Во-первых, хотя падение цен на недвижимость – это плюс для одних и минус для других, пострадать от кризиса могут и те, кто просто хочет купить жилье, воспользовавшись снижением цен, и не намерен заработать на перепродаже объекта через несколько лет, – только потому, что компания-застройщик, зависящая от кредитов, может заморозить строительство.
Во-вторых, следует понимать, что объекты стоимостью от 400 000 до 1 млн евро, на которые приходится большая часть кредитов, сильнее страдают от кризиса, чем роскошная и, напротив, недорогая недвижимость. Это связано с тем, что при покупке жилья средней ценовой категории ипотека оформляется чаще всего. Более того, снижение спроса и высокая степень риска характеризуют не только конкретный ценовой сегмент в той или иной стране, но и целые направления.
В-третьих, нужно учитывать, что кризис протекает в каждой стране по-разному: в одних государствах рынок недвижимости уже пострадал, подорвав и всю экономику, в других изменений почти не произошло. «Самый большой ущерб был нанесен рынкам недвижимости тех стран, которые глубоко интегрированы в мировую кредитно-финансовую систему, – говорит Олег Шевелев, финансовый аналитик компании Rich Daddy. – С момента признания доллара США мировой резервной валютой в 1944 г. и до недавнего времени кредитно-финансовая система Штатов являлась становым хребтом мировой финансовой политики. Соответственно, страны с эффективной товаропроизводящей экономикой, ориентированной в первую очередь на внутреннее потребление, в меньшей степени пострадали от кризиса, так же как и страны с консервативным, закрытым типом банковской системы».
Расшатывание основ
Долгие годы бытовало мнение, что зарубежная недвижимость – беспроигрышный вариант для вложений при любом бюджете и сроке возврата инвестиций. Если денег немного и хочется вернуть их быстрее, подойдут апартаменты в новых курортных комплексах на развивающихся рынках. Если покупатель рассчитывает вложить большие средства и надолго, то он может смело отправляться в «старую» Европу. Наиболее надежным и в некоторой степени знаковым европейским рынком считалась Великобритания,
однако именно рынок Туманного Альбиона покачнулся одним из первых.
Средняя стоимость недвижимости в Британии перестала расти еще два года назад. Немного позже началось падение. По данным компании Nationwide, в октябре 2008 г. средняя цена на жилье в Британии составила 189 000 евро, что на 14,6% меньше, чем год назад, таким образом, стоимость уменьшалась в среднем на 1,5% в месяц. Лондон держался дольше других, но и он постепенно начал сдавать позиции.
Правительство страны не отрицает сложности ситуации. Так, Мэтью Оукшот, представитель министерства финансов Великобритании, считает, что игроки британского рынка недвижимости строят свои стратегии на будущий год с учетом самых пессимистичных прогнозов.
Ричард Мор, ипотечный брокер, работающий в Лондоне, уверяет, что сейчас единственный способ быстро продать недвижимость – это дать хорошую скидку: «Покупатели сегодня могут найти прекрасные варианты, особенно если они располагают всей суммой и не намерены оформлять кредит. Те же, кто нуждается в ипотеке, вряд ли смогут воспользоваться ситуацией, поскольку условия кредитования заметно ужесточились».
Так как россияне, рассчитывающие на Лондон, обычно готовы расплатиться сразу при заключении сделки, кризис может сыграть в их пользу. Кроме того, сегмент роскошной недвижимости остается стабильным: обеспеченные покупатели продолжают приобретать жилье, и спрос на него не уменьшается. Следовательно, ответ на вопрос, можно ли сейчас покупать жилье в Лондоне, таков: можно… если вас не интересует финансовый результат.
Испания в свободном падении
Испанский рынок, как один из наиболее зависимых от кредитования, понес максимальные потери и потянул вниз экономику всей страны.
