После того как в 2008 г. на рынке Дубая лопнул инвестиционный «пузырь» эмират на некоторое время выпал из поля зрения большинства покупателей недвижимости. В ноябре 2009 г. года Дубай вновь попал в центр внимания, когда государственный инвестиционный фонд Dubai World оказался на грани дефолта, что вызвало панику на мировых фондовых рынках.
В тот момент ряд экспертов высказали мнение, что в случае банкротства Dubai World рынок недвижимости эмирата умрет окончательно, ведь главный объект инвестиций фонда – это государственный девелопер Nakheel, реализующий большинство мега-проектов в эмирате. Однако в последний момент на помощь Дубаю пришло правительство Абу-Даби, предоставившее необходимое финансирование.
Следующее появление Дубая в мировом информационном пространстве было связано уже с позитивной новостью – сразу после Нового Года состоялось торжественное открытие самой высокой в мире башни, ранее известной как Burj Dubai, сопровождавшееся роскошными фейерверками и лазерным шоу. Характерно, что при открытии башня получила название Burj Khalifa в честь президента ОАЭ и правителя Абу-Даби шейха Халифа бин Зайеда бин Султана аль-Нахаяна, непосредственно принявшего решение о финансовой поддержке братского эмирата.
Наконец, в последних числах марта правительство Дубая сообщило о предоставлении Dubai World суммы в размере $9,5 млрд на реструктуризацию долгов, из которых $5,7 млрд – это остаток кредита, предоставленного Абу-Даби, а остальная сумма взята из внутренних ресурсов. Заметим, что $8 млрд направлены непосредственно на нужды Nakheel.
Есть поводы для оптимизма
Как же чувствовал себя рынок дубайской недвижимости, пока в финансовой сфере бушевал шторм? Напомним, что с III квартала 2008 г. по II квартал 2009 г. средние цены на жилье снизились примерно в 2 раза, а объем сделок – еще существеннее. Однако осенью прошлого года аналитики затруднялись сказать, достигнуто ли дно.
Статистические данные III и IV кварталов говорят о том, что падение окончено, но окончательная стабилизация еще не наступила. Так, в отчете компании Jones Lang LaSalle MENA отмечается, что объем сделок во 2-м полугодии 2009 г. показал рост, причем в IV квартале его значение составило 14%. Что касается реальных цен (achieved price), то в отчете отмечается, что разные районы ведут себя по-разному, но в целом продолжается небольшая коррекция – в IV квартале зафиксировано их снижение в среднем на 3%. В то же время сообщается о росте цен предложения (asking price), который за IV квартал составил 7%, это говорит о том, что продавцы недвижимости оптимистично смотрят на перспективы рынка и уже готовы играть на повышение.
В свою очередь, аналитики Colliers International MENA отмечают, что ежеквартальный Dubai Home Price Index медленно растет: на 7% в III квартале и на 1% в IV квартале. При этом индекс апартаментов остается стабильным, а рост наблюдается за счет вилл и таунхаусов. В то же время ежемесячные индексы, начиная с марта 2009 г., буквально скачут, показывая то рост до 18% в месяц, то падение до 15%. Таким образом, рынок остается нестабильным и фрагментированным.
Важно, что ноябрьские известия о проблемах Dubai World не обрушили рынок недвижимости – ежемесячный индекс Colliers International в декабре снизился всего на 4% – не так уж много на фоне предыдущих скачков. «Безусловно, финансовые проблемы эмирата повлияли на рынок недвижимости, и доверие к эмирату в целом оказалось под вопросом, – говорит Лиз О’Коннор, директор отдела продаж и аренды жилой недвижимости компании Better Homes. – Но последующие позитивные новости успокоили инвесторов, и сейчас мы наблюдаем такое же число запросов покупателей, как в IV квартале 2009 г.».
«Господдержка, полученная в марте Nakheel, очень важна и значима для рынка, добавляет Жанна Гусейн, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании Prestige Property. – Незакрытые проблемы Dubai World создавали потенциальную опасность, теперь же полученное финансирование позволит девелоперу выполнить свои обязательства, в частности касающиеся The Palm Jumeirah и The Palm Deira.
В ряде районов рынок уже восстанавливается. К их числу Жанна Гусейн относит искусственный остров The Palm Jumeirah, район небоскребов Dubai Marina, где на финальной стадии находится возведение проекта Marina 101, районы Jumeirah Beach Residences и Jumeirah Lake Towers. В то же время такие мегапроекты, как DubaiLand и Sport Sity, испытывают трудности, их полное завершение откладывается на неопределенный срок. Есть проблемы и в районе Jumeirah Village.
Чем мельче девелопер, тем крупнее проблемы
Проблемы, с которыми в конце года столкнулся Dubai World, напрямую отразились лишь на главном государственном девелопере Nakheel, который финансируется фондом. Другие застройщики с участием государства, а также частные девелоперские компании испытали «всего лишь» влияние мирового кризиса. Практически все проекты сдаются с опозданием, а большинство из тех, чье строительство еще не успело начаться, отложены.
Согласно данным JLL MENA, в 2009 г. в Дубае были отменены или заморожены проекты на общую сумму $15 млрд. Общий объем предложения на рынке жилья сократился на 60%. В прошлом году в строй было введено 17 000 единиц недвижимости, тогда как ожидалось – 22 400. Предполагается, что в 2010 г. будет сдано еще 24 000 единиц недвижимости.
«Среди застройщиков спокойнее всего себя чувствуют крупные интернациональные компании, для которых Дубай – не единственное направление работы, – говорит Жанна Гусейн. – Это, к примеру, IFA Hotels & resorts и ETA Star, реализующие роскошные проекты на The Palm Jumeirah. С наибольшими проблемами столкнулись мелкие застройщики и, соответственно, инвесторы которые рисковали, вкладываясь в их проекты. Мы всегда рекомендовали делать покупки у надежных девелоперов».
Сейчас Дубай однозначно привлекателен для тех, кто делает покупку для себя. Цены во многих проектах вернулись сейчас к тому уровню, с которого некогда стартовали. Труднее говорить о возможностях для инвесторов – по крайней мере, краткосрочные вложения вряд ли интересны, а вот среднесрочные и дальние горизонты выглядят более убедительно. Тем, кто рассматривает возможность покупки, стоит непременно приехать в эмират лично – только так можно получить полную картину происходящего, ведь взвешенное решение невозможно принять только по редким сообщениям теленовостей и не всегда правдивым новостям в интернете.
