Могу ли я сегодня купить дом или квартиру в Италии?
Россияне
В соответствии с постановлением № 328 от 25.02.2022 Совета ЕС, которое связано с началом военных действий в Украине, граждане РФ не могут хранить на своих счетах в банках на территории стран Евросоюза более 100 000 евро. При этом официального запрета на сделки с недвижимостью для обладателей российского паспорта нет.
Однако в реальности гражданам России пока невозможно открыть счёт в Италии. Даже если таковой имеется, любые транзакции затруднены. Так, риелтор одного из агентств рассказывает, что покупательница из РФ с трудом смогла сделать перевод через свой счёт, открытый ещё в октябре 2021 года, так как «директор банка позвонил и попросил пользоваться им только в случае крайней необходимости – очень длинная бюрократическая процедура по каждой операции». Часть средств удалось провести, воспользовавшись депозитом нотариуса. Но сумма при этом была относительно небольшой, в пределах 300 000 евро. Если речь идёт о дорогой недвижимости, то вероятность покупки для клиента только с российским паспортом стремится к нулю.
Отметим, что к тем, кто ранее оформил ВНЖ Италии или имеет второе гражданство (например, многих стран бывшего СССР), эти ограничения не относятся. Они по-прежнему могут пользоваться счетами в банках, открывать новые, приобретать недвижимость.
Советы риелторов
Агентства Италии, давно работающие с инвесторами из России, рекомендуют найти нотариуса, который согласился бы совершить сделку, так как не все идут на это. Расчёты при покупке проводятся через специальный депозит, открытый нотариусом. (Похожая схема работает и в Испании, мы писали о ней в материале "Продавать ли квартиру за рубежом").
Если у клиента есть резиденция Италии, и ему необходимо перевести средства из России на свой счёт или счёт другого физлица в итальянском банке, это можно сделать через банк, не отключённый от SWIFT и поддерживающий такие транзакции, например, «Райффазенбанк». Однако, следует иметь в виду, что банк получателя берёт 2-3 дня на особую процедуру зачисления. Кроме того, бывает, что перевод не проходит и возвращается. В таком случае можно попытаться провести транзакцию через другой банк. А, значит, целесообразно иметь счета минимум в двух российских банках, работающих в системе SWIFT.
Риелторы Италии, с которыми мы общались, подчёркивают, что ни у нотариуса, ни у банков, ни у полиции, ни у судебных органов абсолютно нет никакой предвзятости в отношении россиян. Проблемы связаны исключительно с интерпретацией новых постановлений ЕС и боязнью взять на себя ответственность.
Резюме
Для россиян, имеющих ВНЖ Италии или второе гражданство, ситуация с приобретением и владением недвижимостью в этой стране благоприятная. Хотя некоторые неудобства есть, например, связанные с отсутствием прямых перелётов из РФ и трудностями при переводе средств из российских банков.
Для всех остальных недвижимость в Италии теперь подобна винограду из известной басни. При желании сделку провести всё же можно, если сумма покупки относительно небольшая, и удалось найти нотариуса, который окажет содействие.
Из-за ограничений количество россиян среди инвесторов сократилось во всех сегментах. Состоятельные покупатели из РФ переориентировались на ОАЭ, а представители среднего класса – на Турцию.
Украинцы
Граждане Украины могут открывать счета в итальянских банках, а также приобретать недвижимость, кроме земель сельхозназначения.
Тем, кто прибыл в Италию после 24 февраля 2022 года необходимо сначала оформить «временное убежище». Для этого кто-то из граждан или резидентов республики должен предоставить «гостеприимство», то есть приглашение проживать в своём доме.
Казахстанцы
Италия придерживается в правовом плане принципа взаимности. Таким образом, на основании «зеркальных» договорённостей, физические лица из Казахстана не могут приобретать недвижимость в Италии, и наоборот. Выходом из этой ситуации может быть открытие ВНЖ с последующей покупкой недвижимости в статусе резидента либо же покупка объекта недвижимости на компанию, которую можно открыть через итальянского нотариуса.
Белорусы
Граждане Белоруссии, которые не входят в международные санкционные списки, могут приобретать недвижимость в Италии.
