Предложение на первичном рынке
На время кризиса объемы нового строительства в курортных районах, которые больше всего интересуют зарубежных инвесторов, сократились очень значительно. Однако начиная со второй половины 2010 г. ситуация нормализуется по всему побережью, в 2011 г. сдаются крупные проекты в Будве, Бечичи и Баре, продолжает расширяться большой проект в Тивате.
По официальной статистике апартаменты в новостройках подорожали за 2010 г. на 1,8% - в результате в Будве средняя цена новых квартир составила 1714 евро за 1 кв. м. Однако на средние цены ориентироваться сложно: так, максимальная стоимость нового жилья в Черногории достигает 9000 евро за 1 кв. м.
В Баре квадратный местр в многоэтажных домах массовой застройки с полной отделкой стоит 1750 евро, в домах повышенной комфортности (с кухнями и встроенной техникой) - до 3000 евро в зависимости от этажа.
Основу предложения недвижимости в Черногории составляют апартаменты, хотя с момента “переориентации” страны на более дорогой сегмент в туристической и строительной сфере появилось достаточно комплексов вилл.
Купить новостройку можно как непосредственно у застройщика (у большинства есть представительства в Москве), так и через риелтора. Едва ли можно с точностью сказать, какой путь будет более выгодным.
Предложение жилья в стране сейчас очень обширно, на продажу выставляются объекты на всех стадиях готовности – и на этапе закладки фундамента, и уже сданные в эксплуатацию. Специалисты рекомендуют не рисковать и выбирать жилье, близкое к завершению, а еще лучше - готовое жилье.
Как правило, апартаменты сдаются с полной отделкой, часто с встроенными кухнями. В элитном жилье отделку и мебель можно выбирать по каталогам.
Процесс покупки
На ипотечный кредит в Черногории рассчитывать не стоит: банки Черногории кредитов иностранцам не выдают. Рассрочка возможна, если приобретается объект на стадии строительства: рассрочка дается до завершения проекта. Иногда удается договориться с собствеником и о рассрочке на покупку готового жилья.
Выбрав объект, покупатель в суде заключает с продавцом предварительный договор и оставляет 10-процентный задаток. В предварительном договоре должны быть отражены размер задатка, сроки строительства и ответственность застройщика в случае несоблюдения сроков. (Если речь идет о покупке готового жилья, то по желанию покупателя можно пропустить этот этап и подписать резервационную форму, а потом заключить окончательный договор купли-продажи.)
На руках у продавца должны быть копии свидетельства о регистрации прав на объект недвижимости, разрешения на строительство и детального урбанистического плана на эту территорию (однако для многих областей страны такие планы не разработаны).
Несмотря на то, что кадастр недвижимости Черногории является публичным (по кадастровому номеру объекта недвижимости через интернет можно узнать параметры жилья, получить информацию о владельце, обременениях и ограничениях на использование), правильнее, если проверку легитимности пакета документов (а для различного типа жилья он может быть разным), составление договора купли-продажи (учитыващего интересы покупателя) и осуществление регистрации прав на нового владельца будет осуществлять адвокат. Для перевода договора купли-продажи привлекается судебный переводчик.
Покупатель открывает счет в черногорском банке и переводит на него средства на покупку жилья.
Заключается окончательный договор купли-продажи, который заверяется в суде. В случае со строящейся недвижимостью в договоре также указываются срок сдачи объекта в эксплуатацию, условия и сроки оплаты.
На основании договора банк переводит средства на счет продавца и получает ключи. Продавец выдает покупателю расписку, подтверждающую получение всех средств.
Также на основании договора купли-продажи покупатель может произвести оплату и со счета в российском банке.
Покупатель платит налог на покупку недвижимости - 3% от стоимости объекта.
После этого покупатель или его представитель подает документы (включая расписку продавца о получении стредств) в кадастр примерно через два месяца получает свидетельство о собственности – лист непокретности.
НДС составляет 17%, и обычно он уже включен в цену. Расходы на регистрацию договоров в суде – 0,01-0,25% от цены сделки. Оплата услуг адвоката – по договоренности (в зависимости от перечня услуг).
Следует отметить, что в Черногории необязательно личное присутствие покупателя даже при подписании окончательного договора купли-продажи – это может сделать доверенное лицо на основании доверенности на совершение сделки (доверенность также заверяется в суде).
Однако, так как вся сделка часто занимает несколько дней (за исключением получения листа непокретности), присутствие в стране в это время не представляет особенной проблемы.
Ирина Филатова
