Черногория славится на весь мир своими величественными пейзажами. Еще Байрон писал о прекраснейшей встрече между землей и морем, которая состоялась именно здесь, на берегах Адриатики. Благодаря своим великолепным ландшафтам и чистому морю, этот уголок Балкан долгое время был очень привлекательным туристическим направлением. Но после раздела Югославии и связанных с ним войн, Черногория в одночасье лишилась большей части посетителей. И хотя она и не понесла такого ущерба, как другие страны региона, экономика серьезно пострадала.
Однако за последние несколько лет Черногория восстановила утраченные позиции в сфере туризма. Более того - по оценкам международной организации World Travel & Tourism Council, в течение ближайших 10 лет в Черногории туризм будет развиваться весьма высоким темпами. Не отстает и рынок недвижимости - страна вызывает повышенный интерес инвесторов благодаря недорогому жилью и высоким показателям прироста капитала, что свойственно странам с развивающимся рынком.
По словам Джастина Фейза из компании Pluto Developments, преимущества покупки недвижимости в Черногории очевидны. «Несмотря на потрясающую природу и большой туристический потенциал, цены на недвижимость здесь намного ниже, чем в соседней Хорватии, - утверждает Фейз. – Разница составляет от 40 до 60%. За последний год многие иностранные инвесторы осознали это, что стало причиной мини-бума, который сейчас переживает черногорский рынок недвижимости. К тому же хорошую рекламу Черногории создают туроператоры, активно продвигающие это направление».
Для любителей старины
Конечно, восприятие Черногории в качестве «дешевой Хорватии» было бы слишком примитивным. Но, с точки зрения Бена Мейсона из компании Someplace Else, в таком подходе есть и свои плюсы: он приводит к тому, что число желающих приобрести жилье в этой стране растет, а следовательно, растет стоимость недвижимости.
«Инвесторы признали Черногорию выгодным направлением около двух лет назад. Но ее популярность быстро растет, благодаря все еще низким ценам и быстрому росту рынка, – говорит Бен Мейсон. - За прошлый год жилье подорожало на 40-50%, в следующем году этот показатель ожидается на уровне 25%, причем число покупателей может серьезно возрасти, если в стране заработает долгосрочное кредитование».
Учитывая такой быстрый рост стоимости жилья, неудивительно, что среди покупателей немало тех, кто хочет на нем заработать. Однако инвестировать в этот рынок сложнее, чем в другие – но не из-за сложностей с оформлением, как можно было бы предположить, а потому что объектов на стадии проектирования и строительства здесь очень мало.
«Европейские покупатели черногорской недвижимости охотнее всего выбирают каменные дома в венецианском или барочном стиле, построенные более 200 лет назад, - говорит Андреа Марстон из компании Dream Montenegro. – До сих пор более половины покупок недвижимости в Черногории – это исторические здания. Солидные девелоперские компании начали покупать здесь землю только с прошлого года, поэтому новостройки появилась на рынке совсем недавно и пока в дефиците».
Но если у одних инвесторов есть время, средства и терпение, для того чтобы купить на вторичном рынке недвижимость, возможно, нуждающуюся в ремонте, то для других это не очень выгодный вариант. «Перед тем как покупать старые дома, стоит оценить масштабы ремонтных работ и средств, которые нужно на них затратить, напоминает Амар Соди из компании Avatar International. - Гораздо менее хлопотно приобрести недвижимость, находящуюся на начальной стадии строительства».
Для тех, кто умеет ждать
Однако не стоит полагать, что ожидаемый рост стоимости недвижимости автоматически принесет огромную прибыль инвесторам. Без сомнения, цены растут, но во многом это происходит за счет покупателей из-за рубежа и спекулянтов. Кроме того, из-за чрезмерно быстрого развития рынка недвижимости Черногории владельцы стараются продать свою собственность как можно дороже, хорошо понимая, что сейчас она востребована как никогда. В результате существует внушительная разница в ценах, которые назначаются иностранцам и гражданам страны. Правда, и налоги на недвижимость и операции с ней в Черногории невелики.
