Несомненно, главным двигателем бума на рынке недвижимости Дубая стало издание в 2002 г. шейхом Мохаммедом указа, согласно которому нерезидентам ОАЭ разрешалось приобретать жилье в Дубае. «Впервые в этой стране указом шейха было введено понятие freehold – то есть полное, безусловное право собственности, – рассказывает Жанна Гусейн, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Prestige Property. – У иностранцев появилась возможность приобретать в собственность недвижимость в проектах, которые были начаты до принятия этого закона, а также в многочисленных комплексах, которые начали строиться позже. Ажиотаж быстро распространился – европейцы, американцы, а затем и россияне стали активно изучать этот рынок и инвестировать в дубайскую недвижимость. К примеру, люди, сделавшие покупку на самом старте проекта The Palm Jumeirah, на сегодняшний день имеют доход 300–400%». С тех пор прошло уже достаточно большое количество времени, рост рынка замедлился, но Дубай и сегодня по-прежнему остается одним из самых интересных мест для частных вложений в недвижимость.
Заметим, что ни в одной другой стране мира рынок недвижимости не зависит в такой степени от правительства, которое по сути дела разрабатывает и реализует программу по развитию. В настоящее время эта программа выполняется с блеском и обладает несомненной перспективой. Но хотя не принято резать курицу, несущую золотые яйца, нельзя не отметить, что в условиях абсолютной монархии существует риск того, что в тех или иных случаях авторитарные решения правительства могут не пойти на пользу рынку.
После нефти
Развитие рынка недвижимости – один из важных элементов диверсификации экономики Дубая, еще недавно полностью зависевшей от нефтяных запасов страны, которые когда-нибудь неизбежно закончатся. Правитель Дубая сделал ставку на развитие бизнеса и финансовых рынков, а также на создание туристической индустрии мирового уровня. Выстроена основательная схема привлечения зарубежных инвестиций в страну, уровень налогообложения снижен до минимума, хорошо развита инфраструктура бизнеса – банковские услуги. Каждый новый бизнес-проект в той или иной области бизнеса – это новые рабочие места и новые инвестиции. В этом контексте развитие рынка недвижимости и строительной отрасли просто необходимо.
Но в Дубае не просто строят, а воспринимают рынок недвижимости как еще один двигатель экономики. Выгодные условия для ведения бизнеса привлекают крупных инвесторов, строящих и продающих недвижимость. Частных инвесторов в свою очередь привлекает быстрый рост рынка, хорошая прибыль от сдачи в аренду и отсутствие налогов.
Конечно, играет свою роль и амбициозность проектов, которая просто потрясает. Уже построены или строятся огромные искусственные острова, самая большая в мире рукотворная яхтенная марина, высочайшее в мире здание Burj Dubai. Все эти смелые, дерзкие начинания не могут не привлечь внимание. На это, собственно, и сделал ставку шейх Мохаммед, справедливо рассудив, что столь необычные проекты не могут остаться без внимания инвесторов.
Вот еще несколько примеров того, как умеет удивлять Дубай. Огромный комплекс Dubailand будет гармонично сочетать в себе тематические парки и крупные жилые комплексы. Именно в Дубае создается самый большой в мире торговый центр Dubai Mall. Не будет иметь себе равных на Ближнем Востоке и новый деловой район Дубая Business Bay. А новый семизвездочный отель, о строительстве которого было объявлено недавно, наверняка сможет повторить успех Burj al Arab.
Тотальный бум
Согласно прогнозам, к концу десятилетия будет введено в строй от 170 000 до 240 000 единиц жилой недвижимости. Чтобы такое количество жилья было востребовано, население должно расти такими же стремительными темпами. Так и происходит – в связи с высокими темпами развития Дубая население эмирата увеличивается ежегодно примерно на 7%. На сегодняшний день оно составляет 1,35 млн человек, но уже к 2010 г. может приблизиться к 2 млн. Таким образом, баланс спроса и предложения в ближайшем будущем вряд ли будет достигнут, причем спрос будет оставаться неудовлетворенным.
