Разнообразие предложений на Кипре удивительно. Иностранцы традиционно обращают больше внимания на первичный рынок, но не менее развит и вторичный. При этом инвесторы могут выбирать между разными типами недвижимости – от апартаментов разного размера и таунхаусов до престижных гольф-курортов и элитных вилл на берегу моря.
Время больших ожиданий
Богатейшая история и обилие памятников старины, сохранившихся на острове Афродиты до наших дней, не оставляют равнодушными ценителей культуры. При этом очарование древности и уникальная атмосфера, свойственная местным пляжам, горам, виноградникам и оливковым рощам, на современном Кипре прекрасно сочетаются с вполне европейским менталитетом. Традиционные деревни удачно контрастируют с роскошными отелями, дорогими ресторанами и модными магазинами. Киприоты славятся своим дружелюбием, щедростью и гостеприимством, а русских туристов и покупателей недвижимости здесь всегда приветствуют особенно радушно.
С 1878 по 1959 г. Кипр являлся колонией Великобритании, и это в значительной степени отразилось на местной жизни. Вторым официальным языком после греческого является английский, законодательная система Кипра базируется на британской, а дорожное движение на острове левостороннее. Неудивительно, что около 70–80% покупок недвижимости не Кипре приходится на британцев.
Кипр разделен на две части с 1974 г., когда Турция под предлогом сохранения независимости острова ввела свои войска в северную часть Кипра. С тех пор проблема Северного Кипра так и остается нерешенной, а общины, веками жившие бок о бок, разделены демаркационной линией – турки-киприоты на севере и греки-киприоты на юге. При этом режим, действующий на оккупированной Турцией северной части острова, международным сообществом не признан.
Республика Кипр стала полноправным членом ЕС с 2004 г., а с января 2008 г. планирует сменить нынешний кипрский фунт на общеевропейскую валюту. Как известно, цены на недвижимость в других странах, присоединявшихся к зоне евро раньше, поднимались в среднем на 16% за год до смены валюты. Исходя из такой логики, именно в 2007 г. на острове следует ожидать небольшого бума. «Вступление Кипра в зону евро означает, что прирост капитала, вложенного в недвижимость, в 2007 г. поднимется, а ипотечные ставки упадут, и это приведет к росту спроса, – говорит Иоаким Иоаким, управляющий директор компании Cyprus4Properties. – К тому же при операциях с землей будет взиматься НДС в размере 15%, что приведет к росту цен на недвижимость».
Кипр – это благоприятный климат, прекрасные пляжи, низкий прожиточный минимум и низкие налоги. Это страна, где жить безопасно и спокойно. Благодаря вступлению Кипра в ЕС в 2004 г., на острове улучшилась социальная инфраструктура, медицинская и образовательная системы. Телекоммуникационные системы на Кипре – одни из лучших в мире, а система здравоохранения хорошо развита и недорога.
В последние годы спрос на землю и недвижимость для отдыха, особенно в быстро развивающихся курортных районах, достиг невиданных ранее масштабов. Расчетливые инвесторы быстро реагируют на выгодные предложения, вкладывая средства в кипрские апартаменты и виллы
При этом, как отмечают эксперты, рынок недвижимости Кипра имеет хорошие перспективы для дальнейшего развития. В первую очередь это связано с планами правительства по развитию инфраструктуры. Рядом с Пафосом предполагается строительство района Neapolis, в котором будут созданы современные больницы, международный университет и новые жилые кварталы. Стоимость этого проекта – 1,5 млрд евро. Что касается объектов туризма и отдыха, то главный проект – это строительство в Пафосе крупнейшей в Средиземноморье марины на 1000 яхт. Не забыты и любители гольфа – на острове строится 10 новых полей.
Кипр уже располагает отличным внутренним и международным транспортным сообщение, однако и эта сфера будет активно развиваться. Аэропорты в Ларнаке и Пафосе будут модернизированы к 2010 и 2008 гг. соответственно, после чего они смогут принимать втрое больше пассажиров – до 15 млн в год. По окончании модернизации аэропортов на Кипр смогут организовать рейсы и европейские бюджетные авиакомпании, такие как EasyJet и Ryanair, а, как известно, появление недорогих авиарейсов всегда позитивно влияет на рынок недвижимости. Также на западе острова предполагается строительство новых скоростных дорог, в том числе автострады, ведущей в город Полис.
Что выбрать
Основных направлений для покупки недвижимости на Кипре три – это города Лимассол, Пафос, Ларнака и их окрестности. Первые два хорошо известны российским покупателям недвижимости, тогда как Ларнака менее популярна. Инвесторы, покупающие недвижимость для последующей сдачи ее в аренду, могут ожидать доход в среднем 5–10% от стоимости недвижимости в год, тогда как ожидаемый прирост капитала может составить до 25%, в зависимости от стоимости, района и типа недвижимости.
Лимассол – второй по величине город страны. Это не только крупный туристический, но также деловой, торговый и культурный центр. Прекрасные пляжи Лимассола обеспечили ему славу одного из лучших курортов и мест для приобретения недвижимости. Для Лимассола характерны острый дефицит земли, пригодной для строительства, и высокие цены на жилье.
Пафос – также престижное направление, но недвижимость там несколько дешевле, чем в Лимассоле. Это связано в основном с тем, что нехватка земли под застройку здесь ощущается не столь остро. При этом Пафос имеет хороший потенциал для дальнейшего развития, именно здесь будут реализовываться самые интересные проекты по развитию инфраструктуры.
