Без сомнения, должна существовать и золотая середина – страны, где рынок недвижимости отличается стабильно высоким ростом цен, правовая система сильна и позволяет покупать недвижимость без опаски, экономическая и политическая ситуация стабильны, а ипотечные кредиты доступны россиянам. К таким странам можно отнести Кипр, который традиционно вызывает повышенный интерес у российских покупателей недвижимости.
Надежно, но дешевле
Целый ряд факторов выгодно отличает кипрский рынок недвижимости от его конкурентов. В среднем стоимость жилья на Кипре в 2007 г. увеличилась на 17,5%, что превысило показатели периода 2000–2006 гг., когда рыночная стоимость кипрской недвижимости стабильно росла на 10–15% в год. Если сравнить аналогичные показатели у других развитых европейских стран, то во Франции, Италии и Испании рост цен на жилье в 2006–2007 гг. был на уровне не выше 7–8%, при этом в этих странах дорожало лишь элитное жилье, а бюджетные варианты оставались в прежнем ценовом диапазоне.
Испания, которую с точки зрения недвижимости можно назвать главным конкурентом Кипра, вообще переживает спад рынка. К концу 2007 г. продажи крупных испанских девелоперов упали в среднем на 30–40%, закрылось 45% агентств недвижимости. Цены в среднем по Испании стоят на месте, и лишь в некоторых регионах, таких как Барселона, Каталония, Валенсия и Андалусия, продолжают расти – от 6 до 8% в год.
Недвижимость острова Афродиты, напротив, порадовала своих владельцев стабильным ростом в течение всего рассматриваемого периода. Если цены на элитное жилье здесь увеличивались на 15–20%, то недорогие объекты, такие как апартаменты в новых комплексах с общим бассейном и садом или таунхаусы в поселках с зеленой территорией и детской площадкой, отставали лишь ненамного и поднялись в цене в среднем на 10–15%.
Цена 1 кв. м в среднем по острову в настоящий момент составляет около 2000 евро, при этом цены на элитное жилье начинаются от 3000 евро за 1 кв. м. Конечно, это немало, но по сравнению с развитыми рынками стран объединенной Европы такую цену никак нельзя назвать высокой. Так, в любимом россиянами Лимассоле в начале 2008 г. вилла с 3–4 спальнями в комплексе из 8–10 домов, выполненных по индивидуальным проектам, стоила от 490 000 евро. Аналогичные объекты в Испании обходились покупателю от 600 000 евро, а в Италии и Франции – от 800 000–900 000 евро.
Стоимость двуспальных апартаментов в новом элитном комплексе Лимассола, расположенном на первой береговой линии, в январе 2008 г. стартовала от 350 000 евро. Испанские апартаменты аналогичного уровня предлагались потенциальным покупателям по цене от 400 000 евро, а французские и итальянские – от 550 000 и выше.
Анализируя динамику цен европейского рынка, можно сделать вывод, что по темпам роста стоимости жилья и его доступности для широкого круга инвесторов Кипр на данный момент является фаворитом среди своих развитых еврососедей. В то же время необходимо отметить, что рынок острова Афродиты относится к разряду зрелых и сформировавшихся, что дает потенциальным покупателям уверенность в том, что здесь не будет никаких сюрпризов и инвестиции окупят себя и дадут ожидаемую прибыль.
Новички отстают
Высокие темпы роста стоимости недвижимости являются сильными сторонами рынка не только на Кипре, но и во многих развивающихся странах, таких как Болгария, Черногория и Турция. Более того, цены на недвижимость в этих странах еще более доступны. Так, в 2007 г. Болгария уверенно заняла лидирующие позиции по росту цен на недвижимость – за год стоимость жилья возросла в среднем на 30%. По прогнозам аналитиков, тенденция сохранится и в 2008 г. и составит в среднем 15–20%.
Болгарские цены являются весьма и весьма привлекательными – они стартуют от 800 евро за 1 кв. м и лишь в случае элитных объектов достигают 2500–3000 евро за 1 кв. м. Такой уровень цен частично компенсирует не слишком развитую инфраструктуру и дороги, которые зачастую нуждаются в ремонте. Многие туристы также отмечают необходимость модернизации воздушных ворот страны – в частности аэропорта в Софии. В отношении ипотечного кредитования ситуация тоже не слишком радужная, но спрос на болгарскую недвижимость со стороны россиян все же остается исключительно большим.
