Коротко о главном
На рынок недвижимости любой страны огромное влияние имеет уровень жизни населения и перспективы развития государства. И Польша сегодня официально находится среди европейских лидеров по многим показателям.
Рекордно низкий уровень безработицы, растущая зарплата и низкие процентные ставки по ипотечным кредитам являются значительными стимулами для развития рынка недвижимости, активного спроса и растущих цен. Девелоперская активность в стране очень высока: эксперты отмечают, что в течение последних трех лет в этой сфере наблюдается настоящий бум. Текущая экономическая ситуация в стране и общее настроение стабильности влияют на то, что жители Польши не опасаются брать на себя долгосрочные обязательства — такие как ипотечный кредит. На рынок недвижимости также попадают средства с банковских вкладов и депозитов граждан. Увеличивается трудовая миграция иностранцев из ближайших соседних стран в Польшу. Все это стимулирует активность на рынке недвижимости Польши вот уже несколько лет подряд.
Цены
Что касается цен, то самое дорогое жилье страны находится в Варшаве. За ней следует Краков, третье место делят между собой Вроцлавль и Гданьск, на четвертом находится Познань. Напротив, самое дешевое жилье можно купить в городе Лодзь. Хотя, по мнению экспертов, близость этого города к Варшаве, а также интенсивное развитие промышленности на его территории способны привести к росту цен на недвижимость в Лодзи в ближайшие несколько лет.
.jpg)
За год к апрелю 2018 года стоимость недвижимости в Польше выросла на 7,5%. А для ряда проектов динамика роста составляет без малого 17%. На столь хороший показатель влияют рост экономики, стабильный и сильный курс местной валюты — злотых. Динамика цен на жилье стабильна и демонстрирует естественный рост. При этом, как и в любой другой стране, цены отличаются в зависимости от региона страны. В пятерке лидеров — Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Познани и Гданьске — они стабильно высокие. Здесь стоимость недвижимости первичного и вторичного рынка колеблется от €1500 до €3000 за квадратный метр в зависимости от местоположения объекта.
Портрет покупателя
Главными иностранными инвесторами в польскую недвижимость являются немцы и украинцы. Немцы также демонстрируют стабильный спрос: они приобретают жилье в качестве инвестиций: цены здесь ниже, чем в Германии, а доходность от аренды выше. То же самое касается австрийцев, швейцарцев и белорусов. Украинцы же массово иммигрируют в Польшу, которые, согласно данным официальной статистики, лидируют по числу сделок. Россияне пока в полной мере не открыли для себя возможности польского рынка недвижимости: спрос со стороны наших соотечественников здесь невелик, в основном он приходится на жителей Калининграда.
Тем не менее, со стороны россиян наблюдается покупка жилья в Польше в качестве инвестиций — начиная от небольших вложений в квартиры для сдачи аренду или «под ремонт» с последующей продажей до крупных отелей.
Динамика спроса
2017 год стал рекордным годом по объемам продаж жилой недвижимости в Польше. В среднем, с 2013 года включительно число сделок растет здесь на 20% в год. И, по итогам первых нескольких месяцев 2018 года, спада активности не наблюдается. Выбор способа инвестирования зависит от бюджета покупателя, периода, на который он планирует вложить средства. Стоит отметить, что многие инвесторы приобретают польскую недвижимость с целью ее последующей передачи недвижимость в менеджмент управляющим компаниям, которые полностью берут на себя ее содержание, технические и финансовые процессы аренды, будь то обычная квартира или отель у моря.
Рынок строительства
Число жителей страны на одну квартиру в Польше выше, чем в западной части Европы, при этом в Польше до сих пор имеется дефицит жилой недвижимости. Государством периодически создаются жилищные программы, к примеру, «Жилье для молодежи», в рамках которой заметно увеличились объекмы новых инвестиций в строительный сектор. Наблюдая такую динамику спроса и хорошие возможности рынка, застройщики значительно увеличивают радиус своей деятельности и запускают все больше новых проектов.
Так, жилищная программа «Квартира плюс», была создана польскими властями в поддержку строительства жилья под аренду. Эксперты отмечают, что при арендных ставках ниже рыночных и с учетом инвестиций на несколько лет, расходы на аренду уменьшатся, в связи с чем квартиры станут более доступными. Уменьшение арендной платы с одной стороны может повлечь для инвесторов снижение прибыли. С другой стороны, инвесторы зарабатывают не только на текущей аренде, но и на разнице в цене при продаже. Поэтому хорошо подобранная инвестиция всегда себя оправдает.
Аренда
Самые высокие арендные ставки в Европе на данный момент — в Люксембурге, Нидерландах и Франции. В этих странах при аренде недвижимости нужно рассчитывать на доход €20 / 1 кв. м. Самые низкие ставки — в Чехии, Румынии, Литве, где стоимость аренды квартиры составляет от €6 / 1 кв. м. В Варшаве стоимость метра квадратного аренды квартиры составляет около €12 / 1 кв. м, во Вроцлавле , Кракове, Гданьске около €9, а в Лодзи — €6,5.
Иначе выглядит ситуация, если проследить отношение стоимости квадратного метра месячной арендной ставки к цене продажи. Принимая во внимание только этот параметр, самая низкая прибыль с аренды метра квадратного купленного — в Австрии, Чехии, Германии и Швейцарии, там она ниже 0,3% . Выгоднее всего выглядит инвестиция в Нидерландах, более 0,9%. Польша выглядит также инвестиционно привлекательно, с возможным возвратом средств в размере приблизительно 0,6%.
На фактическую рентабельность от инвестиций имеют влияние многие факторы, такие как налогообложение, страхование, стоимость кредита, спрос. C точки зрения европейского жителя, инвестиции в Польше, и в особенности в Варшаве, выглядят очень привлекательно. Подтверждается это тем, что в 2017 году иностранцы (физические и юридические лица) приобрели в Польше около 650 000 кв. м жилой недвижимости.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Зайцеву (RE/MAX Experts) и Тараса Черненко (ТАІРА).
