Коротко о главном
В экономическом плане Берлин активно набирает обороты в течение последних лет: заработная плата за последний год значительно увеличилась, а безработица находится на рекордно низком уровне. Кроме того, немаловажную роль играет прирост численности населения (и не только за счет мигрантов) – сценарий, который, по прогнозам, должен был быть достигнут только к 2025 году, уже воплотился в жизнь.
Некогда мрачный и разрушенный войной город, брошенный в океане коммунистической Германии, спустя годы превратился в процветающий мегаполис, привлекающий инвесторов, международные компании и талантливую рабочую силу со всего мира. Но, возможно, одно из самых очевидных преимуществ Берлина заключается в его вечно живой атмосфере и «пульсирующем» ритме жизни.
Международные исследовательские компании присваивают столице Германии звание одного из лучших мировых технологических центров за широкие возможности для открытия собственного бизнеса и благоприятные условия проживания, а сюда включается все: от насыщенной ночной жизни и развлечений до низкого уровня загрязнения воздуха, качества местных парков и разнообразия досуговых мероприятий. Динамичная, предпринимательская культура города, десяток университетов, развитие в технологическом, музыкальном и художественном направлении, а также сложившийся космополитический облик настолько привлекательны, что численность населения Берлина ежегодно прирастает на 40 000-50 000 новых жителей.
Почему Берлин?
Ключевым фактором, из-за которого столица Германии переживает бум, эксперты издания Forbes называют грандиозные возможности для ведения бизнеса. Да, это начальная отправная точка, но помимо нее существует еще ряд «бонусов», которые делают покупку недвижимости в Берлине привлекательной, в том числе с инвестиционной точки зрения.
- Доходность от сдачи в аренду недвижимости Берлина немного ниже, чем в других европейских столицах (3% в сравнении с 3,2% в Лондоне и 3,48% в Париже), но учитывая стоимость «квадрата» в главных городах Британии и Франции (€17 000 и €12 000 соответственно), «входной билет» на рынок Берлина по цене около 4000 евро за кв. м кажется гораздо более демократичным и приемлемым для инвесторов.
- Юридическая система Германии – прозрачно составленная и стабильно поддерживаемая – имеет репутацию одной из самых сильных в Европе, поэтому инвестиции в недвижимости страны в целом и столицы в частности всегда будут безопасны.
- Все больше жителей Берлина намереваются купить свою собственную недвижимость. Германия традиционно считается страной арендаторов – только 18% столичных резидентов проживают в своем жилье на правах собственников. Однако рост арендных ставок наталкивает многих жителей на мысль купить свою квартиру, а значит инвесторы, успевшие заранее озаботиться покупкой недвижимости, сделали очень грамотный ход, вложив свой капитал в ликвидный объект. Кроме того, львиная доля сделок по покупке приходится на иностранные инвестиционные компании, а спрос, как известно, – веский стимул для дальнейшего роста цен.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Недвижимость Берлина продолжает расти в цене, причем эта тенденция прослеживается как в сегменте продаж, так и на арендном рынке. Средняя стоимость квадратного метра в первой половине 2018 года составила примерно €3700, принимая в учет вторичную и первичную недвижимость в различных районах города. Средняя ставка аренды составила около €12 / кв. м. По подсчетам экспертов, рост стоимости недвижимости Берлина составляет на данный момент примерно 7-8% годовых. Спрос остается по-прежнему на высоком уровне и превышает предложение, а значит, рынок недвижимости Берлина остается рынком продавца. В данный момент гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее приобрести.
.jpg)
К этому можно добавить, что специалисты рынка наблюдают повышенную активность иностранных продавцов недвижимости, которые выгодно приобрели объект 10 лет назад в момент финансового кризиса и сейчас продают его с выгодой и без спекулятивного налога (через 10 лет владения налог на прибыль с перепродажи недвижимости не взимается). Покупателями же по большей части выступают немцы, получающие выгодные кредиты под 1,5-2,5% годовых в немецких банках.
Берлин и иностранный спрос
Для грамотного входа на рынок важно определиться с целью приобретения недвижимости: сдача в аренду, перепродажа в обозримом будущем или возможное собственное проживание. Для получения максимального дохода от сдачи в аренду объект недвижимости должен быть как можно проще и дешевле, в этом случае процент доходности будет выше, поскольку в аренду сдается любая недвижимость по довольно высоким арендным ставкам (Шпандау, Райникендорф, Мариендорф, Марцан). С целью выгодной перепродажи специалисты советуют выбирать объекты в центральных и многонаселенных районах города, пусть даже и не самых престижных (Веддинг, Нойкельн, Лихтенберг, Кройцберг; в последнее время стремительно набирает популярность район Фридрихсхайн). Такие объекты пользуются высоким спросом и быстро растут в цене. Если же преследуется цель собственного проживания в будущем, тогда стоит обратить внимание на благополучные районы города (Шарлоттенбург, Штеглиц, Вильмерсдорф и Целендорф; последний считается одним из самых респектабельных для жизни).
