Болгария ждала вступления в Евросоюз двенадцать лет. В 1995 году страна подала заявку, а через пять лет начались переговоры. В 2005 году был подписан договор о присоединении, а в конце 2006 года было принято окончательное решение о сроках – страна станет членом ЕС 1 января 2007 года.
Для вхождения в Евросоюз Болгарии пришлось добиться определенных успехов. В первую очередь — в приведении законодательства в соответствие с нормами европейских стран. Кроме того, Болгария усилила борьбу с коррупцией и организованной преступностью. К моменту вступления в ЕС страна должна закончить реформы в сельскохозяйственном секторе, улучшить состояние авиаперевозок, а также решить еще ряд немаловажных вопросов. От выполнения этих обязательств напрямую зависит поступление денежной помощи от Евросоюза, а также и степень привлекательности болгарской недвижимости для иностранных инвесторов.
Европейцы задают тон
В 2005 году иностранные инвесторы вложили в болгарскую недвижимость более 320 млн. евро. Заместитель генерального директора компании «Дао Реал» Алексей Губарев рассказывает, что еще недавно иностранцы испытывали недоверие к болгарским застройщикам, но сегодня этот этап уже позади - множество английских семей не только покупает недвижимость, но и переезжает в Болгарию на постоянное место жительства.
Качество строительства растет с каждым годом, и это связано не только с соблюдением европейских стандартов строительства, но и с необходимостью предлагать все более интересные качественные предложения для потенциальных покупателей. Как отмечает специалист компании «Оберегъ» Юлия Антонова, за последние два года болгарской недвижимостью начали активно интересоваться и наши соотечественники, и это связано не столько с приятными воспоминаниями о «шестнадцатой республике», сколько со страной – будущей участницей ЕС, имеющей прогрессивную экономику и очень большие перспектив.
Бум на болгарском рынке недвижимости можно назвать образцовым – в 2004 году жилье в стране подорожало на 48%, в 2005 — на 36%, к концу 2006 года рост цен составил порядка 54%, причем это данные еще не окончательные. К тому же Болгария вошла в десятку самых быстрорастущих туристических направлений прошлого года, что также стимулировало рост цен. Рост спроса на недвижимость не в последнюю очередь был связан в грядущим вступлением Болгарии в ЕС – инвесторы охотно вкладывают средства, понимая, что уже в недалеком будущем многие стороны жизни в стране будут соответствовать европейским стандартам. Иностранные инвесторы полагают, что после вступления страны в ЕС приобретенные ими объекты подорожают еще больше.
Законодательные стандарты Европы
Вступление Болгарии в ЕС обещает не только увеличение цен, но и изменение законодательства в сфере недвижимости. «В целом, процедура покупки будет упрощена, - говорит Юлия Антонова. - Причем упрощение коснется и покупки земли, и домов с земельными участками, которые сейчас можно совершить только на юридическое лицо».
Парламентская комиссия уже одобрила изменения в Конституции, касающиеся продажи земли иностранцам. С 2007 года граждане ЕС и стран, подписавших с Болгарией двустороннее соглашение, смогут приобретать здесь землю. Обязательное условие — постоянное проживание в Болгарии — действует только до 2014 года.
Благодаря вступлению в ЕС будет усовершенствована система кредитования в стране. У иностранных граждан появится возможность получить более выгодные ипотечные кредиты при покупке жилья, но пока болгарские продавцы недвижимости предлагают оплату в рассрочку на несколько лет и кредиты, но под довольно большие проценты (9-11 годовых). Кроме того, изменится ситуация со сроками пребывания в стране иностранцев, которые также будут приведены в соответствие с общеевропейскими нормами.
ХОРВАТИЯ – на очереди
Действующие правила предполагают участие в ЕС не более 27 стран. Именно столько их станет 1 января 2007 года. Дальнейшее увеличение их числа потребует проведения организационных реформ - это может значительно отсрочить вступление в Евросоюз Хорватии, которое уже однажды откладывалось. В 2004 году страна получила статус страны-кандидата, а в 2005 заключила соглашение о стабилизации и ассоциации с ЕС. Аналитики считают, что страна войдет в ЕС в 2009 году.
Инвесторы готовы рисковать
Перспективы вступления в ЕС способствовали подъему рынка недвижимости Хорватии. Сегодня в стране ведется активное жилищное строительство. Инвесторы — в первую очередь, хорватские и британские — скупают мало-мальски интересные земельные участки, возможно и не подлежащие застройке. Рискуя сегодня, они будут многократно вознаграждены в будущем. Сейчас наблюдается планомерный рост цен на недвижимость - в среднем на 20% в год. «Рост цен, — рассказывает Елена Невская из компании «Адриатика», — начался с 1997 года. Но послевоенное государство считалось нестабильным и серьезные средства инвесторы в него не вкладывали. Теперь ситуация в корне изменилась, но и цены уже другие. Сегодня Хорватия по уровню развития инфраструктуры, транспорта, торговли опережает многие районы соседней Италии, однако и цены постепенно приближаются к итальянским».
