портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Нотариус и покупка зарубежной недвижимости

Опубликовано:
Сложно переоценить роль нотариуса во время покупки дома за границей: именно его участие в процессе гарантирует законность и «чистоту» сделки купли-продажи, соблюдение всех тонкостей законодательства, серьезную правовую экспертизу документов – и, в целом, защиту прав обеих сторон в момент передачи объекта новому владельцу. Познакомимся поближе с тонкостями взаимодействия с нотариусами за рубежом.

Коротко о главном

Нотариус – это квалифицированный юрист, своего рода «независимый свидетель», действующий от имени государства, удостоверяющий бесспорные факты и заверяющий законность правовых актов при совершении сделок с недвижимостью. Когда речь идет о покупке собственности за рубежом, покупатель должен отнестись к привлечению нотариуса со всей серьезностью – ведь именно этот представитель власти станет гарантом законности и правильно заключенной сделки. Нотариальная форма удостоверения сделки – это надежный, удобный и выгодный для всех сторон способ защиты их прав и гарант отсутствия проблем в будущем.

Нотариус действует в интересах закона и проводит правовую экспертизу документов, проверяет легальность действий обеих сторон и соответствие их условиям договора купли-продажи, профессионально разъясняет сторонам последствия их действий. Стоит понимать, что нотариус не «работает» на какую-либо из сторон, а оказывает им независимую объективную юридическую помощь.

Помимо заверения достоверности совершения сделки в спектр услуг нотариуса также входит заверение копий документов на языке государства, в котором совершается купля-продажа, а также подписей; подготовка проекта договора купли-продажи; запрос и передача всех необходимых сведений в органы государственной регистрации; принятие в депозит (на хранение) денежных средств и ценных бумаг; проведение необходимых оплат налогов и сборов; заверение факта наличия остатков (долгов) по платежам и т. д.

Обязательно стоит отметить, что в любой стране при проведении сделки купли-продажи недвижимости иностранцами у нотариуса обязательно присутствие переводчика. В некоторых случаях можно отказаться от его услуг и подтвердить сделку исключительно в письменном виде, но это станет скорее исключением из правил. Найти профессионального переводчика поможет представитель агентства недвижимости, которое проводит сделку за границей.

Что касается стоимости услуг нотариуса, то они в среднем составляют 1-2% от суммы сделки.  

Роль нотариально заверенных документов

В целом нотариально заверенные акты по сделке купли-продажи недвижимости гарантируют защиту законных интересов частных и юридических лиц, совершающих сделку, и, в случае возникновения противоречий, помогают эффективно их разрешить. А также – предотвратить возникновение судебных разбирательств в случае участия в сделке недобросовестных лиц или действий с «сомнительными» объектами. Согласитесь, никто не хочет оказаться в суде, когда дело касается такого приятного события, как покупка собственного дома или квартиры за границей. Но даже если это произошло, и проблему пришлось решать через суд, документы, заверенные нотариусом, будут иметь повышенную доказательную силу.

Покупатель должен понимать, что нотариус – это представитель закона и отвечает за легальность совершения сделки своей лицензией на работу. Его присутствие является гарантией законности заключаемого договора купли-продажи.

Процесс нотариального заверения сделки

В странах Евросоюза заверение сделки купли-продажи недвижимости нотариусом является обязательной процедурой: именно он осуществляет проверку чистоты сделки и фактически осуществляет переход права собственности от одного владельца к другому. Процедура может немного отличаться от страны к стране, но, как правило, нотариус привлекается на этапе подписания окончательного договора купли-продажи, который и обеспечивает переход права собственности. После регистрации перехода права собственности нотариус направляет документы о новом владельце во все соответствующие инстанции и оплачивает необходимые таксы и сборы. А во многих европейских государствах нотариус, в том числе, выплачивает комиссию за проведение сделки риэлторам.

Именно поэтому деньги на покупку недвижимости переводятся нотариусу на специальный счет. Это надежный способ «хранения» средств, который в Европе является аналогом депозитарной ячейки, используемой в России. Нотариус гарантирует сохранность поступающих на этот счет средств. Он самостоятельно перечисляет их продавцу сразу после регистрации права собственности на нового владельца недвижимости. Это избавляет покупателя от необходимости обналичивания крупных денежных сумм, их транспортировки до отделения банка – и связанных с этим рисков. Депозитный счет нотариуса защищен и от банкротства банка. Кроме того, использование депозита нотариуса зачастую обходится дешевле аренды банковской ячейки.

Покупка в деталях

Многие покупатели задаются вопросом о том, как же в незнакомой стране найти профессионального нотариуса для того, чтобы сделка прошла максимально гладко и на 100% законно. Беспокоиться об этом не стоит. Как правило, каждый объект недвижимости привязан территориально к конкретному местному нотариату – и, соответственно, к конкретному нотариусу. Особенно это касается вторичной недвижимости – все вопросы по сделкам с объектом ведутся через конкретного человека, и порой, «база данных» о всех владельцах и совершенных сделках по одному лишь дому может исчисляться несколькими томами документов, особенно, если речь идет о старом строении. Так что этот нотариус будет знать все самые мельчайшие детали по выбранному покупателем дому.

Как правило, нотариус привлекается именно для совершения сделок купли-продажи зарубежной недвижимости – и намного реже при аренде, во время возникновения различных «сложных» ситуаций. Это может быть выдача доверенностей на аренду, которые потребуют нотариального заверения, открытие специальных банковских счетов с предоставлением нотариально заверенных копиий документов и т. д. 

Роль нотариуса в разных странах Европы

Поскольку каждое государство имеет собственное законодательство, роль нотариуса несколько отличается от страны к стране. Так, в Великобритании до привлечения нотариуса со стороны покупателя и продавца в процессе участвуют юристы, которые обсуждают стоимость между собой, представляя полностью интересы продавца с одной стороны – и покупателя с другой. В Германии, к примеру, такого правила не существует, поэтому продавец и покупатель могут просто вдвоем пойти к нотариусу и провести сделку. В целом, различия минимальны, но перед совершением сделки покупателю стоит обсудить все детали со своим риэлтором.

Пять советов эксперта всем, кто собирается совершать сделку с зарубежной недвижимостью и привлекать нотариуса

  1. Не стоит опасаться за процесс законности совершения сделки при покупке недвижимости за рубежом: именно нотариус является гарантией ее надежности.
  2. Если есть какие-либо сомнения в приобретаемом объекте, именно у нотариуса всегда можно посмотреть историю этого объекта и получить по нему полную выписку.
  3. Нотариус определяется по территориальному принципу: покупателю, скорее всего, не придется искать его самостоятельно. Тот, кто помогает вам в проведении сделки (риэлтор или, может быть, банк) укажет вам того нотариуса, который будет осуществлять сделку.
  4. Не стоит волноваться по поводу перевода средств на покупку объекта нотариусу – это специальный счет, на котором деньги хранятся до момента окончания сделки. Это аналог депозитарной ячейки, используемой в России.
  5. Нотариус контролирует сделку, но нотариуса также контролируют местные власти, поэтому чистота и безупречность сделки очень высока.

Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Наталью Завалишину (Distant Property) и Виктора Виноградова.

photocredits: flickr / дмитрий кругляк

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
Представьтесь:
Код с картинки:

27 октября, пятница в 09:00
27 и 28 октября 2017 года в Москве состоится выставка зарубежной недвижимости MPIRES 27 и 28 октября 2017 года в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES.