В результате экономических преобразований польский рынок недвижимости стал привлекать зарубежных покупателей, главным образом из Великобритании, Ирландии и Германии: они быстро распознали возможности для инвестиций, которые может предложить новая Польша.
Польские приоритеты
Последние три года рынок недвижимости страны ставил рекорд за рекордом, хотя сейчас темпы его роста наконец начинают замедляться. И здесь играют роль не только глобальные экономические процессы, но и то, что рынок становится зрелым.
В 2006 г. в среднем по стране цены на жилую недвижимость выросли на 33%, а в некоторых городах, таких как Краков, согласно оценкам Дэвида Кокса из компании Property Frontiers, и гораздо больше. Согласно последним данным компании Knight Frank, «в первой половине 2007 г. цены на польские дома показывали рост на 16%, однако потом произошло существенное замедление динамики – до 7% в III квартале и 2,3% – в IV».
Хотя сейчас здесь наблюдается некоторый спад, местный рынок неплохо держится по сравнению с другими восточноевропейскими странами, в которых до 2007 г. наблюдался не менее стремительный рост, чем в Польше. Как утверждают специалисты компании Knight Frank, в Латвии цены в 2007 г. упали на 7,1%, а в Эстонии – на целых 14,5%.
Интерес иностранцев к польской недвижимости в большой мере обусловлен стремлением получать доход от сдачи в аренду. Если вначале популярностью пользовалось только новое жилье в наиболее крупных городах – Варшаве и Кракове, то сейчас многих покупателей привлекают и другие районы – благодаря огромному внутреннему спросу на аренду качественной недвижимости. Согласно одному из недавних отчетов Организации экономического сотрудничества и развития, к 2010 г. у 3 млн польских семей не будет собственных домов – спрос на жилье превосходит объем строительства примерно на 40%, то есть на 40 000 новых объектов в год.
Дефицит жилья, с одной стороны, и появление среднего класса и огромного числа сотрудников международных корпораций (в Польшу делается больше прямых иностранных вложений, чем в любую другую восточноевропейскую страну) – с другой, способствует стремительному росту арендного рынка. Инвесторы, пришедшие на этот рынок первыми, получили хороший кусок пирога благодаря огромному росту стоимости объектов и стабильной прибыли от аренды.
Но сейчас рынок несколько поостыл – и покупатели могут трезво оценить возможности каждого региона.
Сила — в стабильности
Варшава по-прежнему остается очень привлекательным вариантом. Согласно оценкам компании Property Frontiers, этот город – один из наиболее быстро растущих в Европе. По прогнозам, к 2010 г. число специалистов, переезжающих туда, удвоится. ВВП в этом городе растет в четыре раза быстрее, чем в общем в стране, и уже достиг 75% от среднеевропейского. Сейчас стоимость недвижимости в центре города несколько падает, но в пригороде, напротив, растет, к тому же доход от сдачи их внаем – около 6% в год.
Одним из основных направлений является также Краков. Ник Хэдкок из компании Krakow Property Holdings рассказывает: «В период 2005–2007 гг. цены здесь выросли вдвое, что явно неприемлемо. Сейчас цены практически не меняются, но в следующем году мы ожидаем рост от 5 до 10%, и немного больше – в 2010 г. Если вы думаете о долгосрочной перспективе, то Краков – это очень, очень хорошая возможность для инвестиций».
Сила польской экономики, и особенно злотого, по мнению Ника Хэдкока, – одна из причин, приведших к охлаждению и стабилизации рынка, – эти процессы совпали с ростом продаж полякам, работавшим за рубежом и возвратившимся на родину.
Компания Ника Хэдкока специализировалась на переоборудовании и модернизации старых зданий в дорогих кварталах Кракова, но недавно Krakow Property Holdings запустила новый строительный проект на юге города и купила землю под застройку в городе Катовице, который может стать очень перспективным районом.
Специалисты агентства Validus отмечают также Познань – деловой центр Польши. По данным агентства, апартаменты, сдаваемые внаем, пользуются большим спросом у сотрудников международных компаний и молодых специалистов. «Здесь проходят международные выставки, в город инвестируют такие компании, как Volkswagen, Alcatel, GlaxoSmithKline, Exxon и Nestle», – рассказывают в Validus.
Через Познань проходит важная автомагистраль Варшава – Берлин. Это подходящий город для инвестиций: он быстро растет, здесь высокий уровень занятости, много молодых, образованных людей, размер зарплаты – второй по стране (выше только в Варшаве), при этом здесь не так много новых качественных зданий.
Инвесторов должны заинтересовать и менее крупные города – Лодзь, Вроцлав, Гданьск и Катовице. Иностранные инвестиции в недвижимость Польши остаются довольно значительными, экономическая активность развивающегося среднего класса растет, инфраструктура и расположение страны идеальны: сюда совершаются как регулярные, так и чартерные рейсы, время в полете из Москвы – 2 часа. В гонке за привлечение средств иностранных инвесторов, специализирующихся на недвижимости, Польша, похоже, обогнала всех восточноевропейских соседей и не собирается сдавать позиции.
Правила покупки в Польше
Иностранцы могут свободно покупать в Польше апартаменты, но, для того чтобы приобрести землю, им нужно специальное разрешение. На стадии предварительных переговоров задаток обычно равняется 10–20% от стоимости недвижимости. Проверки, связанные с правом собственности, производит нотариус. Вознаграждение агенту, которое платит покупатель, составляет как правило 3% от цены сделки. Нотариальные сборы и налог на недвижимость составляют от 2 до 2,5%. Прибыль на рост стоимости недвижимости облагается налогом в 19%, если срок владения превышает 5 лет.
Джекоб Мэсон из агентства Validus рассказывает: «В Польше кредит иностранцам может быть выдан на сумму до 110% от стоимости. Она будет включать 100% цены объекта и еще 10%, которые могут быть использованы для отделки и меблировки жилья. Ипотека оформляется на срок до 35 лет. Интересен тот факт, что залог в Польше может быть выплачен в различных валютах (польских злотых, швейцарских франках, евро, американских долларах), поэтому у инвестора есть возможность выбрать самый выгодный в данный момент способ оплаты. При транзакциях польские банки берут 0,9% сверх межбанковского тарифа».
Житель Лондона Оливер Уильямс приобрел в Кракове отремонтированные апартаменты с одной спальней на верхнем этаже здания, которое является одним из корпусов бывшего завода в районе Заблоце, за 220 000 евро. Выбирая объект, Оливер в первую очередь думал о перспективах своих вложений: «Я купил здесь жилье потому, что посчитал это хорошей возможностью для долгосрочных инвестиций в недвижимость с хорошим потенциалом для прироста ее стоимости».
Апартаменты, которые он приобрел при помощи Property Frontiers, располагаются недалеко от исторического центра города, из их окон открывается вид на Вислу, текущую через Краков. Оливер добавляет: «Мне нравится и сам Краков, поэтому весьма вероятно, что через некоторое время (хотя это, конечно, дело не пары лет) эти апартаменты станут для меня не только средством получения дохода, но и домом для отдыха».