Существует удачное выражение: «инвестор зарабатывает не на покупке недвижимости, а на ее продаже». А раз так, то, приобретая жилье, необходимо представлять себе, каким образом в дальнейшем можно будет расстаться с ним с максимальной выгодой для себя. Во-первых, следует знать, что доходы от аренды в Черногории относительно невысоки. Во-вторых, экономика страны хоть и не находится в критическом положении, но и не переживает бурный рост, а значит, среди жителей страны сложно будет найти желающих купить недвижимость по высокой цене. Что же касается иностранцев, то в случае чрезмерного роста цен они наверняка переключатся на регионы, где стоимость жилья более разумна. Сейчас эти рассуждения могут выглядеть излишне пессимистичными, но, как говорится, береженого Бог бережет.
В качестве позитивного фактора отметим, что в Черногории открываются отделения многих международных агентств недвижимости и благодаря этому рынок становится более стабильным. И все же при покупке требуется квалифицированная юридическая консультация, ведь определенный элемент непредсказуемости, безусловно, присутствует.
Что касается сдачи черногорской недвижимости в аренду, то следует знать, что арендные ставки в Черногории не слишком высоки – можно найти виллы, сдающиеся всего за $200-300. Однако индустрия туризма развивается бешеными темпами, и если в ближайшее время не будет создано значительное число отелей и частных апартаментов, предложение не будет успевать за таким быстро растущим спросом. Так что удачно расположенные, высококлассные и хорошо оборудованные виллы и апартаменты не будут иметь проблем с заполняемостью, а их владельцы – с получением дохода в течение долгих лет. Все это не говорит о том, что, купив здесь недвижимость для отдыха, можно разбогатеть в одночасье.
Евросоюз на горизонте
Пока еще рано делать долгосрочные прогнозы относительно развития рынка недвижимости Черногории. Но нельзя не принимать во внимание важный фактор, который может серьезно повлиять на ситуацию, - политическое положение страны. По итогам референдума, прошедшего в мае этого года, было принято решение об отделении Черногории от Сербии, так что страна уже обрела независимость. Но на сегодняшний день не решен еще один важный вопрос: об отношениях Черногории с Евросоюзом. Большинство жителей поддерживают идею вступления страны в Евросоюз, которое должно было бы положительно сказаться на росте стоимости недвижимости. Однако если Черногория и будет принята в ЕС, то не раньше чем через несколько лет. Пока это не произошло, воздействие ЕС на рынок недвижимости будет ограниченным, хотя страна вполне может рассчитывать на серьезную финансовую поддержку.
Не приходится сомневаться в том, что Черногория – очень привлекательное направление для тех, кто собирается сам использовать свою недвижимость. Однако пока сложно однозначно судить о том, насколько удачными будут инвестиции в недвижимость и в какие именно проекты стоит вкладывать деньги. Учитывая ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, в выигрыше должны остаться те, кто покупает хорошо расположенную недвижимость на стадии проектирования, а также те, кто может позволить себе покупать жилье, нуждающееся в ремонте. Тем же, кто надеется быстро заработать на перепродаже, следует удостовериться в том, что стоимость недвижимости не завышена и имеет перспективы для роста. Кстати, отсутствие в Черногории налога на прирост капитала, – это большой плюс для такого рода инвесторов.
Тем, кто рассчитывает на доход от сдачи недвижимости в аренду, возможно, сперва придется испытать некоторые сложности. Но в долгосрочной перспективе у владельцев есть возможность получать солидные доходы от аренды, особенно если речь идет об удачно расположенных виллах, пользующихся высоким спросом.
Однако следует учесть то, что черногорский рынок не так активен, как в Польше или в странах Балтии, которые считаются более надежными и развиваются при этом весьма высоким темпами. И хотя недвижимость Черногории привлекает покупателей из-за рубежа уже сейчас, возможно, потребуется время и финансовая поддержка других стран, чтобы этот рынок с полным правом можно было бы назвать надежным и выгодным для инвестирования.
