Какие возможности дает лизбек при покупке недвижимости?

Что такое лизбек

Лизбек (от англ. leaseback) - это способ покупки жилья с его одновременной сдачей в аренду. Важно сразу понимать принципиальные различия вариантов лизбека: если во Франции это форма приобретения на определенных государством условиях, то в других странах речь идет о форме управления. В целом, объектом лизбека может стать любая недвижимость, удовлетворяющая условиям эксплуатации. Изначально, данный способ приобретения недвижимости был создан для поддержки туристического сектора, сейчас же данным способом приобретаются студенческие апартаменты, номера в апарт-отелях, апартаменты в домах для престарелых с медобслуживанием.

При лизбеке компания-арендатор должна выплачивать инвестору обозначенную в договоре сумму аренды, независимо от того, сдана недвижимость ей  в субаренду или нет.  Важно также понимать принципиальные различия вариантов лизбека: если во Франции это форма приобретения, то в других странах это чаще всего форма управления.

Программа лизбека во Франции

Когда речь заходит о лизбеке, то обычно все внимание Европы обращается к Франции, где   долгое время успешно работает эта программа при налоговых льготах, что дает лучшую рентабельность вложенных средств. Лизбек во Франции -  это способ приобретения жилья с одновременной сдачей его в аренду на фиксированных условиях. Те объекты, что относятся к новому строительству,  подлежат обязательному страхованию, что снимает риски, связанные с незавершенным строительством или низким качеством строительства. Программа позволяет уменьшить налоги для инвестора и позволяет заранее спрогнозировать точный размер доходности от сдачи в аренду.

Во Франции лизбек чаще всего встречается в следующих видах жилья:

• туристические резиденции – гибрид отеля и квартиры в курортной зоне делового туризма
• студенческие резиденции – общежития студентов, маленькие студии вблизи учебных заведений или в дешевых кварталах крупных городов
• бизнес- резиденции – гибрид отеля и квартиры, оснащенных бизнес-центром и расположенных как правило, возле аэропортов или промышленных зон
• резиденции для пожилых людей с ограниченной подвижностью –гибрид отеля и больницы, наиболее интересный вид данной недвижимости с инвестиционной точки зрения

Как правильно купить жилье в лизбек во Франции

Главный смысл покупки французской недвижимости по лизбеку - возможность иметь гарантированный доход от аренды. Однако реальных гарантий не дает никто, поэтому надо выбирать правильного эксплуатанта, чтобы это была компания с хорошей репутацией и активами, а также соответствовала рынку. Кроме того, некоторые компании дают банковскую гарантию при аренде. В целом, лизбек во Франции - это очень хороший, но сложный вид инвестиций, при этом он имеет льготное налогообложение (этот вид дохода не облагается подоходным налогом). В качестве эксплуатантов лучше всего выбирать крупных европейских операторов – это обычно у них большие уставные капиталы, мощная сеть и хорошая диверсификация.

Поскольку схема лизбек является очень удобным и выгодным способом эксплуатации жилья, то в последние годы получили широкое распространение «пакетированные» продукты. В связи с этим снизилась рентабельность и качество подобных проектов, поэтому рекомендуется тщательно читать документы, предоставляемые продавцом и обращать внимание на детали:

• рентабельность первого года
• срок действия договора и способ его продления
• время и способ оплаты аренды
• индексация: ее периодичность и тип индекса привязки, а также возможные лимиты
• распределение расходов в процессе эксплуатации
• распределение других расходов (управление, налоги и т.д.)

Также необходимо обращать внимание на расположение резиденции, за исключением жилья для пожилых людей, которые сертифицированы социальной страховкой, и пользуются огромным спросом в силу высокой дефицитности этого сегмента рынка.  Вкладываясь в покупку жилья под сдачу в аренду, важно оценить его арендную и продажную ликвидность – она заключается как в рыночных факторах, так и в локализации. И особое внимание надо обратить на эксплуатирующую организацию, во возможности посмотрев их уже действующие проекты, а также навести репутационные справки.

Лизбек в других странах

Программы лизбека могут отличаться как в зависимости от страны, так и по своей сути. Первоначальный взнос может быть разного размера, как и распределение средств между инвестором, банком и частными инвесторами. Чаще всего по такой схеме продаются апарт-отели и санатории в курортных местах, а также жилые дома. Первоначальный взнос может варьироваться даже в рамках одного проекта: кто-то может войти в него с 10-15% средств, а где-то необходимо не менее 30-35%, все зависит от возможности подтвердить доход, наличия активов и хорошей кредитной истории.

Срок перехода права собственности, в зависимости от страны, может составлять от 10 до 30-35 лет. Доходность такой аренды, как правило, выше обычной, - ее размер определяется договором, в каждом конкретном случае надо все обсуждать и лучше это делать в самом начале. Позднее внести изменения будет сложно, даже если изменилась личная ситуация. Необходимо тщательно посчитать доходность такой программы - иногда она заявляется как 19%, но при этом могут не учитываться налоги, степень вхождения в проект, сроки участия в программе, возраст, доход, гарантии участника и многие другие аспекты, в том числе и конкретное расположение проекта, и его назначение. 

Лизбек встречается в Швейцарии, в Великобритании, Турции, Таиланде, а также в экзотических курортных местах - островах Карибского бассейна и т.д. В целом, по миру программы лизбека применимы чаще к курортным объектам или объектам для отдыха и в большей степени ориентированы на собственных граждан (если речь о Европе, то о европейцах в целом) или на американцев и жителей других стран с достаточно стабильной валютой. Обычно такие программы рассматривают состоятельные люди, которым нет необходимости покупать или арендовать первое жилье. Лизбек скорее рассматривается как финансовое вложение, а также как сопутствующий вариант для отдыха, катания на лыжах и жизни на пенсии. Доходность в популярных районах городов может достигать 10-12%, однако на курортах доходность обычно составляет 4-7%.

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Ирину Дюпор, соучредителя компании Immoconcept

Елену Мариничеву, вице-президента Moscow Sotheby’s International Realty

Наталью Завалишину, директора компании Distant Property

Екатерину Разникову, консультанта по зарубежной недвижимости Knight Fran