Новые законы, дополнительные гарантии
Хорватия, как и Болгария, постепенно приводит свое законодательство в соответствие с общеевропейским. «Хорватские власти, — говорит Александр Хрипушин, заместитель генерального директора компании «Промет-Транс», — совершенствуют законы об обороте недвижимости. Приняты земельные кадастры, определяющие статус земли во всех районах Хорватии. Запрещена продажа объектов недвижимости, не имеющих разрешения на пользование. Этот документ выдается после проверки технического состояние и соответствия объекта проекту».
С недавних пор иностранными инвесторами занимается не МИД, а Минюст Хорватии. Вскоре будет введен электронный кадастр прав собственности на недвижимость. С 2007 года все агентства недвижимости в стране должны обладать уставным капиталом в 100 000 евро, а их работники — пройти обучение и сдать экзамены. Все это позволит ускорить и упростить процедуру покупки, а также даст дополнительные гарантии инвесторам.
С покупкой земли физическими лицами ситуация аналогична болгарской. Но со вступлением в ЕС она также должна измениться. Реформы ждут и систему ипотечного кредитования - в будущем оно станет доступно иностранцам.
Новое законодательство, интереснейшие объекты для инвестирования, быстрые сроки строительства… Все это привлекает в Хорватию тысячи европейских инвесторов. Россияне же на их фоне пока малозаметны. А жаль — они могут упустить благоприятный момент.
ЧЕРНОГОРИЯ ждет приглашения
В отличие от Болгарии и Хорватии, их соседка Черногория только приближается к первому этапу вступления в Евросоюз. В середине 2006 года по итогам референдума Черногория отделилась от Сербии и обрела независимость. Вскоре возобновились переговоры с ЕС о заключении Соглашения о стабилизации и ассоциации. В 2008 году страна рассчитывает стать кандидатом на членство, а через пять-семь лет — членом ЕС. Для этого ей предстоит провести ряд реформ в правовой системе, в органах государственного управления и безопасности, в сфере защиты прав и свобод человека. Уже в этом году ЕС выдаст Черногории кредит в 23 млн. евро для финансирования экономических и социальных программ.
Обретение страной независимости и курс на вступление в ЕС не стало неожиданностью для иностранных покупателей, за счет которых и растут цены на рынке недвижимости - за последние два года они увеличились на 65%. Заметим, что россияне занимают среди инвесторов отнюдь не последнее место - тысячи наших соотечественников уже владеют жильем в Черногории.
Проблемы должны быть решены
Сегодня Черногория делает все возможное для привлечения иностранного капитала. Это касается и рынка недвижимости. По новому закону «Об иностранных инвестициях» нерезиденты имеют равные права на покупку недвижимости с резидентами страны, причем это касается как физических, так и юридических лиц. Этот закон также защищает зарубежных владельцев недвижимости на территории страны.
Но есть и ряд сдерживающих факторов. Многих отпугивает то, что ипотека в Черногории практически отсутствует. Другая проблема - физическое лицо может купить не более пяти соток земли. Хромает и юридическая сторона вопроса. Есть вероятность купить недвижимость, разрешение на строительство которой не было получено. Однако политика Черногории по привлечению зарубежного капитала и реформы, направленные на обретение членства в ЕС, должны решить эти проблемы - страна станет более привлекательной для иностранцев.
Однако вступление Черногории в ЕС имеет и негативные для россиян моменты. Стремительный рост цен на недвижимость вряд ли по душе тем, кто копит деньги для будущей покупки. Во-вторых, безвизовый въезд в Черногорию для россиян, скорее всего, будет отменен после вступления в ЕС. В-третьих, Черногория переходит на единые европейские стандарты финансовой деятельности и оффшорный режим в стране практически ликвидирован. Поэтому эксперты советуют иностранным инвесторам не медлить ни минуты.
Болгария, Хорватия и Черногория — одни их наиболее интересных для покупки недвижимости россиянами стран. Их привлекательность растет с каждым днем - возрастает качество строительства, совершенствуется законодательство, улучшаются условия жизни в стране. Но вместе с тем растут и цены, поэтому покупку недвижимости не стоит откладывать на завтра. Купленные сегодня по цене гораздо ниже среднеевропейской, балканские апартаменты через пару лет превратятся в крайне привлекательное европейское жилье.
