Теперь в законе
Основой нынешнего положения дел стал Закон № 7, вышедший в 2006 г., который также называют Законом о регистрации собственности. Он определяет, что иностранным лицам разрешается приобретать недвижимость на правах freehold и leasehold (под которым в данном случае понимается долгосрочная аренда) сроком 99 лет на определенных территориях.
Районы Дубая, в которых могут покупать недвижимость нерезиденты, перечислены в Нормативном акте № 3 от 2006 г. В их число входят «пальмовые» острова, Emirates Hills, Arabian Ranches, Jumerian Lake Towers и другие территории, где ведется интенсивная застройка. Таким образом, новый закон признал легальность приобретения собственности иностранцами и укрепил доверие инвесторов к рынку недвижимости эмирата.
Инициатива не наказуема
Преимуществом Дубая по сравнению с другими рынками недвижимости, в том числе и Персидского залива, является низкая стоимость операций по передаче прав на недвижимость и легкий доступ к жилищному финансированию. Благодаря Закону №7 регистрация права собственности на недвижимость рассматривается как окончательное доказательство владения. Исключением являются только случаи, когда из-за каких-либо мошеннических действий сделка признается недействительной.
Регистрировать права собственности на территории Дубая может только Земельный департамент. Будущему владельцу недвижимости предстоит подать следующий пакет документов: копию оригинального документа, устанавливающего право собственности, копии карт, плана объекта, чертежей и сертификатов, копию договора о купле-продаже, оригинал и копию паспорта покупателя. Если недвижимость была заложена, нужно также предъявить два письма – от банка и от продавца, – в которых указано, что на сегодняшний день финансовые обременения отсутствуют.
По сравнению с большинством стран расходы на регистрацию недвижимости невелики и составляют 2% от стоимости объекта. Также нужно будет оплатить дополнительные услуги департамента – например, оповещение заявителя.
Также будущий владелец недвижимости должен удостовериться в том, что его новый дом находится в зоне, где разрешены продажи недвижимости иностранцам. Если объект приобретается на правах freehold, это должно быть отражено в договоре купли-продажи. В любом случае покупателю следует потребовать, чтобы застройщик показал ему документы, где указано, что тот имеет разрешение от властей Дубая продавать недвижимость нерезидентам. Лучше всего, если будущий собственник самостоятельно запросит информацию об объекте в Земельном департаменте Дубая и других ведомствах.
В случае если недвижимость уже зарегистрирована в Земельном департаменте на имя компании или частного лица, то прямая продажа или передача права собственности с изменением имени владельца в регистрации возможна. Если регистрация не была произведена, то возможна переуступка, то есть текущий владелец недвижимости переуступает свои права, долю в продажах и договор покупки новому владельцу.
О чем расскажет договор
В контракте должны быть указаны стоимость покупки и условия и сроки оплаты. Также часто определяется дата завершения строительства, если речь идет о незавершенном объекте. На этот пункт стоит обратить особое внимание, потому что в случае рассрочки платежа на эту дату приходится и последний взнос. Обычно схема выплат такова: 10% стоимости оплачивается по подписании контракта, еще 10% – через 30 дней, далее следуют шесть этапов выплат на определенных стадиях строительства, и по окончании работ покупатель переводит на счет продавца оставшиеся 20% стоимости.
В 2007 г. был принят Закон №8, предусматривающий открытие счетов условного депонирования, которые обеспечивают защиту прав покупателей строящейся недвижимости. Продавец может снять средства с такого счета, только выполнив указанные в контракте условия. За выполнением обязательств при этом следят третьи лица.
Следует внимательно ознакомиться с условиями договора. Например, в нем может быть написано, что застройщик имеет право увеличивать окончательную цену, если площадь объекта недвижимости в завершенном проекте превышает запланированную. Некоторые соглашения также позволяют застройщику отодвигать дату передачи прав собственности, а согласно другим контрактам девелопер обязан выплатить покупателю процент от стоимости недвижимости в случае затягивания сроков.
Многие продавцы включают в договор о купле-продаже также визовую поддержку. Следует учитывать, что владение собственностью на территории страны не гарантирует получение визы. Выдача виз регулируется федеральным иммиграционным законодательством, и миграционная служба не обязана объяснять причины отказа во въезде в страну.
При приобретении недвижимости напрямую у застройщика комиссионное вознаграждение отсутствует, вознаграждение агента обычно составляет 2% от суммы сделки.
Подоходный налог и налог на прирост капитала в Дубае отсутствуют, однако недавно была введена ежегодная плата за проживание иностранцев, которая составляет 0,5% от последней цены на жилье, а если недвижимость сдается в аренду, эта плата составляет 5% от арендной ставки.
С 2007 г. иностранцам предоставляются услуги ипотечного кредитования с фиксируемой и плавающей процентными ставками. Условия ипотеки варьируются в зависимости от банка. Размер кредита достигает 70–80% от стоимости объекта, максимальный срок займа – 25 лет, минимальная ставка составляет 6%. При оформлении кредита банки как правило взимают комиссию в размере 1% от суммы. Согласно недавнему закону главы Дубая, все договоры, касающиеся ипотеки, должны регистрироваться в Земельном департаменте.
Покупая мечту
Ежегодный прирост населения в Дубае достиг 6%, спрос на новое жилье не уменьшается: в следующие два года эмирату потребуется 125 000 объектов недвижимости. И почти все они будут проданы до начала строительства. Основным недостатком такого типа сделок является то, что покупатель вкладывает деньги не в существующий объект, а в мечту. И, хотя есть опасность, что глянцевые буклеты обещают больше, чем девелопер сможет дать, такая покупка предполагает и некоторые преимущества – например, возможность влиять на дизайн будущего жилья, не говоря уже о значительной экономии.
Если вы собираетесь купить незавершенный объект, вам стоит самостоятельно сделать ряд шагов.
Посетите место будущего строительства, оцените удобство расположения и близость объектов инфраструктуры. Изучите план застройки.
Определите, каков размер первоначального взноса, и узнайте точные сроки и условия платежей.
Изучите, какие объекты застройщик уже завершил, задерживал ли он сдачу объектов. Если часть комплекса уже заселена, поговорите с жильцами, спросите, довольны ли они. Узнайте, когда будут сданы объекты инфраструктуры – бассейны, рестораны, спортзал.
Часто, реализуя жилье, девелопер гарантирует фиксированный доход от аренды в течение первых нескольких лет. Сопоставьте эти данные с состоянием рынка и удостоверьтесь, что это выгодное предложение.
Не обязательно пользоваться услугами юриста, которого советует продавец, – можно выбрать того, которому вы больше доверяете.
