Рынок зарубежной недвижимости в «нулевые» и сегодня

К середине «нулевых» рынок зарубежной недвижимости достиг своего расцвета – покупка дома или квартиры в другой стране стала трендом для многих. Это затрагивало как элитный сегмент, так и недорогой, как россиян, так и граждан других государств. Появление ЕС и единой валюты на территории почти всей Европы также сыграло на руку активному развитию этой сферы. Именно тогда наши соотечественники стали ключевыми и при этом идеальными покупателями, которые редко торговались, не брали кредиты, им почти всегда все нравилось. Было в этом что-то по мотивам эпиграфа к первой главе «Евгения Онегина» - и жить торопится, и чувствовать спешит.

В результате такой оперативности случалось, что россияне становились порой обладателями неликвидной недвижимости. И в тоже самое время, кто, как не русские, тогда стали многочисленными обладателями элитных вилл на Лазурном берегу и в Марбелье, пентхаусов в Нью-Йорке и Майами, шале в Куршевеле. Тогда же появился высокий спрос на недвижимость в Болгарии, Черногории, Турции, Испании, Италии, по всей Франции и на Кипре. А среди «точечных» запросов чаще всего фигурировали Великобритания и ОАЭ.

Самые активные покупатели «нулевых»

Это был период, когда «быстрые» деньги и мечта о зарубежном доме иногда застилали разум и вместе с ним практичный грибоедовский подход, крайне необходимый в деле покупки недвижимости в другой стране, - с чувством, с толком, с расстановкой. Но не менее активными покупателями были тогда и британцы, скандинавы и китайцы, первых даже называли королями рынка, поскольку покупали очень много объектов, но делали это весьма практично, подходя к процессу с инвестиционной точки зрения. При этом стоит отметить, что и после кризиса 2008 года, затем весь последующий период до прихода пандемии, и сейчас расклад среди покупателей сохраняется примерно таким же.

В первом десятилетии 21 века у большинства покупателей был период первоначального формирования объектов и предпочтений, среди которых самыми активными чаще всего были и остаются таковыми жители Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Новосибирска, а среди представителей стран СНГ больше всего интереса проявляли киевляне и алмаатинцы. Разразившийся в  2008 году кризис научил инвесторов многому, заставил переосмыслить подход к приобретению и владению иностранной собственностью, в результате чего с рынка ушли объекты, которые оказались слишком дороги в содержании. Таким образом, в конце «нулевых» эпоха эмоциональных покупок ушла в прошлое. 

Второе десятилетие стало переходом к практичным покупкам, чему значительно поспособствовали: активное развитие интернета, всеобщий доступ к информации, многочисленные мессенджеры, многолетние «шенгены» в загранпаспортах и большое количество авиарейсов во все стороны света, практически мир без границ. Благодаря этим факторам рынок стал более массовым и предметным с соответствующими адресными запросами. Прежде чем сделать выбор среди ряда объектов, наши соотечественники уже старались как следует проанализировать достоинства и недостатки каждого лота не только самостоятельно (будучи уже высокообразованными в области приобретения недвижимости), но и прибегая к услугам профессионалов, благодаря чему уже значительно реже разочаровывались в своем решении впоследствии.

Поэтому к началу 2020 года большинство покупателей подошли с оптимизированными, максимально эффективными портфолио, состоящими из инвестиционных объектов (очень часто это коммерческая недвижимость, приносящая стабильный доход), и объектами курортной недвижимости. При этом и сейчас, когда непонятно, как долго продлится пандемия, многие покупатели готовы продолжать и далее приобретать качественные инвестиционные объекты.

Что влияло на выбор

В «нулевые» в период начального этапа формирования рынка зарубежной недвижимости на выбор наших покупателей влияли, в основном, комфортные условия для семейного отдыха, обучения и климатические предпочтения. Тогда многие привязывались к знакомому месту отдыха, где решали впоследствии иметь собственную квартиру или дом вместо аренды. Сейчас с ростом грамотности в вопросах приобретения зарубежных объектов все стало более строго делиться по целям: инвестиции, паспортная программа или семейный отдых. В период пандемии все чаще стал затрагиваться вопрос «запасного аэродрома» - как показала практика, даже в период закрытых границ обладатели ВНЖ имеют право приезжать в страну.

Цены

Что касается стоимости покупки жилья, то до 2008 года она резко поднялась в Черногории и Турции, тогда как в среднем по Европе росла постепенно. Сегодня же на ценообразование значительно повлияли паспортные программы. Например, после ее отмены на Кипре, местный рынок недвижимости постепенно возвращается к адекватным ценам, в то время как паспортная программа Черногории напротив подогревает стоимость для объектов входящих в нее. Также это направление значительно влияет и на цены в Греции («золотая виза») и Турции (гражданство). С приходом пандемии для покупателей недвижимости одним из ключевым фактором стала возможность открытого прямого перелета, а также конкретные санитарные ограничения и эпидемиологическая ситуация в регионах.

Движущая сила пандемии

Сейчас среди главных движущих сил на рынке зарубежной недвижимости можно назвать две: переход многих на удаленную работу (а детей - на удаленное обучение), что дало возможность переехать на период пандемии к морю и переждать непростые времена в благоприятном для себя месте, на берегу моря и вдали от толп; и инвестиции в недвижимость с целью получения ВНЖ или гражданства для тех, кому необходима свобода передвижения. В случае бизнес-мотивации предпочтение отдается коммерческой недвижимости - помещения под супермаркеты, рестораны, склады, сданные в долгосрочную аренду на срок не менее пяти лет и приносящие стабильный доход.

Также на покупку многих вдохновляет хорошо отлаженный за последний год процесс дистанционной покупки недвижимости - никогда еще это не было так удобно, как сейчас. Ранее от покупателя, как правило, требовалось хотя бы раз выехать в страну приобретения недвижимости (открыть счета, подписать бумаги и т.д.), а в 2020 году вынужденным образом появилась возможность практически все формальности совершать на расстоянии. Таким образом, рынок зарубежной недвижимости продемонстрировал свою инерционность. Если бы не период карантина и не закрытие границ. то путь к онлайн-сделкам мог бы занять около десяти лет. 

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Елену Юргеневу, управляющего партнера компании Yurgeneva Realty

Нину Волкову, директора компании NV-Company

Наталию Ковалеву, директора по продажам компании Real Estate Service
Источник: //www.homesoverseas.ru/articles/10943

Екатерину Елизарову, директора представительства в России Palazzo Estate S.R.L.