«Во-первых, сделки юридически проходят на территории зарубежных государств от Чили до Таиланда, – говорит Олег Гаврилов, руководитель инвестиционного форума RREF. – В каждой из стран есть свои тонкости законодательства и особенности при регистрации собственности. Различаются как правила ведения сделок, так и этические нормы».
Например, очень жесткое законодательство в Германии, Австрии, Швейцарии и в ряде других стран с устоявшимися рынками недвижимости практически исключает возможность мошенничества. Совсем иначе обстоят дела на развивающихся рынках Египта, Турции, Болгарии и некоторых других стран.
Во-вторых, покупатели зачастую проводят свои сделки в режиме конфиденциальности, стремясь не афишировать вывоз капитала и размещение его за рубежом, и мошенники с удовольствием этим пользуются.
«Третья причина безнаказанности мошенников кроется в структуре агентского рынка, – объясняет Олег Гаврилов. – Риелторы выступают лишь в роли распространителей информации об объектах (именно это и указано в договорах с зарубежными девелоперами), за что и получают комиссионные. Клиенту же для анализа качества объекта в другой стране, его ликвидности, строительных характеристик, деталей и особенностей месторасположения элементарно не хватает времени и знаний. Даже ознакомительные туры обычно занимают всего несколько дней и состоят из коротких показов объектов и легкого знакомства с регионом. Кроме того, на этот рынок легко попасть. Достаточно лишь сделать сайт, поставить телефон, обзвонить знакомых… и одним риелтором стало больше».
Какие распространенные методы мелкого и крупного мошенничества существуют на рынке? Зная опасные места, можно их легко обойти.
Арсенал афериста
Известный трюк – двойные комиссии, которые берутся с продавца и покупателя (по 3-5% от стоимости недвижимости). Чтобы не попасться на эту удочку, важно помнить: при продаже новостройки комиссию агенту всегда платит компания-застройщик. На вторичном рынке, как правило, комиссию также платит только продавец, однако в некоторых странах, например в Италии, комиссию платят обе стороны.
Более тяжелая артиллерия – продажа заведомо неликвидных объектов. Во время кризиса ряд объектов в зарубежных странах потерял до 50% стоимости из-за плохого качества строительства, слабой инфраструктуры, неудачного месторасположения. Продавцы предлагают их по очень низкой цене, обещая, что, мол, скоро начнется рост и стоимость взлетит многократно. Тут важно умерить жажду обогащения и понять, почему цена такая низкая. Простой и верный способ узнать всю правду об объекте – прийти на выставку в качестве агента и поговорить с застройщиком о том, какую комиссию он предлагает за реализацию этого жилья. Следует насторожиться, если комиссия существенно выше обычной.
«Нужно понимать, что если продавцом названа цена гораздо ниже средней по региону, то у этой недвижимости есть проблемы. И не стоит гнаться за дешевизной, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке», – говорит Сергей Козлов, глава представительства компании Lemestia group.
Создать финансовые проблемы клиентам риелторы могут и без злого умысла, просто из-за некомпетентности. «Непрофессиональные маклеры могут не заметить некоторых важных пунктов в договоре и оформить сделку на квартиру с обременениями или, например, без права делать там ремонт, – говорит Наталья Полякова, директор компании Kennen GmbH. – К нам обратились пострадавшие покупатели из Екатеринбурга. Они купили квартиру в Берлине у непрофессионального маклера, заставившего переплатить большие суммы за обслуживание и даже подавшего иск в суд. Ситуация была настолько запущена, что решать проблемы пришлось в течение года. А можно было избежать сложностей, попросив у маклера лицензию и составив с ним договор».
Доверяй и проверяй
От выбора агентства напрямую зависит результат поисков, а главное, самой сделки. Серьезные игроки уберегут клиентов от проблем, а непрофессиональные, наоборот, создадут массу неприятностей. «Нас до сих пор поражает выбор некоторых покупателей, когда мы сообщаем ему реальное положение дел на рынке либо правдивые сведения о конкретном объекте, – удивляется генеральный директор компании «Место под солнцем» Иван Птушкин, – особенно если ситуация негативная. Часто люди, услышав не то, что им нравится, обращаются к другим агентам, обещающим золотые горы. Такое впечатление, что часть российских покупателей по-прежнему верят в небылицы».
Как проверить, надежно ли агентство? Генеральный директор компании GreenField Property International Валентина Нагиева выделяет три принципиальных критерия: репутация на рынке, проведенные ранее сделки с российскими партнерами, документальное оформление договоренностей. «Если вы видите красивый сайт, звучное название и фотографии объектов, не поленитесь, посмотрите документы, – говорит Наталья Полякова. – В Германии можно создать предприятие с уставным капиталом в один евро. Видя документы, вы понимаете, чем отвечает перед клиентами агентство: тысячами евро или одним». Крупные международные агентства слишком дорожат своей репутацией, чтобы допускать мошенничество.
Иван Птушкин считает, что может быть рискованно обращаться напрямую к зарубежным агентствам, не имеющим представительства в России и проверенной репутации: «В этом случае покупатель практически не защищен, и локальная компания может манипулировать сделкой, как ей захочется. Зарубежный агент в данном случае не боится потерять репутацию, так как клиент далеко, а в другой стране его никто не знает. Тем более на чужой территории могут возникнуть сложности и с судебной защитой».
«Не поддавайтесь на возгласы о том, что «это последняя квартира, последняя вилла в регионе», – говорит Наталья Полякова. – Конечно, это может быть правдой, тогда лучше зарезервировать объект. Однако обязательно обеспечьте возвратность депозита, если вы вносите его перед просмотром. Очень важно при совершении покупки пользоваться услугами квалифицированного юриста, работающего в той стране, где находится недвижимость».
«По-прежнему работает древняя система рекомендаций. Очень часто покупатель рекомендует компанию родственникам и друзьям. Если он прошел все этапы оформления и вступил в право собственности, это хорошая гарантия профессионализма и честности, – советует Сергей Козлов. – Если же среди знакомых и друзей нет обладателей зарубежной недвижимости, то существует интернет, где многие вопросы обсуждаются в блогах и на форумах. Если положительные комментарии счастливые обладатели оставляют нечасто, то уж негативный отзыв о компании всплывет всегда».
Поздно пить боржоми?
Превентивные меры полезны, когда договор еще не подписан и не заплачено ни евро. Но что делать, когда факт мошенничества налицо? Иван Птушкин советует прибегнуть к помощи независимого юриста в стране покупки. Валентина Нагиева рекомендует обратиться в ассоциации по защите прав приобретателей-нерезидентов, существующие в некоторых странах. Постоянно идут разговоры о создании «черного списка» застройщиков и агентств. Однако до сих пор имена мошенников известны лишь по слухам. «Белые» же списки всегда на виду: в СМИ, на выставках, форумах в сфере строительства и недвижимости.
