Инвестиции с ограниченным бюджетом
Первый вопрос, на который должен ответить для себя инвестор, обладающей бюджетом до $100 000, - хочет ли он использовать свою недвижимость, частично или полностью. Не менее важно и то, готов ли он брать ипотечный кредит, используя свой капитал в качестве первоначального взноса и затем рассчитываясь с банком за счет средств, полученных от сдачи в аренду своей собственности.
Тот, кто планирует сам использовать свою недвижимость и не может или не хочет брать ипотеку, вынужден ограничить круг поиска теми странами, где все еще возможно купить пригодные для жилья объекты меньше чем за $100 000.
Выбор конкретного региона - дело вкуса. Новостройки в бюджете до $100 000 нетрудно найти в некоторых европейских странах, например в Черногории, Болгарии и Турции. Как правило эти цены предполагают покупку на одной из самых ранних стадий строительства. Аналогичные предложения есть и в более отдаленных регионах – в Бразилии и Кабо-Верде. А минимальный уровень цен – около $50 000 за объект – инвесторы найдут в Таиланде и в индийском Гоа.
Если вы хотите, имея небольшой бюджет, купить качественную недвижимость, то имеет смысл рассмотреть покупку так называемой фракции. Это относительно новое понятие, оно означает безусловное право собственности, действующее в течение определенного времени, пропорционально распределенного между несколькими собственниками.
Компания Sunset Estates продает фракции в жилых комплексах в Мурсии (Murcia) и Коста-дель-Соль. Каждый владелец фракции покупает четверть безусловного права собственности, все четыре владельца указываются в документах о собственности. Взаимоотношения между ними регулирует договор долевого владения сроком на 25 лет, к которому прилагается график, где подробно указывается, в какие недели года владельцы могут использовать недвижимость. Каждый владелец берет на себя ответственность по оплате своей доли в обслуживании и содержании недвижимости, а если он продает недвижимость, то должен предоставить право первого выбора другим владельцам, до размещения своей фракции на рынке.
Если личное использование недвижимости не является принципиальным, то вариантов становится значительно больше. Основная стратегия – покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду. Многие вкладывают в покупку лишь около $25 000-50 000 наличными, а остальную часть, до 85% от стоимости недвижимости, берут в кредит. То есть с капиталом до $100 000 инвестор может купить два или даже три объекта недвижимости, таким образом уменьшая риски и в конечном счете получая более высокую прибыль.
Купив недорогую недвижимость, инвестор не должен рассчитывать на огромную прибыль от найма. Однако и издержки невелики, так что при правильном выборе объекта и его грамотном продвижении доход от аренды вполне способен покрыть выплаты по ипотеке. В некоторых случаях девелопер предлагает покупателю взять недвижимость в свое управление и гарантирует определенный доход от аренды.
Главным моментом при инвестировании в недвижимость всегда должна быть оценка увеличения капитала. С этой точки зрения весьма привлекательно выглядят страны Восточной Европы, среди которых выделяются Словакия и Польша. Безопасность инвестиций здесь обеспечена их вступлением в ЕС, в этих странах наблюдается быстрый экономический рост, сопровождающийся ростом рынков недвижимости. Прирост капитала в Венгрии недавно замедлился, а Румыния, где потенциальный доход может быть весьма высоким, пока еще остается рискованным направлением.
Тем, кто готов рассматривать далекие регионы, специалисты советуют обратить внимание на Шанхай. Этот город по праву считается наиболее быстро растущим в Азии, он становится финансовым и деловым центром Юго-Восточной Азии, здесь создают свои штаб-квартиры транснациональные корпорации. Все это вместе взятое привело к двукратному приросту капитала за последние несколько лет и к огромному спросу на аренду недвижимости со стороны эмигрантов и местных жителей.
Апартаменты с одной спальней в шанхайском деловом районе Пудонг (Pudong) компания Shanghai Vision предлагает объект по цене $130 000 с гарантируемым доходом от аренды. Дополнительные затраты включают приобретение мебели, стоимость регистрации права собственности, комиссию за получение и страхование займа, оплату услуг агента и все необходимые государственные сборы. С учетом этих трат, а также из расчета 30% депозита первоначальный капитал для инвестирования должен составить около $75 000.
Вообще, где бы вы ни покупали недвижимость, необходимо думать о величине общих затрат. В Польше, например, если вы продадите недвижимость менее чем через пять лет после покупки, вас ждет налог на прирост капитала в размере 10%, если только инвестор не вкладывает средства повторно в польскую недвижимость. В Словакии перепродажа недвижимости раньше чем через три года может оказаться невыгодна, поскольку налоги и стоимость услуг посредников «съедят» прибыль.