Рынок недвижимости Италии
Тенденции
Рынок недвижимости Италии традиционно стабильный, низковолатильный. Даже во время кризиса 2008 года цены на дома упали в среднем на 10%, в то время как в других странах снижение составило 40-50%. Это связано с тем, что итальянцы скорее готовы отказаться от продажи, чем дать большую скидку. Они трепетно относятся к своей собственности и расстаются с ней крайне неохотно. Кроме того, значительную долю рынка составляет элитный сегмент, который не чувствителен к изменениям конъюнктуры.
Безусловно, существенное влияние на рынок Италии, как, собственно, и других стран оказала пандемия COVID 19. Значительное падение продаж наблюдалось только во время тотального локдауна в марте-апреле 2020. Сразу после первых послаблений рынок стал восстанавливаться за счёт локального спроса. Причём практически сразу наметились новые тенденции.
Во-первых, выросла популярность загородной недвижимости, а также жилья в курортных регионах, таких как Тоскана, Умбрия, Сардиния, Венето, Трентино-Альто-Адидже. Во-вторых, люди стали интересоваться предложениями большей площади. Причём если это вилла, то она должна быть с садом, а если квартира, то будет кстати терраса или балкон. По данным агентства CENTURY 21 в Италии, спрос на объекты с балконом или террасой за 2 года увеличился на 50%. Необходимо отметить, что эти тренды наблюдаются и в других странах, например, в Великобритании и США.
В 2021 году, после возвращения покупателей из стран, гражданам которых открыли въезд в Италию, рынок ещё больше активизировался. По данным портала Immobilare.it, объём продаж в 2021 году увеличился не только по сравнению с проблемным 2020 годом (+34%), но и с 2019 (+24%). По мнению аналитиков, речь идёт не просто о «техническом» восстановлении по сравнению с годом карантина, а общем тренде на рост рынка жилой недвижимости.
Наибольшее количество сделок, более 159 тысяч, в 2021 году было зафиксировано в Ломбардии. По темпам годового роста продаж лидирует Молизе (+42%), за ним следует Лигурия (+38%), Калабрия (+38%). Из крупных городов наибольший подъём был отмечен в Генуе (+32,2%), Риме (+31,4%) и Флоренции (+29%).
В Италии преобладает вторичный рынок жилья, на него приходится 80% от общего объёма. Новостроек мало, всего 20%, поэтому цены на недвижимость в новых проектах высокие.
Инвесторам следует также иметь в виду, что многие объекты, которые продаются в Италии, потребуют довольно существенного ремонта.
Цены на недвижимость
Недвижимость на севере Италии традиционно более дорогая. Доступные предложения сосредоточены на юге, в основном, в Калабрии и на Сицилии. Однако многое зависит от локации и конкретного объекта в том или ином регионе.
По данным портала Immobilare.it, в июне 2022 года средняя цена на квартиры и дома варьировалась от 2952 евро за квадратный метр в Трентино-Альто-Адидже до 923 евро в Калабрии. Средняя стоимость недвижимости в других регионах: 2522 евро за кв. м – в Лигурии, 2464 евро за кв. м – в Тоскане, 2478 евро за кв. м – в Лацио, 2174 евро за кв. м – в Ломбардии, 1887 евро за кв. м – в Кампании, 1775 евро за кв. м – в Венето, 1136 евро за кв. м – в Умбрии, 1124 евро за кв. м – на Сицилии.
Самая высокая средняя ставка аренды в июне была зафиксирована в Ломбардии (15,3 евро за кв. м в месяц), самый доступный для съёма жилья регион – Умбрия (6,81 евро за кв. м в месяц).
Согласно отчёту Итальянского национального института статистики ISTAT, в 1 квартале 2022 года цены на жильё в Италии выросли на 1,7% по сравнению с предыдущими тремя месяцами и на 4,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Отмечается высокий рост цен в элитном сегменте. Агентство Knight Frank сообщает об увеличении стоимости объектов за 2021 год в среднем на 4%.
Рынок недвижимости Италии вызывает оптимизм у аналитиков, однако необходимо иметь в виду, что во 2 квартале 2022 года в Италии, как и во многих других странах Европы, выросли ипотечные ставки, и это, по мнению ряда экспертов, может повлиять на ситуацию.
