Начнем с покупки недвижимости, которая уже была зарегистрирована как чья-то собственность, то есть не является абсолютно новой.
Итак, вместе с предыдущим хозяином дома вы обсудили цену и пришли к договоренности. Первым этапом сделки станет внесение депозита – денежного залога в размере 2000-3000 кипрских фунтов, который покажет серьезность ваших намерений. Внося депозит, вы резервируете объект за собой, его перестанут показывать другим клиентам. Кроме того, у вас будет 10-14 дней на то, чтобы спокойно подготовить средства, необходимые для покупки недвижимости, или взять кредит в банке.
Как правило депозит передается агентству недвижимости, которое нашло для вас подходящий вариант. В случае, если вы передумаете и решите приобретать другое жилье, деньги вам не вернут.
К моменту внесения депозита у вас обязательно должен быть заключен договор с вашим агентством по недвижимости. В документе обязательно должен быть указан процент за посреднические услуги. Практически все кипрские агентства работают за 5% от стоимости приобретаемой недвижимости плюс НДС в размере 15% от комиссионных. Если вы не заключите подобный договор, доказать, что агентство предоставляло вам какие-либо услуги, будет невозможно. Кроме того, может произойти скрытое увеличение комиссионных.
Не промахнитесь с адвокатом
Следующим очень важным этапом покупки должен стать выбор адвоката, который будет защищать ваши интересы и вести юридическое сопровождение сделки. Если вы не владеете английским или греческим языками, не стоит экономить на услугах переводчика - он вам особенно пригодится, когда придет время подписывать договор. Русскоговорящие покупатели чаще всего не слишком хорошо представляют, какими критериями руководствоваться при выборе адвоката, хотя от этого напрямую зависит, насколько грамотно будет составлен договор купли-продажи и как тщательно будет проведена проверка чистоты документов.
Следует нанимать адвоката только из серьезной юридической конторы, где практикуют хотя бы 10-12 специалистов. Ни в коем случае не работайте с адвокатом-одиночкой, чей офис состоит всего из одной комнаты. На визитной карточке адвоката должно быть написано Advocate или Lawyer, можно иметь дело также с теми, чья специальность указана как Legal adviser или Legal consultant. Однако в составлении контракта и проверке чистоты сделки вам не сможет реально помочь нотариус - Notary Public – хотя иногда и берется за такую работу.
Вы должны дать адвокату четкие инструкции о том, какие услуги вам необходимы. Если пустить дело на самотек, сумму с вас возьмут ту же, что и обычно – от 400 до 700 кипрских фунтов, а работу по проверке документов сделают лишь наполовину. Дело в том, что у владельца любой недвижимости на Кипре есть титул собственника (Title deeds), который является аналогом российского свидетельства о регистрации недвижимого имущества. Адвокат должен взять копию этого документа и обратиться с официальным запросом в Земельный департамент (Land Registry Department) того района, где вы приобретаете собственность, чтобы выяснить не находится ли она под залогом. Через 2-3 дня он получит ответ на официальном бланке с печатью департамента, где будет представлена информация о банковских кредитах, полученных под залог недвижимости, если таковые имеются, а также указаны данные ее нынешнего владельца.
Вы можете не вникать в подробности работы по составлению договора купли-продажи, где есть много тонкостей, однако после того, как документ будет готов, попросите адвоката подробно разъяснить вам каждый пункт. Только после этого можно ставить свою подпись под договором.
Финальные аккорды
Еще один важный этап – получение разрешения на покупку у специального комитета при Совете Министров Республики Кипр (Council of Ministers Permit). Согласно законодательству, каждый иностранный гражданин имеет право приобрести в частную собственность квартиру, или дом с участком земли, или просто землю для последующего строительства жилья, но при этом площадь земельного участка не должна превышать 4012 кв. м. Чаще всего разрешение от Совета Министров приходит через 6 месяцев после подачи заявления.
Наконец ваш адвокат подготовил все бумаги, вы их подписали и перечислили продавцу оговоренную сумму. Сделка совершилась. Однако на этом юридические процедуры еще не завершены. В течение 30 дней после заключения договора купли-продажи документ нужно обязательно зарегистрировать в Земельном департаменте. Эта процедура защищает права покупателя до получения самого титула собственника, которого придется ждать от 6 месяцев до 1,5 лет после подачи документов. Предоставленный в департамент договор купли-продажи уже не может быть аннулирован никем, кроме покупателя, если, конечно, его финансовые обязательства перед продавцом были выполнены в полном объеме. Таким образом, продавец уже не сможет сдать в аренду, перепродать или заложить свою недвижимость.