Другой фаворит на рынке недвижимости – Черногория, где за последние три года цены в отдельных районах выросли в 4 раза! Сегодня стоимость новых апартаментов стартует от 1800 евро, а на элитное жилье – от 2500 евро за 1 кв. м. Однако ипотека в Черногории пока не развита и инвестор, желающий приобрести недвижимость, может воспользоваться лишь рассрочкой платежа, нередки и проблемы в оформлении прав собственности. Но наиболее серьезная работа требуется по развитию инфраструктуры, строительству новых автострад и модернизации уже существующей сети автомобильных дорог.
С точки зрения уровня и качества жизни преимущество Кипра перед странами Восточной Европы бесспорно. На острове прекрасно развиты инфраструктура отдыха и развлечений, медицина и образование, Кипр обладает отличными автомобильными дорогами, а уровень преступности здесь ниже, чем где-либо в Евросоюзе.
После вступления Кипра в Евросоюз остров получил крупные субсидии на развитие системы автострад. Денежные средства были использованы по прямому назначению – через месяц в Лимассоле закончится строительство системы двухуровневых дорожных развязок, позволяющих автотранспорту, следующему по скоростной магистрали Никосия – Пафос, существенно сократить время в пути. Езда по кипрским дорогам, без преувеличения, – настоящая радость для автомобилистов, и в этой области ни одной из стран – новичков Евросоюза с Кипром не сравниться.
Кроме того, Кипр – это своеобразный мост между Востоком и Западом – здесь работают тысячи международных компаний, более сотни банков и финансовых организаций. Нынешние воздушные ворота острова – это два современных аэропорта – в Ларнаке и Пафосе, морские ворота – грузопассажирский порт Лимассола. Год тому назад в непосредственной близости от ларнакского началось строительство второго аэропорта, одного из самых больших в Европе. После его открытия существующий аэропорт будет реконструирован и станет частью нового, оборудованного по последнему слову техники.
Защита закона
Фактором, привлекательным для любого инвестора, безусловно, является сильная правовая система того государства, куда он планирует вкладывать средства. На Кипре законодательная база в отношении сделок с недвижимостью полностью повторяет английскую, обеспечивает защиту прав покупателей независимо от того, покупается ли объект недвижимости на стадии off-plan или он уже полностью готов к эксплуатации. Подобная правовая защищенность дает иностранным инвесторам широкий простор для маневра, и позволяет извлечь прибыль до 10–15% от инвестируемого капитала – в случае покупки объектов недвижимости на стадии проектирования и продажи новым владельцам по факту введения в эксплуатацию.
Не менее важна для инвесторов и возможность получения ипотечного кредита. В таких странах, как Болгария, Черногория и Турция, схемы ипотечного кредитования лишь начинают развиваться, и российским инвесторам очень сложно, а иногда и просто невозможно получить кредит. Испанию же, где россиянам всегда было несложно получить ипотеку, затронул мировой кредитный кризис. Так, в 2007 г. в Испании не состоялось около 15% сделок по недвижимости, из-за того что покупателям не дали ипотечный кредит.
На Кипре ситуация с ипотекой более чем благоприятная – процедура предоставления кредита проста и занимает от 2 до 5 рабочих дней, весьма привлекательными для русскоязычных инвесторов являются также и процентные ставки по кредиту, предоставляемые местными банками. Кредит на острове выдается на сумму, которая составляет до 70% от стоимости объекта. В условиях возросшей конкуренции – на остров пришло несколько десятков крупных европейских банков – ставки по ипотеке более чем привлекательные – около 5% годовых.
Подводя итоги
В последние несколько лет основные тенденции рынков зарубежной недвижимости, безусловно, определяют развивающиеся страны, инвестируя в которые можно неплохо заработать, правда и инвестиционный риск там достаточно высок. Но практика показывает, что бурный рост рынка никогда не бывает продолжительным, а нередко и сменяется падением. Именно поэтому значительная часть покупателей, как и раньше, предпочитает зрелые рынки, пользующиеся популярностью уже два десятка лет. Учитывая доступные цены и хорошую динамику, кипрский рынок можно считать одним из самых привлекательных и устойчивых.