Такая статистика легко объясняет, почему рынок долгосрочной аренды в Дубае даже динамичнее, чем рынок купли-продажи жилья. В течение нескольких лет до 2006 г. арендные ставки ежегодно росли на 20%, что связано с огромным потоком профессионалов, приезжающих в Дубай на работу изо всех уголков мира. Чтобы стоимость аренды не стала слишком высокой, шейх Мохаммед своим указом ввел ограничение на ежегодный рост арендной платы, но даже и после этого Дубай остается привлекательным направлением для сдачи жилья в аренду. Не нужно забывать, что помимо долгосрочной аренды в Дубае, одном из мировых центров туризма, хорошую отдачу приносит и краткосрочная аренда – более хлопотная, но и более прибыльная.
Аналитики строят прогнозы
При нормальном, естественном стечении обстоятельств любой бум приходит к концу, и Дубай – не исключение. Замедление темпов роста стоимости недвижимости уже наступило – речь больше не идет о том, что капитал, вложенный в недвижимость, может вырасти вдвое за год. Но не оправдываются и пессимистичные прогнозы, а ведь буквально с момента появления Дубая на международном рынке недвижимости, скептики начали предсказывать скорое падение рынка, говоря о спекулятивном характере спроса.
Действительно, «чистые» инвесторы, которых не волнует ничто кроме прироста капитала, составляли и составляют значительную долю покупателей. Но не многие из них спешат зафиксировать прибыль и выйти с рынка – и это хороший показатель веры инвесторов в дальнейший рост рынка. Эта вера основывается на том, что в Дубае развивается не только строительная отрасль – комплексный рост экономики охватывает все сферы, от туризма до торговли и финансовых услуг. Поэтому будущее рынка недвижимости стоит в первую очередь связывать с тем, насколько активно правительство Дубая будет реализовывать свою программу экономического развития и привлечения инвестиций.
Большинство экспертов единодушны в том, что рынок недвижимости сохранит нынешнюю тенденцию к росту как минимум до конца 2008 г., когда, как ожидается, наступит фаза относительной стабильности. Ну а дальше индустрию недвижимости ожидает момент истины – в конце десятилетия объемы ввода нового жилья станут настолько велики, что возможны варианты развития событий.
Многие уверены в продолжении активности и высокой эффективности сектора благодаря высокому спросу. «Существует программа развития Дубая, которая должна быть реализована до 2015 г., – говорит Жанна Гусейн. – Программа нацелена на то, чтобы сделать эмират одним из самых привлекательных в мире направлений, как для туристов, так и для инвесторов. Стагнация рынка возможна, но только не сейчас. Это может случиться к 2012–2013 гг., когда программа будет подходить к концу. Пока же есть возможность для реализации крупных проектов, цены растут».
Позитивный прогноз дают и те эксперты, которые опираются в своих рассуждениях на прогнозы, связанные с ростом численности населения в ближайшие годы. Сопоставление ожидаемого ввода жилья и вероятного прироста численности населения говорит о том, что спрос на жилье не будет насыщен еще достаточно долго.
В то же время стоит опасаться чересчур оптимистичных прогнозов. Очевидно, что значительную часть спроса формируют специалисты среднего и низшего звена, которые не являются потенциальными покупателями, а только арендаторами жилья. И в этом смысле ограничение на прирост арендной платы, выгодное для арендаторов, может сыграть свою негативную роль в качестве барьера, ограничивающего рынок купли-продажи.
Наверняка неоднородным будет и рост рынка в разных сегментах – все проекты не могут быть одинаково успешными и прибыльными. Оптимистичными выглядят перспективы самого высокого ценового сегмента – привлечение обеспеченных людей в качестве инвесторов и даже жителей Дубая – это часть общегосударственной стратегии. Но нельзя и переборщить с количество объектов недвижимости, чья стоимость измеряется миллионами долларов.
Недорогое массовое жилье на данный момент в Дубае особо дефицитно. Однако спрос со стороны людей, переезжающих в эмират на новое место работы, направлен именно на этот сегмент рынка. А вот недвижимость средней ценовой категории выглядит наиболее уязвимой – спрос на нее не может быть столь же высок, как на недорогие квартиры, а ее стоимость уже достаточно высока. Уже в ближайшем будущем этот сегмент может стать не слишком привлекательным для инвесторов.
В любом случае уникальность ситуации в Дубае заключается в том, что эмират в значительной степени зависит от воли одного человека – абсолютного монарха. От того, насколько деликатно ему удастся направлять экономику Дубая в нужное русло, не нарушая рыночных принципов и законов, зависит, в том числе и будущее рынка недвижимости.