Другая альтернатива для малобюджетных инвесторов - покупка участка земли с разрешением на строительство. Компания Someplace Else предлагает участки в прибрежных районах Бразилии с разрешением на строительство и подведенными коммуникациями за $40 000. Возможна ипотека на 10 лет с первоначальным депозитом 50% и ставкой в 3%. Покупатели могут построить на участках виллы или перепродать участки с хорошей прибылью, когда основная часть комплекса будет построена.
Какой бы вариант ни выбрал инвестор, ему необходимы квалифицированные консультации специалистов. Ведь если даже по меркам рынка недвижимости $100 000 – совсем не большая сумма, то это не значит, что ею можно рисковать.
Инвестиции со средним бюджетом
Если бюджет инвестора выше и составляет порядка $500 000, то перед ним открывается значительно больше возможностей - но и возникает больше проблем при выборе оптимальной стратегии. Постоянно приходится следить за изменениями ситуации - не проходит и недели без того, чтобы на горизонте не появился новый развивающийся рынок или же на сложившемся рынке не был зафиксирован рост активности.
После того как инвестор определится с местоположением, предстоит решить, каким образом достичь наилучшего сочетания безопасности инвестиций, прироста стоимости капитала и высокого дохода от аренды. Можно приобрести один объект, зато со значительным арендным потенциалом - например, апартаменты на гольф-курорте, где привлекательный для арендаторов сезон длится достаточно долго. Таких курортов становится все больше, например, на побережьях Турции, особенно в Белеке, недалеко от Анталии. Разгар гольф-сезона приходится на период с марта по июнь и с начала сентября по конец ноября. Если вдобавок к гольфу в регионе есть пляжи и горнолыжные курорты, то инвестор не будет ощущать недостатка в арендаторах практически круглый год.
Однако есть и другой вариант – приобрести несколько объектов, иными словами, диверсифицировать риски и расширить спектр возможностей. Если имеется возможность взять 10 ипотечных кредитов под 10 объектов недвижимости, инвестор может сформировать сбалансированный инвестиционный пакет. Практичнее приобрести объекты в одном регионе. Хотя инвестирование в разные страны очень заманчиво, из-за проблем, связанных с содержанием недвижимости, для владельца это часто оборачивается настоящей головной болью.
«Приобретение нескольких объектов привлекательно тем, что, если инвестору понадобится высвободить капитал, он может продать один из объектов недвижимости, не затрагивая остальные, - говорит старший консультант по зарубежной недвижимости компании Buy Abroad Джеймс Флер. - Еще одно преимущество этого подхода – постоянные поступления от сдачи в аренду. Хотя бы один объект недвижимости будет занят арендаторами каждый месяц, тогда как огромная вилла с видом на море будет временами простаивать и не обеспечит стабильность дохода».
Джеймс Флер считает, что один из лучших регионов для инвестирования - это Кипр, где сочетаются высокий прирост капитала и стабильность рынка. Болгария – еще один неплохой вариант для инвестора со средним бюджетом. Недвижимость в этой стране недорогая: как правило апартаменты в новых домах обходятся меньше чем в $100 000. Вступление страны в Евросоюз и активное развитие туристической инфраструктуры помогут рынку недвижимости быть конкурентоспособным в течение еще многих лет.
В Болгарии выгоднее приобретать недвижимость не на побережье Черного моря, а в одном из горных регионов, например в Банско, с тем чтобы продлить сезон аренды - рядом с Банско, в местечке Разлог, будет построено поле для гольфа, благодаря чему появятся перспективы для круглогодичной сдачи недвижимости в аренду.
«Если инвестор выбирает между одним объектом недвижимости стоимостью в $500 000 и пятью стоимостью в $100 000, разумнее вложить деньги в пять объектов в разных странах и от разных девелоперских компаний, - говорит инвестиционный менеджер компании Letterstone Эдвард Стивенсон. – Я считаю, что в число стран, в которые выгодно инвестировать сейчас, входят Словакия, Польша и Хорватия. Как и в большинстве восточноевропейских стран, в Польше и Словакии переизбыток зданий коммунистической эпохи. Людям хочется изменить свою жизнь, и они охотно покупают новые дома, что не может не радовать инвесторов. Ситуация в Хорватии чем-то схожа, но эта страна привлекательна и развитым туризмом и прекрасными видами».
