В контексте всеобщего роста, характерного для экономики Эмиратов, сектор торговых и офисных помещений демонстрирует едва ли не самые высокие темпы на рынке недвижимости. Очевидно, что экономический рост предполагает строительство объектов коммерческого назначения, и спрос на офисные помещения очень устойчив.
По мнению официального представителя компании Emaar, одного из крупнейших застройщиков ОАЭ, синхронное поведение рынков жилья и торгово-офисных площадей говорит только о том, что «как первый, так и второй являются индикаторами экономического прогресса».
Опережая на голову
В регионе Персидского залива ОАЭ лидируют, оставляя далеко позади, с точки зрения активности на рынке недвижимости, другие страны Персидского залива. На Всемирном экономическом форуме в докладе о мировых рейтингах и конкурентоспособности за 2004–2005 гг. экономика ОАЭ причислена к самым конкурентоспособным в мире и названа «раем для предпринимателей».
По словам Майкла Лахиани, генерального директора сайта Propertyfinder.ae, спрос на коммерческую недвижимость (учитывая уровень ее доступности) выше, чем на жилые помещения. «Сегодня инвесторов увлекает масштабный проект под названием Business Bay. Что же касается рынка, скорее всего в какой-то момент предложение превысит спрос в обоих секторах», – добавляет он.
Свой офис под солнцем
Впрочем, спрос на коммерческую недвижимость а следом за ним и цены растут настолько быстро, что даже их небольшая коррекция при выводе на большого количества площадей в том или иной крупном проекте не помешает инвесторам в большинстве случаев получать прибыль.
«Так как правительство Дубая поощряет освоение эмирата транснациональными корпорациями, многие из них переводят сюда свои штаб-квартиры. Не так давно из Хьюстона в Дубай переехало руководство нефтеперерабатывающего гиганта – концерна Halliburton, и я уверен, что в арендаторах недостатка не будет», – добавляет Майкл Лахиани.
По мнению пресс-секретаря компании Nakheel Аарона Ричардсона, сейчас по-настоящему качественных офисов в Дубае не так много. Именно поэтому за последние три года арендные ставки выросли почти вдвое.
«В лучших офисах цена аренды достигает $590 за 1 кв. м в год. Эта сумма не идет ни в какое сравнение, например, с Лондоном, но является максимальной в странах Ближнего Востока и Северной Африки. Это говорит о том, что Дубай становится все более привлекательным для инвесторов новым центром деловой активности», – комментирует Аарон Ричардсон.
Объять необъятное
По количеству строящихся площадей коммерческого назначения Дубай уступает только Москве: если к 2007 г. в Дубае было около 2,76 млн кв. м таких площадей, то к 2010 г. цифра вырастет до 7,91 млн кв. м. С учетом присущего Эмиратам глобального размаха по привлечению бизнеса, все эти необъятные территории будут востребованы.
Принадлежащий компании Nakheel инвестиционный портфель предусматривает освоение свыше 90 млн кв. м земли. «Такие проекты, как The Palm Jebel Ali, Waterfront и The Palm Deira, – это целые города с миллионами квадратных метров торговых и коммерческих площадей. Только в секторе розничных продаж в течение следующих четырех лет прирост составит почти 1 млн кв. м», – говорит Аарон Ричардсон.
Скоро в продаже
Проекты концерна MAG Group Property Development в Дубае находятся на разных стадиях строительства, включают в себя жилье, офисы и производственные помещения и представляют интерес для малого и среднего бизнеса.
Среди последних проектов концерна – Matex, 27-этажный деловой центр за $82 млн в комплексе Business Bay, с видом на проспект Burj Dubai; 23-этажное жилое здание MAG 226 в Jumeirah Village ($30 млн), а также MAG 228A и 228B – два 9-этажных здания L-образной формы, общей стоимостью $27 млн, на территории комплекса International City. Все проекты будут завершены к концу 2009 г.
По словам Мохаммеда Нимера, председателя правления концерна MAG Group Property Development, «за три года портфель объектов недвижимости, которым компания располагает в ОАЭ, превысил $800 млн».
Проекты Ominyat
В рамках создания торгово-офисных помещений компания Ominyat ведет несколько проектов. Первый – деловой небоскреб One Business Bay на въезде в Business Bay. Завершение строительства намечено на II квартал 2008 г.
Второй – 25-этажная офисная башня Bayswater. Для здания в форме ножниц выбран один из лучших участков на территории порта.
Третий проект – Binary представляет собой два здания (21- и 25-этажное), с перемычкой посередине. Этот торговый комплекс строится на правах полной собственности. Завершение строительства запланировано на начало II квартала 2009 г.
