Разрешается или не запрещается?
Приобретение недвижимости на Кипре в целом похоже на покупку в любой из стран Евросоюза, но, безусловно, имеет свои специфические черты – например, иностранцу необходимо получить разрешение на покупку жилья в государственных органах. Этот процесс занимает довольно долгое время, поэтому обычно параллельно с ожиданием ответа проводятся остальные этапы оформления сделки, тем более что договор купли-продажи действителен даже в том случае, если власти отклонят ходатайство иностранца о получении разрешения.
Покупатели-нерезиденты подают заявление в органы местного самоуправления того района, где расположен объект недвижимости. Это правило распространяется и на иностранцев, осуществляющих управление предприятием или компанией на Кипре. Разрешение на приобретение выдается в течение 6–8 месяцев, что значительно быстрее, чем раньше, когда документы нужно было получать в Совете министров Кипра.
При этом иностранец обязан представить властям страны данные о финансовом положении заявителя, сведения о приобретаемой недвижимости и ее нынешнем собственнике. Как правило разрешение гарантировано инвестору, у которого нет проблем с законом в родной стране и на Кипре, с ежегодным доходом не менее 20 000 евро в год.
На Кипре существует несколько форм приобретения недвижимого имущества нерезидентами страны: передача права собственности на недвижимость; долгосрочная аренда на период более чем 33 года; приобретение акций предприятия или компании, владеющей недвижимым имуществом, если в результате такой передачи прав собственности предприятие или компания переходит под контроль иностранных граждан; учреждение целевого фонда или любого типа организации, связанной с владением иностранцем недвижимостью.
Цена овальной печати
Регистрация договора купли-продажи в земельном департаменте – это гарантия, что сделка занесена в государственный земельный реестр, где указано имя собственника объекта. Сам договор должен быть подписан двумя сторонами и иметь печать компании-застройщика. Зарегистрировать договор купли-продажи в департаменте необходимо не позднее чем через два месяца после его заключения, при регистрации на документ ставят овальную печать с номером его записи в реестре.
Не позднее чем через 30 дней после подписания договора новый собственник должен заплатить гербовый сбор. Его размер составляет 0,15% от стоимости недвижимости по цене до 170 860,14 евро и 0,2%, если объект стоит дороже. Гербовый сбор оплачивается непосредственно в земельном департаменте.
Окончательный расчет покупателя и продавца, который по факту исполнения условий договора вручает покупателю ключи, осуществляется уже после того, как сделка регистрируется в земельном департаменте.
Минимизация налогов
Титул собственника недвижимости выдается через год-полтора после покупки вторичной недвижимости и через 3–8 лет после сдачи в эксплуатацию приобретенного нового объекта, и именно для оформления титула иностранцу необходимо разрешение на покупку от властей страны.
Следует учитывать, что оформить титул иностранец может только на один объект – апартаменты, виллу или земельный участок под строительство, при этом площадь участка не должна превышать 4014 кв. м. Однако фактически покупатель может приобрести неограниченное количество жилья, не оформляя титула собственника, особенно если речь идет о покупке с целью перепродажи в ближайшие несколько лет.
При получении титула собственника необходимо оплатить государственную пошлину на передачу прав собственности, которая рассчитывается на основании стоимости объекта следующим образом. При стоимости объекта до 85 430,1 евро сбор составляет 3%; при цене от 85 430,1 до 170 860,14 евро – 5%; если объект стоит более 170 860,14 евро, ставка равняется 8% от цены сделки.
Так, например, при стоимости недвижимости 200 000 евро налог составит 9165,6 евро. Расчет производится следующим образом: 3% начисляется на первые 85 430,1 евро (2562,9 евро); 5% – на вторые 85 430,1 евро (4271,51) и 8% – на оставшиеся 29 139,86 евро (2331,19 евро).
Если приобретенная недвижимость зарегистрирована на два лица – например, на мужа и жену, то ее стоимость при расчете налога делится на два, что существенно снижает затраты. В результате, если объект за 200 000 евро зарегистрирован на двух владельцев, расчет пошлины будет следующим: 3% на первые 170 860,14 (по 85 430,1 евро на каждого покупателя), то есть 5125,8 евро, и 5% от оставшихся 29 139,86 евро, то есть 1457 евро. Итоговая сумма при этом составит всего 6582,8 евро.
