Коротко о главном
Болгария успешно вышла из кризиса – рынок жилья страны сейчас находится на подъёме. Уже в первом квартале 2018 года он вошёл в мировой Топ-10 рынков недвижимости с самым быстрым ростом цен на жилье.
С каждым годом увеличивается интерес к приобретению жилья в тёплой балканской стране как со стороны иностранцев, так и со стороны местных жителей. Это касается и городской недвижимости, и курортной. Сами болгары в основном больше денег вкладывают в городское жилье, но с недавних пор к ним присоединились и жители Европы.
В 2018 году, например, средний бюджет на покупку такой недвижимости в Болгарии вырос на 15%, достигнув отметки в €60 000 за квартиру. Также сохраняется высокой спрос на курортную недвижимость среди россиян, жителей стран СНГ и граждан Израиля.
Однако бум на рынке недвижимости привёл к появлению огромного количества риэлтерских агентств. В Болгарии процедура открытия риэлтерской компании относительно простая – здесь не нужно получать специальную лицензию, требуется только регистрация, в которой прописывается род деятельности. По этой причине помимо надёжных и профессиональных риэлтерских агентств иногда встречаются те, кто обладают сомнительным опытом и репутацией. Порой это может сказаться на чистоте сделки. Рассмотрим далее особенности процесса покупки недвижимости в Болгарии и узнаем, что требует особого внимания.
Главные особенности покупки недвижимости в Болгарии
Главное преимущество покупки недвижимости в Болгарии – это лёгкость проведения сделки по сравнению с другими странами Европы. Покупателю для приобретения жилья, помимо денег, нужен только загранпаспорт и номер ИНН, чтобы открыть счёт в болгарском банке. Подготовка документов к сделке тоже достаточно проста.
Если у продавца уже готовы все справки, то провести сделку можно практически через день. В обратном случае потребуется до 10 рабочих дней.
Сам процесс оформления купли-продажи недвижимости состоит всего из двух этапов:
- заключение предварительного договора между продавцом и покупателем
- оформление нотариального акта.
Сделки с недвижимостью Болгарии достаточно безопасны юридически, однако в редких случаях, все же фиксировались факты продажи жилья с проблемными документами (например, обременённого ипотекой или не получившего статус жилой площади).
Как избежать негативного опыта, каких специалистов привлечь и на что обратить внимание на каждом этапе покупки рассмотрим далее.
Процесс покупки жилья в Болгарии. Основные шаги
Шаг 1. После того, как покупатель обратился к риэлтору и выбрал понравившийся ему объект, необходимо обратиться к лицензированному адвокату для заключения предварительного договора.
Шаг 2. Первая и самая важная задача перед составлением и подписанием предварительного договора – это проверить «чистоту» объекта. Ответственность за это берет адвокат. Он должен проверить не только продавца, но и фирму-застройщика и землю, на которой стоит здание. При необходимости возможно заказать дополнительную справку с 10-летней историей по обременению данной недвижимости.
После того, как адвокат убедился, что все в порядке, он составляет предварительный договор, в котором указана полная стоимость объекта и расписаны все этапы платежей.
Шаг 3. Предварительный договор заключается на двух языках – к сделке привлекают лицензированного переводчика. Когда договор подписан, адвокат составляет проект нотариального акта. Стоимость недвижимости в нем указывается, как правило, с занижением. Это делается с целью снизить налоговые выплаты и нотариальные сборы. После того, как проект готов, покупатель вместе с риэлтором, адвокатом и переводчиком обращаются к нотариусу, чтобы его подписать и официально оформить передачу прав.
Шаг 4. В день подписания нотариального акта, нотариус проверяет личные документы двух сторон, а также документы на собственность. Также он обязательно должен cверить актуальное состояние недвижимости на наличие обременений в день и час подписания сделки. Для этого у него есть специальный доступ к электронным реестрам. Также ещё раз проверяется текст нотариального акта, после происходит оплата государственных и нотариальных пошлин и сборов.
Шаг 5. После подписания нотариального акта нотариус предоставляет его в отдел по регистрации недвижимости в суде для занесения сведений в единый государственный реестр. Адвокат после сделки, как правило, в течении двух месяцев регистрирует нового владельца в налоговой службе и переоформляет на него счётчики воды и электричества.
Если адвокат достаточно опытен, а клиент готов к дополнительным тратам, то оформление можно ускорить до 1-2 недель.
Расходы на сделку
В день сделки покупатель оплачивает услуги нотариуса и государственную пошлину в местной валюте. Сумма в среднем составляет 3-5% от оценочной стоимости, указанной в нотариальном акте недвижимости, в зависимости от её местонахождения. Расходы на лицензированного переводчика составляют около 25-35 евро.
Несколько советов по совершению сделки всем покупателям недвижимости в Болгарии.
- Ответственно подойти к выбору объекта и риэлтора. От этого будет зависеть, насколько быстро и успешно произойдёт сделка. Не стесняйтесь задавать вопросы вашему риэлтору, даже если они кажутся вам неуместными, по всем моментам, которые вас настораживают.
- Проверить данные и историю продавца, чей объект вы собираетесь купить. Для этого иногда полезно поговорить не только с адвокатом, но и с будущими соседями или местными жителями, также можно посмотреть отзывы в интернете.
- Привлекать к сделке специалистов, а именно, лицензированных и независимых адвокатов и переводчиков, и внимательно изучить договор. Только так возможно обеспечить безопасность сделки. Зачастую надёжный риэлтор уже имеет проверенную команду специалистов – ведь настоящий профессионал всегда на стороне покупателя.
- Не доверять сомнительным и непроверенным риэлторам, которые предлагают «горячие» варианты для срочной покупки по цене ниже рынка. Иногда таким образом нечестные агенты за выгодным предложением скрывают неликвид и жилье с проблемными документами или предложения обанкротившихся застройщиков.
- Не перечислять дистанционно аванс за объект до приезда и личного осмотра недвижимости в Болгарии. Это может быть одна из схем мошенничества, направленная на удержание авансовых взносов.
- Внимательно изучить договор с управляющей компанией относительно условий содержания территории вокруг объекта недвижимости и/или помещений общего пользования. В дальнейшем это может сильно отразиться на ежегодных расходах. В зависимости от уровня и инфраструктуры дома на содержание может уходить от 100 евро до 1500 евро в год.
Портал HomesOverseas.ru благодарит за помощь в подготовке статьи Евгению Проказову (Bulgaria Avenue) и Сергея Грицана (Azimuth Realty).
photocredits: akk_rus /дмитрий кругляк /flickr