До наступления кризиса в 2007-2008 гг. россияне, как правило, покупали объекты недвижимости на вторичном рынке. Апартаментов в новостройках было мало, а новых домов, удовлетворяющих потребностям российских покупателей, практически не было, поэтому повышенным спросом пользовались предложения на стадии строительства и даже «инвестиционные проекты». Не всегда, правда, такие проекты заканчивались благополучно. Пример тому комплекс Astra Montenegro (Mirax Group), строительство которого было приостановлено с 2009 по 2011 гг. Некоторые россияне предпочитали покупать землю для самостоятельной застройки.
На снижение спроса в конце 2008 – начале 2009 г. сегменты первичного и вторичного рынка отреагировали по-разному. Цены на вторичное жилье упали на 30%. Строительство крупных объектов недвижимости было заморожено, чего нельзя сказать о строительстве небольших комплексов апартаментов, домов и вилл, которое во время кризиса не прекращалось. Вполне закономерно, что цены на новое жилье, которого до кризиса было очень мало, остались на докризисном уровне.
В конце 2009 – начале 2010 гг. на всем побережье Черногории началось более активное строительство объектов недвижимости европейского уровня. Как правило, это дома и комплексы апартаментов с собственной инфраструктурой и услугами управляющей компании. Однако по своему количеству и качеству такие проекты пока уступают европейским аналогам, например, в Испании. В 2010 г. на рынке недвижимости Черногории появились комплексы вилл.
Современное состояние
Нормативно-правовая база
Ажиотажный спрос, в том числе на незавершенные, но хорошо разрекламированные объекты, сменился тщательным и обдуманным выбором жилья, при этом учитывались изменения в градостроительном законодательстве Черногории, теперь ориентированном на нормы Евросоюза. В настоящее время в Черногории ведется активная работа по разработке и утверждению генеральных планов городов и планов территориального развития общин. Наметилась тенденция к упрощению системы получения разрешений на строительство. Ведутся пилотные проекты по легализации объектов недвижимости, построенных без разрешения. В 2011 г. введен институт нотариата, предоставляющий государственную гарантию прав собственности при осуществлении сделок купли-продажи объектов недвижимости.
Стоимость
В конце 2010 – начале 2011 г. в Черногории наметилось оживление рынка недвижимости. Спрос постепенно сместился от низкобюджетных к среднебюджетным объектам, растет интерес к жилью бизнес-класса.
В настоящее время стоимость квадратного метра жилья составляет в среднем 1650–1800 евро, для домов повышенной комфортности - 2500-3500 евро.
В непопулярных районах побережья нижний уровень цен на вторичное жилье может составлять 500 евро за 1 кв. м.
География предложения недвижимости на побережье Черногории
На побережье Черногории представлены широкие возможности выбора места покупки благодаря его неповторимому природному разнообразию: от вырастающих буквально из моря гор в Боко-Которском заливе до многокилометровых песчаных пляжей Ульцинской Ривьеры.
По-прежнему российские покупатели интересуются жильем на первой линии, предложение которого весьма ограничено. При этом стоимость не всегда соответствует качеству предложения.
Некоторые покупатели при принятии решения о месте покупки обращают внимание на расстояние до аэропортов в Тивате и Подгорице. Многие учитывают факторы наличия и близости пляжей: песчаных в Будванской и Ульцинской ривьерах, галечных и мелкогалечных в Барской Ривьере и бетонных в Боко-Которском заливе.
Активных людей больше привлекает оживленная Будва и ближайшие к ней пригороды Бечичи и Рафаиловичи. Стоимость недвижимости и проживания здесь самые высокие, выше только на Святом Стефане, который в этом плане остается вне конкуренции.
Бар удобен для постоянного проживания, имеет развитую инфраструктуру. Цены на сопоставимые с Будвой по площади и качеству объекты недвижимости здесь демократичнее. Хотя в последнее время в связи с ростом интереса к недвижимости Бара наметилась тенденция нивелирования цен. У города хороший потенциал развития, здесь ведется многоэтажное строительство, а в ближайших пригородах появляются комплексы вилл бизнес-класса.
Тиват обретает «второе дыхание» благодаря развитию проекта бизнес-класса Porto Montenegro. Здесь находятся одни из самых дорогих объектов недвижимости, цена на которые достигает 9000 евро за 1 кв. м. И это несмотря на близость аэропорта, крупной марины и отсутствия чистых пляжей вблизи Тивата.
Многочисленные комплексы апартаментов появляются на всем побережье Боко-Которского залива вплоть до Герцег-Нови. Активно рекламируются планы строительства крупных проектов на полуострове Луштица.
Особое место на рынке недвижимости занимают курортные поселки и «дачные» пригороды на побережье. Они отличаются цикличным сезонным существованием. Цены на дома в таких поселках с плотной хаотичной застройкой и отсутствием объектов инфраструктуры сильно различаются, поскольку нередко виллы здесь соседствуют с очень скромными домами.
Тенденции развития
Нацеленность Черногории на вступление в Евросоюз и последовательная реализация рекомендаций Еврокомиссии по совершенствованию законодательства, повышению требований к экологическим показателям, развитию инфраструктуры страны как и планы развития элитарного туризма, позволяют надеяться на дальнейшее развитие рынка недвижимости Черногории, в первую очередь сегментов жилья бизнес- и комфорт-классов.
HomesOverseas.ru
