению к этой недвижимости, а лишь конвенционным правом, возникшим с момента подписания контракта купли-продажи, которое не может быть зарегистрировано в Земельном департаменте. Кроме того, регистрируемая недвижимость должна быть полностью оплачена ее владельцем. Таким образом, пока недвижимость не построена либо не оплачена целиком, ее зарегистрировать нельзя.
Для регистрации своих прав на недвижимое имущество собственник должен предоставить в Земельный департамент оригинал договора купли-продажи и план объекта недвижимости. Затем оплачивается регистрационный сбор – 1,5% от стоимости недвижимости, а еще 0,5% должен заплатить застройщик. После этого владелец получит свидетельство, подтверждающее его право freehold.
Регистрация в департаменте занимает 3-4 рабочих дня. В районах Emirates Hills и Meadows для удобства жильцов даже открыты временные офисы Земельного департамента. А крупные государственные застройщики – такие как Nakheel и Emaar – оформляют все документы в Земельном департаменте сами, владельцу же нужно лишь получить у них свидетельство о собственности.
Зарегистрировать свои права на недвижимость могут как юридические, так и физические лица. Важность регистрации в Земельном департаменте Дубая для собственников состоит в том, что в случае возникновения споров слово департамента будет являться решающим. Причем регистрировать нужно и любые изменения в статусе недвижимости – передачу другому лицу, прекращение права на недвижимость и т. д. Любое изменение не будет иметь юридической силы до регистрации в реестре.
Это относится и к наследованию недвижимости, находящейся в собственности. По Федеральному Гражданскому Кодексу ОАЭ, в случае смерти собственника к его недвижимости применяется наследственное право той страны, гражданином которой он является. Наследники должны обратиться в Дубайский Суд с правоустанавливающими документами, подтверждающими их право наследования. По закону №7, документы о наследовании, регулирующие права на недвижимость (завещание), а также решение Дубайского Суда о наследовании должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте.
Право commonhold
В законе №7 лишь одна статья была посвящена праву commonhold, которое применяется при регистрации апартаментов или офисов в зданиях, принадлежащих нескольким собственникам. После выхода закона оставался ряд вопросов по поводу управления общими площадями в здании, порядка объединения собственников, правил владения и т. д. В этом году в силу войдет Закон о стратификации (или Закон о кондоминиумах), разъясняющий эти моменты. Закон этот жизненно необходим, поскольку в этом году в Дубае будет построено около 120 новых небоскребов.
По закону №7, кондоминиумы принимаются за единицу жилья, каждая из которых должна быть зарегистрирована в единственном числе. Собственник квартиры регистрируется как владелец жилой единицы (апартаментов), а также неделимой части общей площади здания, рассчитанной в соответствии с его долей участия. «Что касается территорий общего пользования в многоквартирных домах, – поясняет Жанна Гусейн, руководитель отдела продаж зарубежной недвижимости компании «Пересвет-инвест», – то есть лестничных клеток, лифтов, спортклубов, бассейнов, гаражей и т. п., то обслуживание таких общих территорий производится компанией, которая определяется застройщиком. С владельцев ежегодно взимается плата за обслуживание, оговоренная в договоре купли-продажи. Следит за надлежащим обслуживанием здания и использованием недвижимости ассоциация жильцов».
Другие важные законы
В начале 2007 г. властями Дубая на основании закона №7 были изданы два очень важных нормативных акта. Первый из них установил лимит на повышение арендной платы, которую собственник недвижимости получает с арендатора. Если в 2006 г. правительство ограничило рост арендных 15% в год, то по новому закону владельцы не имеют права повышать арендную плату более чем на 7% в год. Жители Дубая, из которых более 82% – экспатрианты, арендующие жилье, радостно отреагировали на новый закон. Он должен стабилизировать ситуацию на рынке аренды недвижимости, ведь раньше арендодатели могли поднимать плату по своему усмотрению. В результате арендная плата в таких престижных районах, как Шейх-Зайед-роуд, вырастала до 50% в год, а то и более. Теперь в случае нарушений со стороны владельца арендатор может обратиться с жалобой в Комитет по аренде.
Однако собственникам недвижимости этот закон оказался не по душе. Не секрет, что именно на прибыль от сдачи недвижимости в аренду рассчитывали многие частные инвесторы, приобретая апартаменты или виллы в Дубае. Поэтому ограничение на прирост арендной платы неизбежно отразится на росте стоимости недвижимости. В этом году прогнозируется рост порядка 6–7%, тогда как в прошлом году он характеризовался двузначными цифрами. В долгосрочной перспективе ограничение на рост арендной платы может в значительной степени замедлить развитие рынка недвижимости – но при этом сделать его более стабильным и предсказуемым.
Еще один нормативный акт, принятый в начале этого года, вводит обязательное лицензирование агентов по недвижимости. Брокеры и компании, продающие недвижимость, должны регистрироваться в Земельном департаменте Дубая, чтобы получить регистрационную карту – разрешение властей на работу с недвижимостью. Этот закон позволит создать официальную базу данных компаний и агентов, и те, кто не имеет лицензии, просто не смогут продавать недвижимость. Это нововведение позволит отсеять брокеров, ведущих дела нечисто, и тем самым сделать сделки с недвижимостью более безопасными. Отметим, что зарегистрироваться могут только те агенты, у которых есть действующая резидентская виза ОАЭ. Нарушение профессионального кодекса этики зарегистрированным агентом или фирмой приведет к приостановке лицензии вплоть до лишения и исключения из регистра.
Впоследствии правительство Дубая будет предпринимать и другие шаги для улучшения и стабилизации рынка недвижимости эмирата. Например, в скором времени Земельный департамент создаст курсы повышения квалификации для агентов по недвижимости. Пока новые дополнения к закону №7 не вызвали каких-либо резких изменений на рынке недвижимости. Но, поскольку они делают рынок и более стабильным, и более прозрачным, их положительное влияние на инвестиционный климат Дубая очевидно.