Gemini («Близнецы») – коммерческий проект на правах полной собственности, состоящий из двух 20-этажных башен, соединенных 15-этажным блоком. В рамках проекта планируется освоить около 2400 кв. м офисных площадей. Завершение намечено на III квартал 2009 г.
При создании комплексов Omniyat и Gemini впервые будет использована новая технология офисного дизайна Oyster от компании Omniyat.
Высотный комплекс торгово-офисных помещений класса ААА – Opus строится по проекту всемирно известного архитектора и дизайнера Захи Хадид. Из окон будет открываться вид на озеро с одной стороны и на небоскреб Burj Dubai – с другой.
Золото от Emaar
Компания Emaar располагает внушительным портфелем коммерческой недвижимости, включая Emaar Business Park, а также Gold & Diamond Park. Одновременно компания осваивает район Burj Dubai и новый бизнес-комплекс Dubai Marina Mall.
В районе Burj Dubai компания Emaar завершила строительство торгово-офисного центра Burj Dubai Square, часть которого уже передана заказчикам. Здесь же компания предлагает жилую недвижимость для корпоративных покупателей..
Деловой Абу-Даби
По данным компании Colliers International, с 1978 по 2007 г. рынок коммерческих помещений Абу-Даби пережил стремительный рост. В последние годы он был менее интенсивен по сравнению с началом 1980-х гг., когда предложение коммерческих помещений удвоилось с 1982 по 1983 г. Начиная с 2000 г. предложение выросло на 50% и составило 460 000 кв. м общей площади этажей здания. Оценивая количество проектов, находящихся на стадии проектирования и стро ительства, аналитики компании Colliers International прогнозируют, что предложение увеличится еще на 85% к 2011 г. и составит 850 000 кв. м.
Как отмечают в Colliers, в 2000 г. на рынке Абу-Даби предложений в секторе розничной торговли не было. Сейчас же произошел заметный крен в сторону строительства торгово-развлекательных центров международного уровня, количество которых удвоилось в соответствии с потребностями посетителей. Объем предложений в секторе предприятий розничной торговли вырос благодаря открытию в мае и июле 2007 г. комплексов Al Raha Mall и Al Wahda Mall, площадь которых составила 172 500 кв. м.
В середине 2008 г. компания Aldar Properties планирует завершить строительство комплекса Arabian Souq, представляющего часть флагманского проекта под названием Central Market.
Ожидается, что это предложение вызовет коренные изменения в секторе коммерческой недвижимости в деловом центре Абу-Даби. Перелом придется на 2010 г. – компания Sorouh Real Estate запустит Al Reem Mall на 130 000 кв. м арендной площади, а в рамках проекта Al Yas к ним добавится еще 300 000 кв. м.
Добро пожаловать!
Расположенная в Дубае гостиничная группа Almulla впервые в мире запустила портфель гостиничных брендов в соответствии с законами шариата. Среди них лидируют Cliftonwood, Adham и Wings. В стратегических планах группы – введение еще 30 объектов до конца 2008 г., где к 2013 г. разместятся 150 гостиниц. Предполагаемый объем инвестиций превышает $2 млрд.
Как отмечает Абдула М. Алмулла, председатель правления компании Almulla Hospitality, «в мире и сейчас существуют гостиницы, удовлетворяющие требованиям шариата. Однако владелец может интегрировать исламский отель в общий гостиничный комплекс или организовать его в соответствии с законами шариата, действующими на той территории, где располагается отель».
Гостиничная группа Almulla Hospitality делает ставку на туристов с Ближнего Востока и Северной Африки, где путешествия обходятся более чем в $12 млрд в год. Рынок заграничного туризма Саудовской Аравии является одним из крупнейших: ее жители тратят в среднем $6,7 млрд ежегодно. Второе место занимают туристы из ОАЭ: их расходы составляют более $4,9 млрд – в среднем $1700 на поездку.
По мнению аналитиков компании Colliers, сейчас в Дубае наблюдается устойчивый дефицит предложения новых офисных помещений. Поэтому рынок столкнулся с чудовищным ростом арендных ставок в секторе коммерческой недвижимости, а процент использования недвижимости устойчиво держится на уровне 97–99% для большинства находящихся в распоряжении офисных зданий, что контрастирует с сектором жилой недвижимости.
Несмотря на общее ощущение того, что в секторе коммерческих площадей наблюдается избыточный спрос, к концу 2009 г. рынок предложения будет расти и составит 5,6 млн кв. м (сейчас этот показатель – 1,6 млн кв. м).
Однако очевидно, что рост экономики ОАЭ и ее диверсификация будут все так же привлекательны для мирового бизнеса, который в свою очередь будет питать сектор коммерческой недвижимости.