По мнению Лизы Крисостому из компании BuySell Real Estate, деревни Анарита (Anarita) и Мандриа (Mandria), расположенные в окрестностях Пафоса, очень выгодны как с точки зрения дохода от прироста капитала, так и благодаря растущей арендной плате. Она также рекомендует район Полиса и Лачи (Polis-Latsi) и окрестности бухты Корал Бэй (Coral Bay) в районе Пейя (Peyia). Кстати, именно здесь, к северу от Пафоса, как раз и планируется строительство марины на 1000 яхт. Стоит обратить внимание и на город Агланция (Aglantzia) вблизи университета, где ожидается резкий рост числа студентов, а следовательно, и увеличение спроса на аренду апартаментов.
Ларнака – не только популярный курорт, но также крупный портовый город, расположенный на юге острова. «Цены на недвижимость здесь пока еще ниже, чем в других частях острова, – говорит Рэйчел Константа из компании The Quality Group. – А если принять во внимание масштабы планов по строительству, то окрестности Ларнаки ожидает хорошее развитие».
В популярной деревне Терсефану (Tersefanou), расположенной к югу от Ларнаки, ведется строительство жилого комплекса с гольф-полем, конным центром, пятизвездочным отелем и вертолетной площадкой. Инвесторы могут купить как земельные участки, так и объекты на стадии off-plan.
Фрейзер Фирнхед, управляющий компанией The Armchair Property Investor, считает, что лучшие места для инвестиций – районы Ларнаки и Фамагусты (Famagusta), где он прогнозирует рост цен на 15–20% в год. «В окрестностях Ларнаки я бы отметил деревню Перволия (Pervolia), – говорит он. – Апартаменты с двумя спальнями здесь стоят от 70 000 к. ф., тогда как вилла в сельском стиле с двумя спальнями и бассейном в развивающемся районе Мазотос (Mazotos) стоит примерно 175 000 к. ф. Как правило апартаменты с 1–2 спальнями приносят больший доход от аренды, чем виллы».
Помимо трех основных направлений, специалисты также отмечают возможности, открывающиеся для инвестиций в Никосии – столице Кипра. Имея целью улучшить облик города, власти Кипра предлагают компенсировать до 40% от стоимости реконструкции тем, кто покупает недвижимость в старых кварталах. Доход от аренды такой недвижимости не облагается налогом.
Удобные законы
Строительство на Кипре строго регламентируется законодательством. Это связано как с повышенной сейсмоопасностью, так и с заботой об окружающей среде и сохранении естественных ландшафтов. В частности, ограничивается этажность, объем и площадь застройки, что является одним из факторов, влияющих на рост цен.
Кипрская система законов о недвижимости считается одной из наиболее надежных в мире. Все договоры и другие документы могут составляться как на греческом, так и на английском языке. Важное отличие операций с недвижимостью на Кипре состоит в том, что они осуществляются без участия нотариусов, при этом сделки подлежат государственной регистрации.
Если покупатель в будущем захочет продать свою недвижимость, кипрский закон позволяет вывезти за границу сумму, которая была им получена за эту собственность, но только после уплаты налога на прирост капитала. Его ставка – 20% от разницы между ценами продажи и покупки, однако первые 10 000 к. ф. прибыли налогом не облагаются. Если покупка совершена на два лица, то налогом не облагаются первые 20 000 к. ф. Если покупатель впервые продает собственность, которой он владел не менее 5 лет, в этом случае налогом не облагаются 50 000 к. ф. прибыли.
Налог на наследство отменен в 2000 г. Доход от аренды и продажа земли в настоящее время не облагаются НДС. Местные налоги и сборы за уборку мусора, освещение улиц, канализацию и т. д. составляют примерно 100 к. ф. в год. Люди, проводящие на Кипре не менее 183 дней в течение года, считаются резидентами и обязаны платить налоги на доходы от деловой активности на Кипре и на доходы от работы по найму за рубежом. Иностранцы, постоянно проживающие в стране, имеют ряд льгот, связанных с очень низкими ставками налогообложения доходов, полученных за рубежом.
Главное – контроль
Если вы покупаете недвижимость на стадии off-plan, не стоит пускать дело на самотек и рассчитывать на то, что все будет сделано в лучшем виде в ваше отсутствие. Стоит несколько раз съездить на Кипр во время строительства дома. Но главное правило покупателя на Кипре – приобретая дом на стадии строительства, внимательно изучите портфолио девелопера и побывайте на его законченных объектах. Также не лишним будет убедиться, что девелопер имеет банковские гарантии финансирования, позволяющие своевременно реализовать проект.
Если вы предполагаете воспользоваться услугами агентства недвижимости, выбирайте местные компании, которые лучше знают рынок. Конечно, такая компания должна иметь лицензию, а вдобавок – еще и хорошую репутацию. Избегайте агентств, которые оказывают давление на клиента и предлагают подписать договор купли-продажи прямо во время ознакомительного тура. При купле-продаже на вторичном рынке покупатели не платят комиссионных, тогда как продавцы оплачивают услуги агентства в размере 3–5% от стоимости.
Тем, кто решит сдавать свою собственность в аренду, нет необходимости искать арендаторов самостоятельно. Существует множество компаний, которые помогут не только найти жильцов, но также организовать обслуживание апартаментов – уборку, доставку ключей и многое другие.