Тем, кто инвестирует в разные страны, проще избежать убытков в случае снижения активности рынка в отдельно взятой стране. У развивающихся рынков выше потенциал для роста, но точно так же выше и риск стагнации. Выгодно приобретать недвижимость в Кабо-Верде, в Турции и в Марокко, где инвестиционные затраты минимальны, но есть потенциал для существенного прироста капитала и дохода от аренды. Правительства этих стран заинтересованы в увеличении притока туристов и развивают инфраструктуру, в частности строительство аэропортов.
«Инвесторы, вкладывающие в развитые рынки, не так сильно нуждаются в диверсификации рисков, – говорит Андреа Хилл, менеджер компании Escapes 2. - Например, у нас есть проект в Испании, где владельцу гарантируется ежегодная прибыль в размере 5% от стоимости объекта на протяжении 10 лет. При первом взносе в 20% от стоимости недвижимости можно получить кредит со ставкой в 3,75% на оставшуюся сумму. Однако и тем, кто инвестирует в уже устоявшиеся рынки, следует соблюдать определенные меры предосторожности, касающиеся в первую очередь оценки возможной прибыли от аренды.
Инвестиции с высоким бюджетом
Большие инвестиции – это большие возможности и непростые решения. На чем делать акцент – на росте стоимости недвижимости или на доходах от аренды? На какую сумму брать кредит? Какую роль играют налоги на недвижимость? Все это и многое другое нужно проанализировать самым тщательным образом.
Итак, у инвестора есть $1 млн, и он хочет наилучшим образом сформировать инвестиционный пакет. Большинство крупных инвесторов делают ставки на значительный прирост капитала, используя банковский кредит для максимизации прибыли.
Один из клиентов компании Advantage Portfolio на данный момент намерен инвестировать $1 млн в несколько объектов стоимостью $1,843 млн - это трое апартаментов в Варшаве общей стоимостью $380 000, трое апартаментов в Праге за $418 000 и две виллы на Кипре за $570 000. При этом 47,7% от стоимости недвижимости инвестор приобретет на заемный капитал, причем предполагается, что текущие издержки на содержание недвижимости и выплаты по кредиту будут осуществляться за счет сдачи недвижимости в аренду. Хотя можно взять кредит на большую сумму и приобрести инвестиционный пакет стоимостью до 2,5 млн, риск невозврата заемных средств в этом случае становится слишком высоким.
«Для инвестора важно свести риски к минимуму, - говорит Алиса Сэведж из компании Hattan and Grand. - Необходимо учитывать многие факторы: особенности местной инфраструктуры, плотность застройки, транспортную доступность. Еще одно важное соображение – всегда нужно иметь возможность выхода из проекта, так как цены могут как расти, так и падать. Конечно, доходы от аренды играют важную роль. Но главным приоритетом должен стать рост стоимости недвижимости. Он должен быть стабильно высоким, но не чрезмерным, чтобы владелец в дальнейшем мог продать свою собственность.
Не во всех регионах арендный рынок развит в достаточной степени. Например, в Стамбуле прогнозируется значительный прирост капитала, но из-за отсутствия активности на арендном рынке могут возникнуть сложности с покрытием текущих издержек. Инвестиции с использованием заемных средств здесь сопряжены с большим риском, но при вложении собственных средств инвестор остается в выигрыше.
Весьма надежным вложением может считаться покупка недвижимости по схеме leaseback. Особенно популярна эта схема во Франции. В соответствии с ней инвестор передает свою собственность в управление на 9-11 лет и получает гарантированный доход размером от 2 до 5% от стоимости недвижимости. Это не очень много, но управляющая компания берет на себя все расходы по содержанию недвижимости и предоставляет владельцу возможность пользоваться своей собственностью в течение нескольких недель в году.
Налоги на недвижимость – еще один фактор, который инвестору следует принимать во внимание. Так, в Швейцарии налог на покупку и комиссионный сбор составляют в сумме около 2,5%, что значительно меньше, чем во Франции. Консультант по налогам компании Tax Cafe Карл Бейли утверждает, что «зачастую проект, который выглядит очень выгодным без учета налогообложения, в результате оказывается малоприбыльным или вообще убыточным».
Приятно думать, что в стране, где подоходный налог или налог на прирост капитала незначительны или отсутствуют, сложилась удачная для инвесторов ситуация. В некоторых случаях это действительно так, но существует огромное количество дополнительных, непрямых налогов, о которых покупатели забывают. Например, гербовый сбор, налог на наследство или еще какая-нибудь необычная форма налогообложения, которая изначально не была учтена.
Общее правило для инвесторов с любым бюджетом – необходимо предварительно разобраться во всех юридических и налоговых нюансах. Если будут тщательно изучены все необходимые аспекты и выработана продуманная стратегия, то прибыль от недвижимости за рубежом будет стабильной и достаточно высокой.
