Целина, поднятая иностранцами
Хорватия переживает бум рынка недвижимости, созданный зарубежными покупателями. Так, по прогнозу Knight Frank, апартаменты, которые стоят сейчас $350 000, в течение года подорожают на 20%. Тем не менее здесь еще можно найти недвижимость по разумной цене - например, в Истрии (Istria), которую называют «новой Тосканой» за похожие пейзажи побережья. По оценке компании Croatian Property Services, 1 кв. м в новых квартирах рядом с причалом для яхт в Новиграде (Novigrad) стоит около $3000. А на острове Корчула (Korcula), известном своими виноградниками и старыми деревнями, агентство Real Estate Dalmatia предлагает виллу с видом на воду за $330 000. Компания Croatiansun предлагает эксклюзивные апартаменты в только что построенном комплексе в Дубровнике (Dubrovnik), в 150 м от моря, по цене $2500 за 1 кв. м. «Мы сразу же влюбились в это место, - рассказывает Филип Сиривардена, покупатель из Великобритании. - Мы искали объект для инвестиций, а покупка в других частях Средиземноморья превысила бы наш бюджет».
Итак, хорватский рынок недвижимости кажется весьма интересным с точки зрения вложения средств. Но если вы намерены получить прибыль как можно быстрее, то на вашем пути могут возникнуть препятствия.
МИД - всему голова
В основе практически всего, что имеет отношение к недвижимости, которой владеет иностранец, лежит разрешение Министерства иностранных дел Хорватии. Оно потребуется для регистрации законного владельца в местном земельном реестре (land registry), что в свою очередь необходимо для получения разрешения на строительные работы, проведение коммуникаций, сдачу недвижимости в аренду и т. д.
В период между 2000 и 2004 гг. иностранными покупателями было подано 6034 заявлений в МИД Хорватии. Только 2150 из них было одобрено. Эта цифра говорит не о количестве отказов, а о длительности процесса. Большинство хорватских агентов по недвижимости считают, что рассмотрение заявления занимает как минимум год, но может затянуться на два года и даже дольше.
Оформление разрешения на строительство может занять от 6-8 месяцев, а на подведение коммуникаций – 6-12 месяцев. Начало любых строительных работ без разрешения является незаконным. Санкции в этом случае бывают двух видов – вас ждет либо штраф в размере от $4000, либо снос незаконно построенного сооружения. Правильно оформленное разрешение на строительство необходимо и в будущем - для перепродажи или сдачи в аренду недвижимости.
Запреты двигают рынок
Для того чтобы избежать слишком плотной застройки побережья, как это случилось, например, на Коста-дель-Соль, хорватские власти в прошлом году приняли целый ряд новых законов, регулирующих строительство на территории страны. Больше всего споров вызвала поправка к закону, касающаяся застройки береговой полосы. Теперь не разрешается строить здания ближе, чем в 70 м от воды. Другие изменения ограничивают строительство новых жилых объектов, реконструкцию исторических зданий, а также освоение земельных участков.
В большинстве агентств недвижимости согласны с тем, что новые законы будут позитивно влиять и на рынок недвижимости, и на само побережье. Пол Кепплер, управляющий директор Croatiansun, верит, что нововведения будут способствовать повышению качества застройки береговой линии. «В рыночных условиях ограничения по застройке, которые ввело правительство, действительно очень рациональны, - говорит он. - Теперь для инвестирования в недвижимость Хорватии нужны деньги и терпение, эти ограничения касаются тех покупателей, которые хотят быстрого обогащения». С одной стороны, новые законы могут замедлить реализацию вашего проекта, но с другой - они ведут к приросту вашего капитала, вложенного в недвижимость. Законодательство гарантирует, что неповторимая атмосфера Хорватии сохранится неизменной, и эта страна привлекает все больше и больше инвесторов.
