Он мог бы звучать так - «дорого, но стоит того». Во всем мире обеспеченные люди готовы тратить большие деньги за действительно качественный товар, который будет служить долгие годы и является хорошим вложением капитала. Недвижимость на хорошо организованных, продуманных курортах с развитой инфраструктурой, безусловно, относится к таким покупкам.
У вас есть выбор – либо самому пользоваться своей собственностью, отдыхая в течение некоторого времени в году, либо заработать на росте стоимости недвижимости, продав ее через какое-то время, либо получать деньги от аренды. Учитывая, что такие комплексы как правило строят известные девелоперские компании, а управляют ими крупные гостиничные сети, то это одни из самых безопасных инвестиций в недвижимость.
Могли бы вы привести примеры таких курортов?
Я работал над крупным курортом в Болгарии, где органично сочетаются качественный сервис и непосредственно жилая недвижимость. Впрочем, в этом случае на продажу шла лишь относительно небольшая часть курорта, так как это был один из первых опытов нашей работы над такими проектами.
Другой хороший пример – фешенебельный кипрский гольф-курорт Aphrodite Hills, где количество вилл и апартаментов на продажу гораздо больше. Они свободно расположены вокруг 18-луночного гольф-поля, тогда гостиничная часть под управлением Intercontinental относительно невелика. Кроме того, мы работали над несколькими испанскими гольф-клубами, но не такими масштабными, как кипрский проект.
Недвижимость может продаваться также и в городских гостиницах, где вы приобретаете определенный номер. У вас появляется возможность некоторое время в году использовать его самостоятельно, а в остальное время с помощью гостиничного оператора сдавать его в аренду и получать прибыль. Такие гостиницы есть в Барселоне, Париже, Милане и многих других туристических центрах. Вообще тенденция, когда соединяются вместе отели и жилая недвижимость, имеет общемировой масштаб.
Для обеспеченного человека на отдыхе очень важно ощущение приватности, но каким образом его можно добиться рядом с отелем, в котором наверняка будет постоянно многолюдно?
Тенденция, которую мы наблюдаем, очень любопытна. Нередко теми, кто покупает недвижимость на курорте, движет желание оказаться среди людей своего круга. Поэтому более важная проблема не в том, как обеспечить человеку возможность уединения, а в том, как создать общество, которого он ищет и которое его примет. Нередко такие курортные сообщества организуются по принципу какой-то совместной деятельности, в ходе которой люди обмениваются информацией, узнают друг о друге больше.
Какую деятельность вы имеете в виду?
Как правило, в качестве объединяющей силы используются всевозможные виды активного отдыха, чаще всего - гольф и яхтинг. При этом дополнительная инфраструктура, которая создается гостиничными операторами, придает отдыху на таком курорте потрясающее разнообразие. Например, в уже упоминавшемся комплексе Aphrodite Hills помимо занятий гольфом можно поиграть в теннис, посетить SPA, покататься на лошадях, съездить на велосипедную прогулку - и это только небольшая часть возможностей для владельцев недвижимости.
Количество уже существующей и строящейся в Европе гольф-недвижимости впечатляет. В чем притягательная сила этой игры для покупателей вилл и апартаментов?
Во-первых, гольф воспринимается как времяпрепровождение для людей высокого социального уровня, так что на таком курорте автоматически создается благоприятная для них атмосфера. Она, кстати, даже важнее самой игры - только 30% людей, которые покупают такую недвижимость, играют в гольф, и только 10% делают покупку специально для того, чтобы иметь возможность играть.
С точки зрения проектировщика гольф-поле – это десятки гектаров прекрасно подстриженной зеленой травы, которая придает чудесный вид всему объекту. Фактически оно представляет собой очень большой газон перед домом, который придает объекту особенную привлекательность.
Важно, что наличие гольф-поля - хороший сдерживающий фактор при разработке проекта, который позволяет не переуплотнить застройку в погоне за прибылью. К сожалению, многие курорты, в остальных отношениях очень удачные, страдают именно чрезмерной насыщенностью застройки.
Вы имеете в виду ситуацию, подобную той, которая сложилась на испанском побережье Коста-дель-Соль, где строительство очень активно, а гольф-курортов совсем немного?
Да, это уместный пример. В Испании, к сожалению, нередко встречается неудачная застройка. Причины могут быть различными - это и простая жадность девелоперов, и отсутствие высоких стандартов качества строительства.
Вообще существует два подхода к строительству и продаже недвижимости. Первый – когда продается маленькая и плохая недвижимость, но дешево и быстро. Второй – это создание роскошных, больших объектов, которые стоят дорого и продаются долго.
