Выгоднее выгодного
Как известно, стоимость жилой недвижимости Дубая неуклонно растет, так что пионеры-инвесторы, вложившие свои средства на начальном этапе возникновения рынка, получили более чем 100%-ную отдачу от вложенного капитала. Сдавая свою собственность в аренду, они в настоящее время получают неплохие дивиденды от сдачи в аренду апартаментов и вилл, достигающие во многих случаях 10% в год. Инвесторы, вступившие на рынок позднее, имеют в данный момент отдачу от аренды в 6-8%. По международным стандартам и в сравнении с банковскими ставками по депозитам - вполне выгодный бизнес, однако плох тот инвестор, который не ищет для себя еще более выгодных возможностей.
Такие возможности предоставляет сейчас дубайский рынок коммерческой недвижимости. В настоящее время он составляет лишь 20% от общего объема строительства в эмирате. По оценкам ведущего в регионе информационно-аналитического агентства Zawya, для удовлетворения растущего спроса к 2020 г. Дубаю потребуется около 1,8 млн кв. м коммерческих площадей. Эти данные вполне согласуются с планами строительства на ближайшие несколько лет.
При таком раскладе повышенное внимание инвесторов к коммерческим площадям вполне обосновано. Важный момент: коммерческие площади арендуются на более продолжительные сроки, чем жилые. Здесь средняя продолжительность аренды - 3-5 лет. Более того, для многих компаний выбор места для офиса в немалой степени обусловлен необходимостью создания и дальнейшего поддержания клиентской или сервисной базы, что также занимает не один год.
В настоящее время стоимость коммерческой недвижимости колеблется в диапазоне от $2000 за 1 кв. м (офисы на территории района Jumeriah Lake Towers) до $6000 за 1 кв. м (в районе Дубайского международного финансового центра). На ценообразование влияют как макроэкономические факторы, так и месторасположение и оснащенность коммерческих площадей.
Девелоперы едины
На фоне растущей конкуренции застройщики сохраняют единый взгляд на перспективы развития рынка коммерческой недвижимости. «Рынок переживает бум, а спрос на эксклюзивные офисные площади стремительно растет», - утверждает Питер Риддок, генеральный директор DAMAC Properties, одного из первых и самых крупных частных застройщиков Дубая. В компании, имеющей инвестиционный портфель общей стоимостью около $3 млрд, создано отдельное подразделение, призванное обеспечивать эффективную работу в коммерческом сегменте.
Аналогичного мнения придерживается и Имтияз Панджвани, управляющий директор дубайской компании Pegasus Realty: «Столь благоприятные тенденции будут сохраняться благодаря растущему спросу и интересу как местных, так и иностранных инвесторов. За последние месяцы рынок жилья в Дубае претерпевал различные изменения, был отмечен даже легкий спад, чего не скажешь о рынке коммерческой недвижимости».
Столь обнадеживающая картина, несомненно, по душе и агентам по недвижимости. Тарек Саид, генеральный директор компании STS International Properties, уверен, что динамика развития рынка коммерческой недвижимости позволяет его компании претворять в жизнь принципы эффективных маркетинговых стратегий и продаж
Курс на удержание
В качестве «фирменных блюд» рынка коммерческой недвижимости Дубая особого внимания заслуживают офисный комплекс The Binary компании Omniyat в районе Dubai Business Bay и четыре офисные башни Jumeirah Business Center компании Al Fajer Properties в Jumeriah Lake Towers, которые были раскуплены инвесторами буквально в считанные дни после открытия продаж.
Этот ажиотаж вызвал ассоциации со шквалом продаж в сегменте жилой недвижимости, наблюдавшемся в 2004-2005 гг. Однако, по словам Джона Сэндвика, председателя Cityscape - второй по величине в мире международной выставки-конференции, посвященной недвижимости и проходящей ежегодно в Дубае, утверждать наверняка, что цены на коммерческую недвижимость повторят сценарий, имевший место в жилом сегменте, нельзя. «Тот период в развитии рынка жилой недвижимости Дубая во многом характеризовался сделками чисто спекулятивного характера с гарантированными 10%-ными премиями, ставшими притчей во языцех. Сегодня налицо другая стратегия - «купить и держать», а не «купить и избавиться», - утверждает Джон Сэндвик.
На это есть вполне разумные причины. Либо компании используют коммерческую недвижимость для собственных нужд, либо инвесторов привлекает высокая отдача от ее сдачи в аренду. И без слов понятно, что актуально именно последнее. Более того, дубайский рынок начинают осваивать фонды недвижимости. Как правило, они склонны удерживать коммерческую недвижимость в своих инвестиционных портфелях на длительные сроки – этот фактор также «тормозит» перепродажи с целью получения «мгновенной» прибыли.