Не спешите сдавать или продавать
Если ваши финансовые планы основаны на доходе от аренды и вы хотели бы сдавать свой дом уже через год после покупки, вам стоит крепко подумать. Чтобы сдавать хорватскую недвижимость в аренду, вам потребуется лицензия. Рассмотрение заявления может занять до трех месяцев, но прежде вам нужно собрать целый пакет документов - разрешение МИД, разрешение на строительство и сертификаты строительной и электрической безопасности. Нужно также иметь в виду, что собирать документы и получать лицензию, не находясь в Хорватии, очень сложно и долго, поэтому стоит воспользоваться услугами местной компании. Зато когда документы наконец будут собраны и лицензия получена, вы будете вознаграждены по достоинству. «Рынок аренды вилл и апартаментов в Хорватии постоянно растет, поэтому сразу после того, как вы начали сдавать свою недвижимость, вы просто обязаны получить прибыль», - говорит Сарон Лиз, директор британского агентства Croatia Gems. Это мнение подтверждает цифрами компания Knight Frank, которая уже в ближайший год прогнозирует 20%-ное увеличение доходов от аренды.
Чтобы продать свою недвижимость, вам вновь потребуется разрешение хорватского МИД, а кроме этого – регистрация в земельной книге и участие бывшего владельца недвижимости. Правда после трех лет пребывания объекта в вашей собственности вы будете освобождены от уплаты налога на прирост стоимости, а для продажи недвижимости через пять лет вам уже не потребуется беспокоить того, кто продал ее вам. Пол Кепплер считает, что трехлетний мораторий на налоговые льготы положительно влияет на рынок. «Этот период стимулирует средне- и долгосрочные инвестиции и препятствует спекулятивным перепродажам. В результате рынок недвижимости становится устойчивее, в перспективе здесь меньше вероятность периодических взлетов и падений», - считает он.
Налог на куплю-продажу недвижимости в настоящее время составляет 5% от ее стоимости. По закону эту сумму в течение 30 дней после завершения сделки должен заплатить продавец, но на практике это бремя несет покупатель. Поскольку иностранец не может официально приобрести недвижимость до тех пор, пока не получит разрешение МИД, соглашение между продавцом и покупателем лучше оформлять в момент окончательного завершения сделки. Иначе может оказаться, что вы будете платить налоги два года подряд, причем если вы вложили средства в реконструкцию здания в то время, когда МИД рассматривает ваше заявление, то второй платеж окажется больше первого.
Для тех, кто всегда идет в обход
Как и во многих других странах, в Хорватии существует возможность обойти препятствия, связанные с разрешением МИД, - просто откройте хорватскую фирму и купите недвижимость от ее имени. Создание фирмы потребует дополнительных издержек, но покупка будет сразу же зарегистрирована как актив компании. Заметим, что хорватское правительство не приветствует создание фирм иностранцами только для того, чтобы купить здесь недвижимость. Однако если вы планируете сдавать вашу собственность в аренду и, следовательно, будете заниматься бизнесом, никаких возражений возникнуть не должно.
Другой вариант - запросить разрешение на строительство, подведение коммуникаций и арендную лицензию с помощью предыдущего хозяина недвижимости. Такая договоренность должна быть включена в договор купли-продажи. Если же вы хотите инвестировать в Хорватию без лишней мороки, то лучшим вариантом будет покупка апартаментов в новых жилых комплексах. Застройщик сам заботится о разрешении на проведение строительных работ, о коммунальных услугах и имеет лицензию на сдачу в аренду.
Но что делать тем, кто просто ищет дом для отдыха в Хорватии? Ответ один - заранее, до покупки, знать и понимать, что времени до начала строительных работ, и тем более - до начала сдачи недвижимости в аренду, здесь потребуется больше, чем в других странах. Зато результат окажется весьма привлекательным. Скорое присоединение к ЕС, с одной стороны, упростит законодательство, а с другой - будет гарантировать эффективность инвестиций. Ожидается, что до этого момента цены будут расти особенно быстро, причем впоследствии рост рынка, хотя и не столь бурный, сохранится. Есть и другие факторы, которые должны способствовать росту рынка, и в первую очередь - развитие транспортных коммуникаций. Так, к 2008 г. должно быть завершено строительство автострады от Загреба к Дубровнику, которая еще увеличит привлекательность региона. А если вспомнить о курорте в горах Биоково (Biokovo), находящихся всего в получасе езды от побережья, то нетрудно сделать вывод - Хорватия может стать в будущем круглогодичным курортом.
Совет напоследок - сколько бы времени это ни отнимало, следуйте хорватским законам о недвижимости! Возможно, что освоение ваших инвестиций будет небыстрым, но терпение и настойчивость смогут гарантировать ваш доход в будущем.
