Решение предоставить иностранным гражданам возможность приобретать жилье в собственность стало условным сигналом для разработки грандиозных проектов. Это и чудо-острова Palm Islands, и самое высокое здание на планете Burj Dubai, и гигантский по своим размерам остров-полумесяц Dubai Waterfront, и районы небоскребов Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence и Jumeirah Lake Towers. И это далеко не все проекты, в которых иностранцы могут купить недвижимость на правах freehold.
Freehold в законе
Итак, указ о собственности 2002 г. положил начало привлечению иностранных инвестиций в недвижимость Дубая. Несмотря на отсутствие правовых документов, упорядочивающих статус иностранных владельцев и их собственности, к весне 2006 г. более 13 000 семей уже справили новоселье в готовых апартаментов и виллах, а 7000 единиц жилья планируется сдать в 2006 г. Еще большее число инвесторов пока ждет окончания строительства своей собственности.
Логика покупателей, поверивших в серьезность намерений правителя Дубая, основана на том, что правительству эмирата нет смысла убивать курицу, несущую золотые яйца. Действительно, строительный бум привлек в страну миллиардные капиталы, способствовал развитию новых сфер бизнеса, помог городу переступить порог в миллион жителей.
Долгожданный закон эмирата «О регистрации прав собственности на недвижимое имущество», санкционирующий указ от 2002 г., вышел в свет 13 марта 2006 г. Следует отметить, что его появление было как нельзя кстати. По прошествии 4 лет бум начал затухать, ведь золотой дождь не может литься вечно. Уже прошли времена, когда застройщики распродавали еще не построенные проекты в течение нескольких часов после объявления о начале продаж. Одним словом, дубайский рынок недвижимости начал приобретать более реалистичные черты.
С помощью нового правового документа законодательные органы Дубая подхлестнули ситуацию на рынке. Во-первых, нововведение не дало упасть нынешним ценам на жилье на первичном рынке. Начинавшаяся было стагнация, осталась в прошлом - застройщики сразу отметили повышение спроса, и цены на многие проекты снова пошли вверх. Во-вторых, новый закон открыл дорогу на рынок Дубая инвесторам-скептикам, не поверившим в возможность введения freehold четыре года назад.
Регистрационный сбор
По условиям нового закона, за регистрацию собственности теперь надо платить. Размер регистрационного сбора составляет 1,5% от стоимости недвижимости, указанной в контракте. При этом продавец (он же застройщик, так как даже при покупке недвижимости у посредников контракт оформляется напрямую между девелопером и новым владельцем) также платит в казну 0,5%. Однако, поскольку генеральные застройщики - компании государственные, для них процесс можно описать как перетекание денег из одного кармана в другой.
На данный момент описать, как именно проходит регистрация собственности, довольно сложно. В прессе прошла информация о том, что в Земельный департамент пока обратились около 300 человек – платить деньги никто не торопится. Кроме того, трудно представить, что застройщик, продавший десятки тысяч единиц жилья, будет приходить в муниципалитет с каждым покупателем индивидуально. Специалисты местного рынка считают, что скорее всего будет выработана следующая схема регистрации: девелоперы «оптом» выплатят муниципалитету сумму за все единицы жилья, которым владеют, и предоставят на них контракты. А конечные пользователи в свою очередь будут приходить и вносить сбор, когда им это будет удобно.
Что представляет собой закон?
Документ состоит из 11 глав, включающих 29 статей. Важным понятием для осмысления положений закона служит «единица жилья». Многоэтажные здания принимаются за единицу жилья, каждая из которых должна быть зарегистрирована в единственном числе. Квартиры, находящиеся в здании, будут внесены в реестр дополнительно, с указанием имени владельца.
Главными являются следующие положения документа: граждане ОАЭ и стран Персидского залива имеют право на покупку собственности в полное владение (freehold), а также в лизинг на 99 лет (leasehold) в любой точке эмирата Дубай; лица, не являющиеся гражданами ОАЭ или стран Персидского залива, имеют право на приобретение земли и собственности на основе freehold и leasehold в специально отведенных на то территориях. Контракты купли-продажи будут по-прежнему заключаться между застройщиком и покупателем, который до момента завершения строительства формально не будет являться владельцем недвижимости.
