портал о зарубежной недвижимости
Продажа
Аренда

Правила аренды: готовим недвижимость к новому сезону

Опубликовано:
Собственники зарубежной недвижимости, сдающие или только планирующие сдавать ее в аренду, должны хорошо подготовиться к приему гостей перед началом нового туристического сезона. С чего начать — и в чем залог выгодной, эффективной и беспроблемной аренды? Об этом рассказывают наши эксперты, специализирующиеся как на сезонной, так и долгосрочной аренде жилья за границей.

1. Устанавливаем сроки

Прежде всего владелец зарубежной недвижимости должен понять, для какой аренды подходит его квартира или дом — туристической, то есть сезонной, или круглогодичной, то есть долгосрочной. В идеале еще до совершения покупки жилого объекта будущий собственник определяет его арендный потенциал совместно с агентом, сопровождающим сделку. А также отвечает для себя на вопрос, что для него важнее: быстрый и более высокий доход при более высокой трудозатратности и амортизации недвижимости, либо постоянные поступления меньшего объема, но и с меньшим количеством стресса.

Ключевым фактором, помимо «базовых» показателей, таких как размер и оснащенность недвижимости, является ее расположение. Если объект находится на туристическом курорте рядом с необходимой для отдыха инфраструктурой — то он подходит для сезонной аренды. Если жилье расположено в месте, жизнь в котором не затихает и зимой, а для комфортабельного проживания круглый год есть абсолютно все необходимое, включая легкую транспортную доступность, наличие магазинов, школ, детских садов, больниц, банков и т.д. — то объект может сдаваться «долгосрочно». Стоит непременно иметь в виду и сам тип приобретаемой недвижимости: в некоторых местах пользуются спросом исключительно апартаменты, когда на ряде европейских курортов можно очень хорошо заработать, сдавая в аренду виллы семьям или компаниям друзей в летний период.

2. Заранее уточняем вводные данные

Перед тем, как покупать недвижимость под сдачу, необходимо точно знать условия ее содержания, управления, суммы всех дополнительных затрат и особенности законодательства, касающиеся аренды. В бюджет необходимо заложить суммы уплаты ежегодных налогов, уточнить, какая сторона и каким образом будет вносить платежи по ЖКХ — и на каких условиях вы сможете приехать отдохнуть в своей вилле или апартаментах.

Интересно, что во многих странах западной Европы можно приобрести недвижимость с уже «прилагающимся» к ней арендатором. К примеру, в Германии нередкой является практика, когда апартаменты, сдающиеся в аренду долгосрочно, сменяют нескольких собственников, при этом в них в течение многих лет продолжает жить один и тот же квартиросъемщик. Условия аренды в этом случае непременно уточняются перед сделкой. К ним относятся факторы, влияющие на расторжение договора и сроки его действия, условия оплаты ЖКХ и т. д. Во многих европейских государствах закон всегда на стороне арендатора, поэтому, если вы хотите получать круглогодичный доход от аренды, тщательно уточните все вводные данные перед покупкой. Чтобы не оказалось так, что вы хотите поселиться в своей квартире, но, согласно букве закона, на это имеет право только тот самый постоянный арендатор.

3. Выбираем управляющего

Основываясь на типе аренды и востребованности недвижимости необходимо определиться с тем, каким образом — и кем будет осуществляться управление объектом. Так, для сезонной аренды характерен быстрый «износ» недвижимости и риски, связанные с недобросовестностью арендаторов. Для того чтобы выгодно и без проблем сдавать свой объект, необходимо либо активно самостоятельно контролировать процесс, либо заручиться помощью надежного риэлторского агентства или управляющей компании.

Необходимо знать, кто будет готовить недвижимость к приему гостей, убираться после их отъезда, совершать мелкий ремонт и менеджмент территории. Удобно приобретать квартиры под сдачу в апарт-отелях: как правило, для них установлена фиксированная доходность, а менеджментом занимается управляющая компания, которая находит арендаторов, следит за объектом, оплачивает счета и т.д. Собственник полностью исключен из процесса аренды, но при этом имеет право проводить в своей недвижимости отпуск один или два раза в году.

Работа с управляющей компанией строго регламентируется договором, поэтому важно четко оговорить в нем все детали сотрудничества. Это же касается и взаимодействия с агентом недвижимости или риэлторским агентством, но, как правило, здесь существует больше пространства для маневров. Так, собственник может выбрать конкретного арендатора из предложенных агентством кандидатур, сменить сроки сдачи или не соглашаться на какие-то пожелания со стороны потенциального съемщика. Основные положения как краткосрочной, так и долгосрочной аренды, тем не менее, настоятельно рекомендуется тщательно прописать в договоре.