На данный момент доходность от аренды сравнительно невысокая и находится на уровне 3%. По объектам, уже сданным в аренду, доходность еще ниже – около 2-3% годовых, поскольку договоры аренды на такие объекты заключались несколько лет назад по более низкой ставке, а повышение аренды разрешено законом не более чем на 15% раз в три года. Плюсом таких объектов является более низкая покупная стоимость. Свободные квартиры стоят, как правило, на 20-30% дороже, но при сдаче этих объектов по актуальной рыночной арендной ставке возможно повышение доходности до 4-5% годовых. Если инвестор преследует цель достижения максимального процента доходности, то стоит отдать предпочтение свободным объектам (одно- или двухкомнатным квартирам, либо небольшим коммерческим помещениям) простого качества (без излишних изысков в ремонте и меблировке) в нецентральных районах города по невысокой цене.
Помимо доходности от сдачи в аренду собственник может рассчитывать на получение минимум 5-6% годовых в виде капитализации за счет растущей стоимости «квадрата».
Где покупать?
В данный момент любые районы Берлина привлекательны для инвестиций, поскольку население города растет, а с ним растут и цены на недвижимость, и арендные ставки во всех районах без исключения. В настоящей ситуации любая недвижимость быстро сдается в аренду или продается, вне зависимости от района города.
Тем не менее более ликвидной считается недвижимость в центральных районах, таких как Митте, Шарлоттенбург, Фридрихсхайн, Пренцлауэр Берг, Веддинг, Кройцберг. Однако цены в этих районах самые высокие, а с ними и доходность немного ниже, чем в менее фешенебельных округах. Более высокая доходность достигается в районах со сравнительно низкой ликвидностью: Шпандау, Райникендорф, Тегель, Мариендорф, Нойкельн, Лихтенберг.
Цены
Стоимость небольших однокомнатных квартир начинается примерно от €80 000. Если учесть дополнительные расходы на покупку (примерно 15%), то порог входа на рынок составляет примерно €90 000.
Стоимость однокомнатной квартиры хорошего качества в благополучном районе начинается от €100 000 до €150 000. Стоимость 2-комнатных квартир в пригодном для проживания состоянии стартует примерно от €150 000-200 000. Доходность таких объектов находится на уровне 3-4% годовых.
Аренда
Для инвесторов, купивших недвижимость в Берлине в качестве инвестиций, сразу после покупки возникает насущный вопрос: «Можно ли вести бизнес самостоятельно или нужно обращаться к помощи управляющей компании? Сколько стоят услуги УК и как ее правильно выбрать?»
Вот как на эти вопросы отвечают эксперты рынка недвижимости Берлина. Если покупатель владеет немецким языком на уровне, достаточном для общения с арендатором и коммунальными службами, а также имеет счет в немецком банке, тогда арендный бизнес можно вести самостоятельно. В противном случае стоит прибегнуть к услугам профессиональной управляющей компании, которая может оперативно на месте решать возникающие вопросы или проблемы. Стоимость услуг управляющей компании составляет в среднем от 30 до 60 € / месяц.
Тонкости, на которые необходимо обратить внимание инвестору
Какой бы привлекательной ни была стоимость недвижимости, сданной в аренду, специалисты советуют приобретать объекты, свободные от арендаторов и самостоятельно или с помощью управляющей компании сдавать их в новую аренду. Приобретая объект с арендатором, инвестор не может выселить его и заселить нового. В Германии существует правило «продажа не прерывает договор аренды», поэтому при покупке и смене владельца перенимается существующий договор аренды и арендатор.
При покупке недвижимости стоит обратить внимание не только на внутреннее состояние квартиры, но и на общее состояние дома, состав владельцев и состояние коммунальной кассы дома, в которой накапливаются средства на ремонт здания. Если здание находится в плохом состоянии, а в кассе находится небольшая сумма, это означает, что в ближайшем будущем на собрании владельцев может быть принято решение о внеплановых выплатах на ремонт. Еще хуже может быть ситуация, когда дом требует ремонта, а владельцы отклоняют решение о внеплановых выплатах. В этом случае здание может прийти в плачевное состояние. Поэтому также очень важно обращать внимание на состав владельцев дома и их взаимоотношения между собой. Много информации об этом можно почерпнуть из протоколов собраний владельцев за последние годы.
Пять главных советов тем, кто решает вложить средства в инвестиционную недвижимость Берлина
1. Определитесь с целью покупки — будет это недвижимость для жизни, отдыха или инвестиций;
2. Более четко, уже вместе с риэлтором, решите какой объект вам нужен;
3. Обсудите и осмотрите несколько вариантов и оцените их с точки зрения выгодности и тех факторов, которые важны именно для вас;
4. Проверьте документы и состояние выбранных объектов недвижимости;
5. Не спешите с выбором, но и не медлите, если нашли подходящий объект. Хорошие варианты «уходят» очень быстро.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Любовь Баумгертнер (L&B Immobiliya) и Игоря Зиберт (EW Real Estate).
photocredits: дмитрий кругляк / flickr
Ольга Шошина