Немного арифметики
Вот несложные примеры, которые помогут понять финансовую составляющую инвестиций в коммерческую недвижимость Дубая. Помещение под офис на 8-м этаже комплекса Al Manara Tower в районе Business Bay (девелопер - ETA Star) имеет площадь 176 кв. м. Его цена - $4320 за 1 кв. м, что составляет $760 320. Усредненная арендная ставка на аналогичные площади составляет около $600 за 1 кв. м в год, итого - $105 600 в год, что соответствует 13,8% от стоимости недвижимости в год.
Еще одно помещение под офис на 8-м этаже в комплексе I&M Tower в районе City of Arabia (девелопер - Galadari). Его площадь - 159 кв. м, цена - $2265 за 1 кв. м, итого стоимость помещения – $360 135. При арендной ставке в $450 за 1 кв. м в год мы получаем доход от аренды 71 550 в год, что соответствует 19,5% в год от стоимости недвижимости.
Очевидно, что соотношение стоимости и отдачи от аренды в коммерческой недвижимости весьма привлекательно, отдача от аренды коммерческой недвижимости почти в два раза выше, чем на рынке жилья. Сразу же становятся ясными причины неподдельного интереса инвесторов: вкладывая деньги в коммерческую недвижимость, они не просто диверсифицируют свой инвестиционный портфель, а ищут, как принято говорить, точку максимальной выгоды.
Перспективы - радужны, возможности - разнообразны
Выгодны не только крупные покупки, но также и капиталовложения в коммерческие помещения с небольшой площадью, что интересует инвесторов, обладающих ограниченными средствами, но, тем не менее, желающих преуспеть и получить выгоду. В Дубае начинает получать распространение концепция «разделенного офиса», что связано со стремительно растущей стоимостью аренды. Так, например, арендные платежи вдоль проспекта Шейха Зайеда - одной из деловых артерий города, составляют $600-1000 за 1 кв. м, а в районе Dubai Marina доходят до $1400. Таким образом, многие компании для поддержания имиджа предпочитают арендовать небольшое помещение в одном из престижных районов Дубая, в то время как свой основной офис переводят в менее престижные, но отличающиеся низкой стоимостью аренды места. Есть над чем задуматься...
Известно, что до начала эпохи freehold у жилой и коммерческой недвижимости в Дубае мог быть только местный владелец, в крайнем случае - гражданин государства, входящего Совет Сотрудничества Стран Персидского залива (Саудовская Аравия, Кувейт, Бахрейн, Катар и Оман). Сейчас рынок недвижимости меняет свое лицо: на нем появляется все больше частных владельцев с паспортами самых разных стран мира. В то же время новые компании возникают словно грибы после дождя, и всем им нужны как офисные, так и другие коммерческие площади. По официальным данным Департамента экономического развития Дубая, только в прошлом году в эмирате открывалось 20 новых компаний ежедневно. В этой связи можно говорить о том, что инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Дубая будет только расти.
Главное - бренд
Другой сегмент коммерческой недвижимости, интересный для инвестирования, – это гостинично-жилые комплексы, в которых инвестор является собственником апартаментов, а управляет ими гостиничный оператор.
«Строительство курортных комплексов, в которых высококлассные отели, с их насыщенной инфраструктурой, сочетаются с апартаментами или виллами, которые можно приобрести в собственность, – это одна из самых модных тенденций на мировом рынке недвижимости, - говорит Марина Голомедова, вице-президент концерна «Старт-ЦБС». - Такие гостиницы есть в Барселоне, Париже, Милане, Лондоне, в Альгарве (Португалия) и во многих других туристических центрах. В Дубае это направление ведут сразу несколько девелоперов - IFA Hotels Resorts, ETA Star, Bonnington и др.».
У владельца недвижимости всегда есть выбор – либо самому пользоваться своей собственностью, отдыхая в течение некоторого времени в году, либо заработать на росте стоимости недвижимости, продав ее через какое-то время, либо получать деньги от аренды. Учитывая, что такие комплексы строятся известными компаниями, а управляют ими всемирно известные бренды, можно сказать, что это одни из самых безопасных инвестиций в недвижимость.
Пожалуй, самый важный момент при принятии решения о покупке недвижимости на жилом курорте - это гостиничный оператор, управляющий проектом. Присутствие таких компаний, как Kempinski и Sheraton, хорошо известных в России, а также Fairmont, управляющей отелем Savoy в Лондоне, создает у покупателя атмосферу безопасности инвестиций.
Однако такие гостинично-жилые комплексы просто обречены быть дорогими – они должны предоставлять высокое качество и создавать ощущение роскоши. Благодаря этому вложения в курортную недвижимость более надежны, чем инвестиции в экономичную недвижимость с низкой ценой.