Права и обязанности иностранного собственника
Freehold – это самая привлекательная форма владения частной собственностью. В идеале человек, владеющий недвижимостью на таких правах, является абсолютным и безвременным собственником земли и всех построек, расположенных на данном земельном участке. Он может продать, подарить или передать собственность в наследство на тех же условиях.
По закону контроль над недвижимостью, находящейся в частной собственности, осуществляют местные органы власти. К их компетенции относится использование земли, возведение новых построек на территории участка, перепланировка уже существующих строений – на все это требуются особые разрешения. Собственнику также следует знать, что соседи, разнообразные инстанции и коммунальные службы имеют право вторгаться на его территорию для проведения на ней работ, например, по прокладке кабеля или починке канализационных труб, которые необходимы для эксплуатации и развития инфраструктуры.
В обязанности полноправного собственника входит сохранение участка и построек на его территории в хорошем состоянии, а также оплата коммунальных платежей, которые идут на уборку и обслуживание общественных территорий. Стоит отметить, что в Дубае обязанности собственника и ограничения могут варьироваться в зависимости от компании-застройщика и конкретного проекта.
Все это в полной мере относится к тем, кто приобретает дом с участком. А что же делать владельцу квартиры, не имеющему земли? Как к нему применяется закон? Что касается квартир, то ближайшей аналогией термина freehold является понятие commonhold, в соответствии с которым права собственника остаются теми же, но за надлежащим обслуживанием здания и использованием недвижимости следит ассоциация жильцов.
Право наследования
Статья №11 нового закона гласит следующее: «Любое заявление о наследовании прав на недвижимость должно быть зарегистрировано в Реестре Земельного департамента». Формально если собственник желает объявить наследника своей дубайской собственности, то он должен зарегистрировать свою волю непосредственно в местном муниципалитете, и только в нем. Чтобы вступить в права наследования, необходимо подать заявление в суд Дубая и подтвердить свою личность. Далее следует обращаться в местный суд Шариата, где будут установлены и подтверждены данные о самой недвижимости. Только затем наследник будет признан новым владельцем собственности.
Возникает вопрос - законы какого государства будут применяться по отношению к наследникам-иностранцам? Статья №17 (5) федерального Гражданского кодекса ОАЭ гласит, что к исполнению воли умершего относительно недвижимости будут применяться законы ОАЭ. Этот пункт и вызывает наибольшие волнения в рядах иностранных инвесторов, поскольку законы Эмиратов резко отличаются от европейских и скорее соответствуют исламским законам Шариата. Тем не менее новый федеральный закон «О ведении личных дел», принятый в 2005 г., гласит, что иностранец может выбрать законы собственной страны для применения их к вопросам наследования недвижимости. По мнению специалистов крупнейшей юридической фирмы Дубая Tamimi & Company, Земельный департамент будет придерживаться формулировок именно последнего закона. Однако официального разъяснения вопроса на данный момент так и не существует.
Вид на жительство при покупке жилья
После приобретения недвижимости в Дубае компания-застройщик может оформить клиенту, а также его семье вид на жительство. Хотя назвать его можно так очень условно – формально виза от застройщика не дает право на работу в ОАЭ. Дело в том, что официально в ОАЭ существует несколько типов виз - туристическая, гостевая (на 2 месяца) и резидентская (на три года), которую предоставляет либо работодатель, либо муж или отец. Выдавая визу клиенту, застройщик юридически делается вашим работодателем, именно поэтому вести трудовую деятельности на «конкурента» нельзя. Это совершенно не значит, что житель Дубая не может устроиться на работу, – часто компании не обращают внимания на такие формальности и рады избежать собственных затрат на оформление визы новому сотруднику. Так же поступают женщины, получающие письменное разрешение на работу от своего мужа или отца. Тем не менее стоит помнить, что, несмотря на широкое распространение этого способа, он фактически нелегален и при желании работать или открыть собственное дело следует позаботиться о «рабочей» визе.
Следует обратить внимание, что так называемая резидентская виза от застройщика распространяется только на владельца недвижимости, второго супруга, сыновей, не достигших совершеннолетия, и незамужних дочерей. Впоследствии документ продлевается каждые три года на общих основаниях.
Разобравшись с основными юридическими тонкостями приобретения недвижимости в Дубае, приходится признать, что в стране с молодыми законами не все однозначно и не все совершенно, поэтому при покупке собственности не забывайте об услугах профессиональных юристов, пусть и не очень дешевых, но способных уберечь вас от еще больших трат.