Убедиться в том, что ваш контракт зарегистрирован в Земельном департаменте, нетрудно. На титульном и последнем листах контракта сотрудник департамента ставит овальную печать с датой регистрации. Кроме этого, на первой странице контракта указывается номер файла, в котором хранятся все данные о вашей недвижимости.
Сразу после подписания договора покупателю необходимо также оплатить в Налоговом департаменте (Inland Revenue Department) специальный гербовый сбор (Stamp Duty). Его размер определяется стоимостью приобретенной недвижимости. Первые 100 000 кипрских фунтов в стоимости недвижимости облагаются налогом в размере 1,5 фунта за каждую 1000. Оставшаяся часть стоимости облагается налогом в размере 2 фунта с каждой 1000. Так, если ваш дом стоит 150 000 кипрских фунтов, то гербовый сбор будет вычисляться по формуле 100 х 1,5 + 50 х 2 и будет равен 250 кипрским фунтам.
Уложиться… в 33 года
Завершающим этапом в процессе покупки недвижимости на Кипре является получение титула владельца (Title deeds). Как уже говорилось, его ожидание может продлиться до 1,5 – на Кипре вообще принято все делать не спеша. И все-таки сильно затягивать с получением кипрского свидетельства о собственности не стоит, так как если в течение 33 лет с момента покупки вы его не получите, то по закону недвижимость возвратится к предыдущему владельцу. Важно знать, что если вы приобрели дом с земельным участком, то на ваше имя должны быть оформлены два титула владельца - один на землю, а второй на сам жилой дом.
Чтобы получить титул владельца, необходимо заплатить земельный регистрационный взнос, или, другими словами, взнос за передачу права собственности на недвижимость. Так же как и гербовый сбор, он зависит от стоимости покупки и составляет 3% при стоимости недвижимости до 50 000 кипрских фунтов, 5% при стоимости от 50 000 до 100 000 фунтов и 8% - если покупка была дороже 100 000 фунтов. Только после выплаты взноса собственность будет зарегистрирована на ваше имя. С этого момента вы можете распоряжаться ею по своему усмотрению - продавать, дарить или передавать по наследству.
Покупаем новостройку
Различий между процедурами покупки жилья, уже имеющего собственника, и еще не построенной недвижимости не много. Покупатель подписывает договор купли-продажи с компанией-застройщиком, фиксируя, таким образом, свои будущие права. Еще до получения титула собственника вы можете сдавать недвижимость или продавать ее, но только с разрешения застройщика. К примеру, в случае продажи вы должны будете представить ему нового клиента, которому переуступаете свои права.
Этот тип договора также нужно регистрировать в Земельном департаменте, это необходимо для защиты прав покупателя. А вот документы на предоставление титула собственника можно подавать лишь после того, как строительство полностью завершено, дом принят Госкомиссией, а покупатель выполнил перед застройщиком все финансовые обязательства.
Приобретая апартаменты или дом на стадии строительства, вы всегда получите более привлекательную цену. Но в этом случае нужно поручить адвокату самым тщательным образом проверить, каким образом застройщик финансирует строительство. Главное, чтобы общая сумма займов, полученных строительной компанией под данный объект, не превышала его рыночную цену.
Обезопасить вас от редких, но все же встречающихся в кипрском строительном бизнесе мошенников сможет целевой банковский кредит, выданный на покупку жилья. Дело в том, что при предоставлении займа работки банка досконально проверят объект, который служит обеспечением кредита. Если у них будут хотя бы малейшие сомнения в том, что все документы на недвижимость оформлены правильно, или подозрения, что финансовое состояние компании застройщика шатко, в кредите вам откажут. Так что кредит – не только способ снизить собственные затраты при покупке, но и неплохая подстраховка. Кстати, ипотечные кредиты на Кипре выдаются по весьма привлекательным ставкам – от 5,5% до 7% годовых.
В заключение отметим, что юридическая сторона сделки на Кипре вполне доступна пониманию российского покупателя. Наверняка многие правила и процедуры вам показались знакомыми – в российской и кипрской схемах купли-продажи недвижимости много общего. Так что не пасуйте перед кажущимися трудностями и не пренебрегайте нашими советами, которые сделают вашу мечту – дом на острове Афродиты – реальной!