Жизнь без титула
Подавляющее большинство покупателей недвижимости, стремясь полностью обезопасить себя от любых неожиданностей, сначала регистрирует договор купли-продажи жилья в земельном департаменте, а после подает документы на получение титула собственника.
Однако определенная часть инвесторов на Кипре, в основном те, кто приобретает жилье с целью дальнейшей перепродажи, ограничивается регистрацией договора купли-продажи в земельном реестре и не подает документов на выдачу титула. Действуя таким образом, инвесторы не платят большой части налогов, связанной с регистрацией собственности и кроме того с помощью грамотного юриста зачастую избегают и уплаты налога на прирост капитала.
И все же владеть объектом недвижимости без титула в течение неограниченного времени нельзя: если вы не оформили жилье на свое имя в течение 33 лет с момента его покупки, по кипрскому законодательству объект недвижимости возвращается в собственность последнему зарегистрированному владельцу.
Ежегодные платежи
После приобретения дома на острове Афродиты на плечи нового владельца ложится обязанность ежегодно платить несколько налогов, в том числе и прогрессивный налог на недвижимое имущество. Объекты до 170 860,14 евро этим сбором не облагаются; при цене объекта от 170 861,85 до 427 150,36 евро ставка составляет 0,25%; от 427 152,06 до 854 300,72 евро – 0,35%; более – 0,4% от стоимости недвижимости.
Письмо с указанием суммы налога, подлежащего оплате, и квитанцию собственник жилья получает по почте.
Муниципальный налог не является слишком обременительным и рассчитывается исходя из размера и площади жилья. Хозяин объекта недвижимости, который уже получил свидетельство о регистрации, должен раз в год оплачивать работы муниципальных властей, такие как вывоз: мусора, благоустройство территории, уличное освещение. Сумма налога колеблется от 85 до 180 евро в год.
Налог на прирост капитала
Налог на рост стоимости недвижимости при ее перепродаже составляет 20%. Прирост капитала рассчитывается как разница между доходом, полученным от продажи объекта недвижимости, и его первоначальной стоимостью. Несмотря на значительную цифру, на поверку сбор оказывается не столь большим, чему есть несколько причин.
1. Первые 17 086 евро прироста стоимости недвижимости налогом не облагаются.
2. Если речь идет о фермерском хозяйстве, налог не начисляется на первые 25 629,02 евро.
3. Если собственник жил в доме или апартаментах не менее 5 лет (требуются дополнительные подтверждающие документы), то освобождаются от сбора первые 85 430,1 евро.
Однако такие льготы при расчете налога на прирост капитала могут быть использованы лишь один раз – при всех последующих сделках купли-продажи недвижимости налог на прирост капитала взимается в полном объеме.
Если покупка недвижимого имущества осуществлялась через зарегистрированную на Кипре компанию, при определенных условиях этот налог может быть значительно снижен.
Другие налоги
По сравнению с другими странами Евросоюза Кипр зачастую называют налоговым раем – в том числе и благодаря отсутствию некоторых налогов. Так, налог на наследство на территории Республики Кипр был отменен с 1 января 2000 г. При этом о получении наследства следует оповестить налоговые органы в течение полугода после смерти прежнего владельца.
Налог на дарение недвижимости детям на Кипре составляет 4% от стоимости объекта, на дарение супругу или родственникам третьей степени родства – 8%. По кипрскому законодательству, если в роли одариваемого выступает иностранный гражданин, ему нужно (так же как и при покупке жилья) получить разрешение на приобретение недвижимости. Передача прав собственности оформляется в земельном департаменте, даритель должен иметь титул владельца и документ, удостоверяющий личность.
В случаях, когда дарение осуществляется в пользу родственника первой очереди – супруга, одного из родителей, ребенка, брата, сестры – налог на оформление недвижимости платить не нужно.
Кипр уже много лет удерживает позиции одного из наиболее интересных направлений для иностранных инвестиций. Это и неудивительно: налоговая политика островного государства является одной из самых привлекательных среди стран – членов Евросоюза. Законодательство Кипра способствует увеличению спроса на местное жилье, средиземноморское солнце и радушие местного населения притягивают жителей северных стран, и кипрские риэлторы предрекают удвоение стоимости 1 кв. м в элитных проектах через пару лет и прекрасный доход от сдачи недвижимости в аренду, которая на солнечном острове Афродиты может полностью окупить жилье за первые 10–12 лет.