4. Правильно устанавливаем цену

Это очень важный этап в процессе сдачи недвижимости в аренду. В том случае, если арендой занимается управляющая компания, то все ставки определяются именно ей, четко прописываются в договоре, а владелец жилья регулярно получает свою фиксированную норму прибыли. Если ставку устанавливает сам собственник, он прежде всего должен провести собственное исследование рынка и оценить, по каким ценам сдаются аналогичные объекты в конкретно взятом месте. При этом оценивать стоимость жилья стоит регулярно, перед началом сезона — изучая предложения в интернете, опрашивая соседей, изучая официальную статистику. Если это студенческий город, то пик аренды придется на осень, если туристический курорт — то на позднюю весну. На формирование цены при сезонной аренде влияют близость к морю, оснащенность, метраж недвижимости, длительность аренды, месяц аренды в сезоне, способы оплаты и т.д. При долгосрочной аренде важны общие условия проживания, наличие инфраструктуры и дополнительных опций, обеспечивающих комфорт проживания. На туристической сдаче жилья можно заработать существенно больше, чем за годовой период долгосрочной аренды, но стоит учитывать, что такая аренда потребует и намного больших трудозатрат со стороны собственника, и в доходность стоит закладывать такое понятие как амортизация недвижимости.

Для примера рассмотрим «туристические» цены в Испании. Так, если в одном из популярных курортных городков Каталонии небольшие апартаменты с двумя спальнями, расположенные на четвертой линия от моря, в разгар туристического сезона, в июле прошлого года сдавались за €2500, то зимой цена на них составляла всего €500-600. Таким образом, только за три летних месяца собственник может получить сумму в €7500.

При этом сдающиеся в пик сезона апартаменты, в местах с располагающей для этого круглогодичной инфраструктурой, транспортным и авиасообщением, можно сдавать в аренду и зимой. Ценообразование необходимо определять заблаговременно, на основе общерыночной ситуации. Хорошо предоставлять арендаторам спецпредложения за раннее бронирование (например на 10-15% ниже стоимости), чтобы обеспечить максимальную загрузку и высокую доходность апартамента в сезонный период.  

5. «Рисуем портрет» арендатора

Основываясь на основных «вводных данных», характерных для объекта недвижимости, таких как его расположение, тонкости управления арендой, сезонность, можно заранее «нарисовать портрет» будущего арендатора. Различные регионы зарубежных стран подходят для разного типа арендаторов.

Так, к примеру, испанский курорт Салоу не подходит для семейного отдыха, а больше годится для шумных компаний. Соответственно, это нужно учитывать, покупая там апартаменты под сдачу и оборудуя их соответствующим образом. Напротив, маленькие городки у моря, расположенные в окрестностях Барселоны, предпочитают семьи с детьми. Соответственно, им нужна тишина и наличие соответствующей обстановки: огороженная территория, наличие детской спальни, кроватки, стульчиков для кормления и т.д. Стоит также иметь в виду, что, в отличие от компаний друзей, семейные арендаторы намного более тщательно подходят к выбору места для проведения каникул.

6. Выгодно представляем объект в интернете

Вне зависимости от того, кто занимается сдачей объекта в аренду, — он должен быть максимально выгодно представлен в интернете. Если менеджмент полностью обеспечивает агентство недвижимости или управляющая компания, грамотный собственник должен проверить качество презентации его недвижимости. То, к каким ресурсам стоит прибегать, зависит от типа аренды и вида недвижимости. Для краткосрочной сдаче необходимо опубликовать объект на популярных сайтах бронирования, рассчитанных на ту аудиторию, которую вы ожидаете увидеть у себя в гостях, включая соответствующие группы в соцсетях. Долгосрочная аренда — это ключевые порталы о зарубежной недвижимости в тех странах, представители которых могут быть заинтересованы в аренде.

Очень важна честная презентация объекта в интернете, указание геолокации, точного расположения недвижимости, видов из окна, наличие актуальных фотографий всех помещений. Действительно, сегодня встречается множество объявлений несуществующих объектов, или неверно указанная точка на карте, обманывающая арендаторов, желающих поселиться в центре города или прямо у пляжа.

При этом опытные агенты рекомендуют снимать не только самые выгодные ракурсы вашей недвижимости, но и сообщать арендаторам о тех местах, которые могут вызвать сомнение на месте: таким образом вы предотвратите возникновение возможных конфликтов.