Предложения премиального сегмента
По данным аналитической компании Reopla, в период с 2020 года по 1 квартал 2022 года было продано 4163 объекта стоимостью выше миллиона евро. Большая часть сделок пришлась на 5 регионов: Ломбардия (40,9% от общего числа продаж), Лацио (19,3%), Тоскана (14%). Затем следуют Кампания и Сардиния.
Милан, расположенный в Ломбардии, является абсолютным лидером в высокобюджетном сегменте. Здесь зафиксировано 37,5% от общего числа сделок. При этом большая часть продаж была сосредоточена в районах Гарибальди, Порта-Венеция и Фьера-де-Анджели.
На втором месте Рим (регион Лацио), доля которого составила 18,7%. Дорогие виллы и квартиры находятся в основном в исторической части столицы Италии. Третье место с долей в 9% занимает Лукка (регион Тоскана). Шикарные дома продаются в основном на элитном курорте Форте-деи-Марми, относящемся к этой провинции.
В регионе Кампания резиденции премиум-класса находятся в провинции Неаполь, в районах Кьяйя, Позиллипо, Сан-Фердинанд, а также на Капри.
Эксперты Reopla отмечают, что покупателями недвижимости стоимостью свыше миллиона евро традиционно являются состоятельные иностранцы, но сегодня география стран, откуда пребывают инвесторы, изменилась. Стало больше европейцев, а именно, британцев, немцев, скандинавов, «ушли» россияне.
Предложения в среднем и низком ценовом диапазоне
Наиболее популярные направления у иностранцев с бюджетом от 200 000 евро –Ломбардия, Лигурия, Лацио, Венето.
В Тоскане инвесторов привлекают средневековые городки в долинах Валь-д’Орча и Вальдикьяна, такие как Монтепульчано, Пьенца, Четона, Ареццо, Кортона.
В Умбрии эксперты выделяют территории, граничащие с Тосканой, а также живописные городки вокруг озера Тразимено – Читта-делла-Пьеве, Кастильоне-дель-Лаго, Пассиньяно. Находят своих почитателей и более крупные города этого региона, такие как Орвието, Тоди, Сполето, Ассизи.
Особым спросом традиционно пользуются предложения в районе озёр: Комо, Гарда, Маджоре, Лугано, Изео. Например, на солнечном западном берегу Комо стоит рассмотреть небольшие уютные городки: Менаджо, Тремеццо, Меззегра, Ардженьо, Мольтразио, Черноббьйо и другие.
Доступные предложения, от 70 000 до 200 000 евро, сосредоточены в основном в регионе Калабрия и на Сицилии. Истории, когда люди приобретали небольшие квартиры в отличных курортных местах за весьма скромные суммы, здесь не редкость.
В Италии есть отдельная категория недвижимости, так называемые «дома за 1 евро». Это старые полуразрушенные заброшенные постройки, требующие реставрации и вложений от 150-200 000 евро и выше в зависимости от состояния. Зачастую такие объекты не имеют крыши, могут отсутствовать перекрытия и стёкла в окнах. Снести стены и построить новое жильё, конечно, нельзя, – только восстановить. Для ценителей зданий с историей подобные дома, расположенные в тихих живописных уголках Италии, – настоящий клад, однако необходимо будет потратить немало средств и усилий.
Города, предлагающие объекты за 1 евро: Оллолай, Нульви (Сардиния), Самбука, Бивона, Каммарата, Муссомели (Сицилия), Боргомеццавалле (Пьемонт), Фаббриче ди Верджемоли (Тоскана) и другие. Потенциальные покупатели должны не только согласиться на восстановление, но и соблюсти ряд дополнительных условий: внести страховой залог в размере от 1000 до 5000 евро в зависимости от города, а также представить свой план ремонта в городской совет. При этом работы должны быть завершены в установленные сроки, обычно в течение трех лет.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов в Италии:
Елену Двуреченскую, директора ITALCASA
Юлию Титову, руководителя Rentsale
Юлию Шаренко, менеджера по работе с клиентами Great Estate Immobilare
Автор: Елизавета Барских
