«Инвестиции» в спокойствие
Домик в селе в Болгарии может подразумевать под собой всё что угодно – от неказистых построек, требующих реконструкции, за 10 000–20 000 евро до добротных коттеджей за 150 000–350 000 и даже роскошных особняков за 1-2 млн евро. При должном старании каждый непременно найдёт здесь вариант под свой запрос, будь то усадьба с землёй и садом или таунхаус с маленьким участком. Любые пожелания будут удовлетворены – близко от моря, на отдалении от моря либо совсем не у моря, в уединённом уголке или по-соседству от крупных городских центров. Даже рядом с гольфом, конюшней, озёрами, полями роз – главное, заранее определить свои приоритеты и соотнести их с бюджетом.
Дома в Болгарии активно покупают европейцы, израильтяне – как для постоянного, так и для сезонного проживания. Часто это пенсионеры (для пенсионеров не из ЕС по-прежнему действует специальная программа ВНЖ), иногда семьи. Россиян среди покупателей мало, так как перелёты теперь дорогие и сложные, и провести сделку не так просто, как раньше. Однако русскоязычных людей со всего мира – из Израиля, прежде всего, – достаточно.
Чисто инвестиционных сделок, с целью перепродажи, по словам риелторов, мало. Если речь и идёт об инвестициях, то это «инвестиции» в образ жизни, в своё спокойствие.
Что надо знать иностранцам о покупке дома в Болгарии?
Есть важная особенность, которая отличает покупку дома в Болгарии от покупки квартиры.
Иностранцы не из ЕС могут покупать землю в Болгарии только как юридические, а не физические лица. То есть для покупки земли необходимо заранее зарегистрировать в Болгарии фирму. Это стандартная отработанная процедура, не стоит её бояться, тем не менее, она требует времени и определённых усилий. Ограничение касается только участка, сам дом иностранцы могут без проблем оформлять на себя как на физлицо. Достаточно только паспорта.
Граждане ЕС вправе приобретать и землю, и дома на себя как на физлицо.
Классифицируем виллы
Обратите внимание, что под виллой в Болгарии понимается то, что мы называем дачей, и это не имеет оттенка премиальности. «Вильная зона» означает просто дачная зона.
Условно дома можно разделить на четыре категории:
«Под ремонт»: Дом под полную реконструкцию, часто без коммуникаций, в маленьких поселках и деревнях, расположенных в отдаленных районах. Покупают за «характер», расположение, наличие участка, садовых деревьев на нём. Цена: 15 000–70 000 евро (в зависимости от региона и локации).
Пример: В селе Загорци Бургасской области на участке 1600 кв. м продаётся четырёхкомнатный дом из красного кирпича с цокольным этажом. Цена: 17 000 евро.
«Полуремонт»: Дом с сохранённым традиционным духом, но требующий вложений в отделку стен, сантехнику и электрику. Цена: 50 000–150 000 евро (в зависимости от региона и локации).
Пример: Недалеко от Балчика выставлен на продажу новый дом площадью 150 кв. м, готовый к внутренней отделке. Участок: 1 200 кв. м. Цена: 61 000 евро.
«Под ключ»: Полностью отреставрированный или свежепостроенный дом от застройщиков с современным ремонтом, коммуникациями, часто с бассейном и участком. Цена: 110 000–350 000 евро.
Пример 1: В Бургасской области недалеко от города Ахелой в 2 км от моря за 190 000 евро продаётся красивый дом с 3 спальнями, собственным бассейном и двором в красивом спа-комплексе «Виньярдс». Дом полностью укомплектован мебелью и техникой. Вид на море.
Пример 2: В деревне Бата муниципалитета Поморие в 20 км от моря предлагается довольно просторный двухэтажный дом с мебелью и техникой. На территории есть гараж и бассейн. Цена: 110 000 евро.
«Эксклюзив»: Просторные особняки с бассейном, садом, иногда и дорогим интерьером. Цена: от 300 000–350 000 евро.