7. Грамотно составляем договор аренды

Заключение договора аренды рекомендуется осуществлять в сопровождении юриста и / или представителя зарубежного агентства недвижимости, которое специализируется на аренде жилья в конкретно взятом регионе. Только человек, который много раз проходил через этот процесс, может знать все его детали.

В договоре аренды всегда указывается ФИО владельца, его адрес и паспортные данные, а также все официальные данные арендатора. Обязательными пунктами контракта должны являться основные условия аренды: ее сроки, условия оплаты, сумма залога, штрафные санкции, условия приема-сдачи объекта и т.д. Также непременно стоит тщательно прописывать все оснащение дома или апартаментов, включая мелкие бытовые приборы.

В каждом договоре стоит особенное внимание уделить пункту процесса оплаты, в котором прописывается не только общая сумма договора, но и сумма задатка, условия его возврата, поэтапность проплат, а также способы оплаты и все ее детали (данные банковских счетов).

К примеру, в Испании, в том случае, если арендатор туристических апартаментов, внесший залог при заключении договора, съезжает ранее оговоренного в нем срока, то он не получает задаток обратно. И, зачастую, когда речь идет о долгосрочной аренде, иностранный арендатор должен выплатить владельцу ренту за год вперед, таким образом, гарантируя серьезность своих намерений. Как правило, при заключении договора арендатор вносит сумму от 25% до 50% от суммы контракта, остальные деньги переводя после получения ключей. Задаток возвращается в момент передачи ключей в том случае, если недвижимость сдается владельцу в должном виде.

8. Готовимся к приему гостей

Эксперты отмечают, что, вне зависимости от уровня сдаваемой в аренду недвижимости, она всегда должна быть подготовлена для арендаторов на высшем уровне. Объект должен быть «жилым», поэтому, если он долгое время пустовал, необходимо сделать его таковым. Вы гарантируете себе постоянный приток клиентов, если в квартире или на вилле их будет ждать тепло и уют, чистое и свежее постельное белье, приятный бонус в виде бутылки шампанского и фруктов.

Мебель, техника, посуда и другие предметы быта должны быть в отличном рабочем состоянии. Непосредственно перед заездом гостей — тщательная уборка помещения и подготовка его соответственно их запросам. Для семей с детьми это будут детские предметы интерьера и обихода, для праздничного отдыха — красивые скатерти, свечи и т.д. При долгосрочной аренде наличие дополнительных услуг обуславливается ценой и уровнем сдаваемых в аренду апартаментов или дома.

При подготовке недвижимости под кратковременную сдачу может возникнуть еще один момент: предоставление клиенту договора аренды для получения визы. К примеру, в Испании, помимо стандартного контракта собственник должен приложить к нему документ из Регистрационной палаты под названием Nota Simple, в котором четко прописаны все характеристики недвижимости. О таких мелочах стоит обязательно знать заранее и быть готовым помочь с ними арендатору.

7 советов собственникам, которые будут сдавать свое жилье в аренду наступающим летом

1. Еще в момент покупки определитесь с вашими целями: будет это сезонная или долгосрочная аренда.

2. Поймите, каким образом будет осуществляться дальнейший менеджмент объекта: готовы ли вы взять всю работу на себя, или потратить средства для найма управляющей компании или агентства недвижимости, которые будут организовывать процесс аренды, уборки, оплаты счетов и т.д.

3. Не жадничайте! Лучше немного снизить ренту в первый год сезонной аренды, чтобы привлечь побольше потенциальных арендаторов в будущем.
4. Оцените самостоятельно, кого могут заинтересовать ваши апартаменты и, исходя из этого, планируйте их продвижение в интернете.

5. Продумайте систему гибких условий ценообразования, чтобы и в низкий сезон (если аренда сезонная) иметь поток арендаторов.

6. Изучите регион и внимательно следите за ценами перед началом сезона.

7. Даже сотрудничая с агентством, держите руку на пульсе: например, сравните стоимость аренды для 10 аналогичных объектов в вашем регионе, и только после этого определяйтесь с сезонной ставкой.

Портал HomesOverseas.ru благодарит Наталью Завалишину (Distant Property) и Анну Алекперову (Gebira Assessors Immobiliaris) за помощь в подготовке статьи.

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

HomesOverseas.ru

Все статьи
Обсуждение
СЕГОДНЯ в 15:00
Круглый стол «Недвижимость Италии – тенденции рынка и анализ русскоязычного спроса» Портал HomesOverseas.
20 февраля 2019, среда в 10:00