Начиная с 1997 г. цены в Испании росли на 12–15% в год, что по западным меркам очень высокий показатель, множество сделок заключалось с целью перепродажи. Бум закончился в 2007 г., когда при инфляции 4,6% стоимость жилья выросла только на 4%, а в январе 2008 г., по данным Национального института статистики, цены были уже на 27% ниже, чем в январе 2007 г.
По мнению министра экономики и финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса, испанский рынок начнет восстанавливаться не раньше 2012 г., хотя и сейчас он остается сравнительно дорогим: найти хороший вариант при бюджете до 100 000 евро нелегко.
Олег Шевелев отмечает: «Сегодня основной риск при покупке недвижимости в Испании – это замораживание строительства. Поэтому при выборе дома покупателю необходимо прояснить для себя финансовое состояние компании-застройщика: не заложен ли земельный участок, на котором возводится здание, и насколько стабильно финансирование данного объекта». Таким образом, приобретать строящиеся объекты, в особенности на нулевом этапе, в Испании рискованно, ведь если девелоперская компания сильно зависит от кредитов, велик шанс, что строительство будет заморожено.
Стойкая оловянная… Германия
Относительно закрытые с точки зрения кредитования рынки наименее пострадали от мирового спада. Одним из примеров хорошей сопротивляемости кризису, по мнению Олега Шевелева, является рынок недвижимости Германии. В конце прошлого века он уже успел пережить существенный подъем, но за последнее десятилетие его рост был практически нулевым, о чем свидетельствует исследование рынков 150 немецких городов, проведенное Ассоциацией Недвижимости Германии. Сейчас же нулевым оказалось и падение рынка. Более стойким оказался и финансовый сектор Германии, так как в этой стране система стройсберкасс действует гораздо шире, чем ипотечная, а немецкие банки практически не играли в азартные игры с высокорисковыми американскими ценными бумагами.
Германия – показательный пример того, как финансовая политика правительства страны в центре Европы способна изолировать рынок недвижимости от мировых тенденций, как положительных, так и отрицательных.
В 1991 г., через полгода после объединения Германии, правительство приняло закон Fordergebietsgesetz, направленный на усиление экономики восточной части страны. По этому закону при строительстве или реконструкции зданий на востоке вложенная сумма вычиталась из налоговых сборов в течение 10 лет. Джулиан Пауэр, директор компании Berlin Capital Investments, оценивает сложившиеся в тот момент условия как беспроигрышные, так как все траты в конечном итоге возмещало государство. Все это привело к мощнейшему буму (за 7–8 лет цены выросли на 70%), который повлек за собой избыток предложения. Начиная с 1998 г. рынок начал быстро остывать, а налоговые льготы были отменены. В итоге в следующие десять лет цены замерли, то есть, если учесть инфляцию, фактически стали снижаться.
Тишь да гладь
У Болгарии другая, нежели у Германии, причина не бояться кризиса ликвидности. Главную роль на мировом рынке сегодня играют покупатели с достаточно скромным бюджетом: 50 000–100 000, максимум 200 000 евро – в результате большим спросом пользуются более дешевые направления. В России главным фаворитом стала именно Болгария, о чем можно судить как по оценкам риэлторов, так и по числу болгарских стендов на выставках и запросов в поисковиках.
По мнению Владислава Харитонова, директора по продажам московского офиса компании Bulgarian Property Advisors, кроме относительно невысокой стоимости самой болгарской недвижимости, ключевым фактором для россиян является низкая стоимость жизни, также плюсом является небольшая плотность населения и отсутствие проблем с водой. Эксперт добавляет, что соотечественников также привлекает близость культур и тот факт, что Болгария является членом Евросоюза.
В отличие от англичан, которые инвестировали в страну десятилетие назад, а теперь активно продают недвижимость, получая свою прибыть от роста стоимости, россияне совсем недавно начали покупать дома в Болгарии – в основном для собственного отдыха, а не для получения прибыли.