Значит ли это, что курорты, где недвижимость продается в собственность, просто обречены быть дорогими?
Естественно, что такие курорты должны представлять высокое качество и создавать ощущение роскоши. Например, во всех странах мира марка Intercontinental олицетворяет наиболее высокое качество, а такой бренд, как Holiday Inn, – наиболее низкое приемлемое качество. Понятно, что если Holiday Inn является основным брендом какого-то курорта, я еще двадцать раз подумаю, прежде чем покупать там недвижимость. Примерно то же самое соотношение между брендами Ritz Carlton и Cordial.
Так что первый очень важный момент при принятии решения о покупке недвижимости на курорте – это гостиничный оператор, который управляет проектом. И особо важную роль он играет в новых для покупателей или отдаленных регионах. Например, присутствие таких операторов, как Hyatt или Intercontinental, создает у покупателя некоторую атмосферу безопасности инвестиций.
Второй этап – это дальнейшее развитие курорта, когда он становится самостоятельным брендом. Тогда люди, принимая решение о покупке, ориентируются скорее на само место, а не на оператора. Этот процесс занимает некоторое время, его невозможно инициировать искусственно. Так случилось, например, с курортом Квинта-до-Лаго (Quinta Do Lago) в Португалии, который вначале ассоциировался с управляющей компанией Sheraton, а сейчас сам по себе является брендом.
А если взглянуть на ситуацию с позиции частного инвестора, который ищет наиболее выгодное вложение своих средств, – может быть, стоит диверсифицировать риски и купить несколько дешевых объектов вместо одного дорогого?
Один из основателей компании Rolls-Royce как-то сказал: «Качество остается даже тогда, когда забывается цена». Это в полной мере применимо к инвестициям в курортную недвижимость. Нужно помнить, что недорогой рынок очень сильно зависит от множества факторов, которые невозможно предсказать. Вложения в качество окупаются гораздо более надежно и безопасно, чем вложения в низкую цену. Например, в этом году вы купили что-то по низкой цене, и остались довольны. Но если в следующем году рядом построят что-то лучшее, то у вас будут серьезные проблемы, как с поиском арендаторов, так и с ценой при перепродаже.
Сейчас наблюдаются две архитектурные тенденции – либо придать курорту колорит, присущий конкретному месту, либо сделать что-то универсальное, способное появиться в любом месте мира. Какая из этих тенденций вам ближе?
По мере того как во всем мире увеличивается предложение недвижимости для отдыха, у покупателей появляется четкий алгоритм выбора – вначале определиться со страной, и только затем – с конкретным местом в этой стране. Решение о покупке основывается не только на желании жить в конкретном месте, но и на стремлении купить себе кусочек той или иной культуры. Мало кто захочет покупать «кипрский» дом в Испании или, наоборот, «испанский» дом на Кипре.
Есть и другая точка зрения на этот вопрос. Почему в кипрском доме окна несколько меньше, а стены несколько толще обычного? Чтобы соответствовать климату. То же самое можно сказать о традиционном швейцарском шале - попробуйте передвинуть такой дом в другой климат исключительно ради визуального эффекта, и вы потерпите полное фиаско. В долгосрочной перспективе лучше приобретать такую недвижимость, которая соответствует климату и традициям конкретной страны.
Могли бы вы назвать страны или регионы с наиболее удачной курортной застройкой?
Я бы выделил американский континент, в особенности Северную Америку, поскольку девелоперы там работают очень грамотно. Вначале они определяют, какой продукт они собираются делать, для какой аудитории, на основе этого разрабатывают план застройки, технико-экономическое обоснование и только затем начинают строить. В Европе ситуация несколько иная. Нередко девелоперы сначала начинают реализацию проекта, и потом думают над тем, что должно получиться. В результате курорт развивается спонтанно, под воздействием внешних условий.
Могли бы вы дать несколько советов тем людям, которые собираются покупать недвижимость за рубежом?
Очень важно вначале сделать небольшое собственное исследование недвижимости на различных курортах, и в этом очень могут помочь такие издания, как Homes Overseas. Во-вторых, очень большое значение имеет имя девелопера, работающего с проектом. Опытная компания – это гарантия того, что недвижимость будет правильно построена и принесет прибыль, а покупатель не останется «висеть в воздухе» после сдачи проекта. При покупке недвижимости на стадии строительства особенно важно навести справки о финансовом состоянии компании-девелопера. Если же вы приобретаете недвижимость на уже работающем курорте, то обязательно поговорите с теми, кто здесь уже живет, узнайте, как реально обстоят дела.
Благодарим компанию Lanitis Development за помощь в организации интервью и предоставленные иллюстрации.