Пример 1: В Святом Власе в комплексе «Этера» на первой береговой линии продаётся красивый 3-х этажный дом с 4 спальнями для большой семьи. Цена: 295 000 евро.
Пример 2: Недалеко от Созополя в посёлке вилл, отдающем дань архитектуре старого Созополя, продаётся 2-этажная вилла. Рядом гавань для яхт. Цена: 1,3 млн евро.
По словам риелторов, чаще всего люди ищут дома в сегменте «полуремонт» – золотая середина между аутентичностью и вложениями.
Популярные регионы для покупки дома
- Юг (Родопы): Смолян, Широко-Лыка, Ковачевица. Чистый воздух, природа, традиционная архитектура. Места подходят для проживания.
- Запад (Стара-Планина): Банско, сёла вокруг горнолыжного курорта. Подходят для туристического бизнеса и зимне-летнего отдыха.
- Северо-Запад: Видин, Белоградчик. Низкие цены, но удаленность от моря.
- Центр (Карлово, Казанлык): Район Долины роз. Красивая природа, близко к Пловдиву.
- Юго-Восток (Странджа): Сёла у моря, но подальше от курортной суеты.
Дорого ли содержать дом в Болгарии?
Приводим примерный расчёт.
Коммунальные услуги (электричество, вода, вывоз мусора): 50–150 евро в месяц.
Налог на недвижимость: 50–500 евро в год (зависит от кадастровой оценки).
Страховка дома: 150–500 евро в год.
Уход за участком и домом (если вас нет, а кто-то поддерживает порядок): от 150 евро в месяц (зависит от размера и объёма работ).
Резерв на ремонт и поддержание: 1 500–2 500 евро в год.
Если ваш дом в сельской местности, но в организованном комплексе, предстоит оплачивать таксу поддержки за содержание общественных зон. Узнайте заранее, какую сумму надо будет вносить, потому что она может вас не обрадовать.
Подводные камни и риски при покупке дома в Болгарии
Юридические: Главный риск – «спорные» права собственности, наследственные споры, обременения (залоги, долги). Обязательна проверка у юриста перед покупкой!
Технические: Старые дома могут иметь скрытые дефекты: гнилые балки, проблемы с фундаментом, самовольные постройки, которые не узаконены.
Коммуникации: Необходимо убедиться, что к дому подведены электричество, вода (особенно летом), проверить, есть ли возможность для интернета. Часто это проблема в глухих сёлах.
Соседи и кражи: В глухих сёлах риск краж выше, особенно если дом пустует. Проблему поможет решить наличие сигнализации, смотрителя, добрые отношения с соседями. «Неблагоприятное соседство» не редкость, стоит посетить интересующий район в разное время.
Советы покупателю дома в Болгарии
1. Приезжайте и поживите немного в Болгарии, поездите по разным областям, присмотритесь. Не покупайте дом с первого визита. Проведите в регионе несколько дней, а лучше недель в разное время года.
2. Наймите своего юриста! Не доверяйте только риелтору или продавцу. Юрист проверит всю историю объекта и будет действовать в ваших интересах.
3. Проведите полный техосмотр. Наймите инженера/специалиста, чтобы оценить состояние дома.
4. Отнеситесь к бюджету реалистично. Заложите 20–30% от суммы покупки на непредвиденные расходы в первый год обустройства.
5. Познакомьтесь с соседями! Они могут быть вашим главным ресурсом безопасности и помощи.
6. Подумайте, как будете содержать дом в свое отсутствие. Без этого недвижимость быстро придет в упадок.
7. Оцените близость инфраструктуры, и как вы будете добираться в супермаркет или аптеку, если они на отдалении. Чаще всего, обзавестись домом в Болгарии подразумевает обзавестись и машиной. Учтите, что некоторые магазины и кафе не работают в низкий сезон.
Покупка сельского дома в Болгарии – это приобретение не просто имущества, а определенного образа жизни. При грамотном подходе она принесет вам огромное удовольствие.
Благодарим за помощь в подготовке материала Еву Самарскую, управляющего партнёра компании Grand Estates Group