Конечно, и Болгария ощутила некоторый спад спроса, однако, по словам Олега Шевелева, строительная отрасль страны пострадала гораздо меньше, чем, например, Испании, поскольку никогда сильно не зависела от ипотеки, а сама система ипотечного кредитования начала развиваться довольно поздно и не строилась на высокорисковых субстандартных схемах (выдаче кредитов лицам с короткой или ненадежной кредитной историей), как в США.
Более или менее безопасно?
Эксперты весьма осторожно высказывают свои предположения о том, рынки недвижимости каких стран сегодня можно считать наиболее защищенными. «Высокий уровень мировой интеграции сводит к минимуму даже теоретическую возможность существования неких абсолютно безопасных инвестиционных плацдармов, – считает Олег Шевелев. – Скорее можно говорить о том, что есть уникальные объекты недвижимости на том или ином рынке, которые будут оплотами стабильности. Относительно безопасными могут быть только проекты, но не страны с устойчивым потоком финансирования и высоким уровнем управления».
Однако зачастую те направления, недвижимость в которых имеет неплохой потенциал роста стоимости, не вполне подходят для отдыха. Владислав Харитонов называет инвестиционно привлекательной страну, в которую вряд ли удастся регулярно летать, чтобы провести короткий отпуск или праздники, – Панаму. В этой стране Центральной Америки находится вторая по размеру после Гонконга свободная экономическая зона, государство занимает второе место в мире по заполняемости отелей, поэтому там весьма выгодно покупать апартаменты с целью сдачи в аренду.
Есть деньги – есть скидки
Традиционно большинство иностранцев покупали зарубежную недвижимость, беря кредиты в своих национальных банках под залог основного жилья, тогда как многие россияне предпочитают приобретать второй дом на уже имеющуюся сумму и в связи с ужесточением условий кредитования в данный момент находятся в выигрышном положении. «Те покупатели, которые располагают полной суммой, сейчас имеют возможность получить неплохую скидку на ряде направлений», – отмечает Татьяна Булах, независимый консультант по управлению личным капиталом, полный действительный член ITPA.
Эксперт добавляет, что следует учитывать не только скидки, но и реальные потребительские качества покупаемого объекта: «Основной плюс – это стратегически выгодное расположение. Россиянам теперь гораздо легче, чем до кризиса, купить недвижимость за рубежом на лучших условиях. Надо этим пользоваться, не забывая, что имеет все же смысл покупать качественные, а не просто дешевые объекты».
Думайте сами, решайте сами
Геннадий Тузов, управляющий директор EstateService, призывает отказаться от иллюзии, что за рубежом началась повсеместная распродажа: коррекция цен наблюдается далеко не во всех сегментах. Скорее речь идет о значительном снижении покупательской активности и переносе внимания на другие направления – например, Южную Америку и Китай.
Дать точный рецепт, как не проиграть в сегодняшней ситуации, невозможно, однако Владислав Харитонов напоминает: «Нужно помнить, что кризис рано или поздно закончится и наступит вакуум предложения, поскольку девелоперы еще не успеют достроить объекты, работы над которыми сейчас приостановлены. Сегодняшние покупатели могут на этом сыграть, но угадать, что ждет тот или иной объект в ближайшей перспективе, довольно сложно».
Олег Шевелев в свою очередь рекомендует следовать общим правилам: «При покупке зарубежной недвижимости прежде всего необходимо определиться с целями и финансовыми возможностями, и кризис здесь ничего не меняет. Вариант первый – для собственного использования, в этом случае нужно исходить из своих личных предпочтений. Вариант второй – инвестиционный, в этом случае решение о покупке должно основываться только на критериях инвестиционной привлекательности. Впрочем, в реальной жизни решения подобного рода принимаются на основе смешения в той иной пропорции обоих подходов. Разве что в период кризиса «эмоциональные» мотивы берут верх, поскольку сложно рассчитывать на быструю перепродажу с прибылью».
