Недобросовестные агентства
Многие инвесторы попадают в сети недобросовестных риэлторов еще до наступления стадии подписания контрактов. Некоторые агентства могут, например, рекламировать недвижимость по значительно более высокой цене, чем та, на которую рассчитывает продавец, а затем присвоить себе полученную разницу. Очень важно с самого начала убедиться, что вы имеете дело с действительно компетентным и зарегистрированным агентством. Не стоит связываться ни с местными обманщиками, особенно с частными лицами, ни с недобросовестными российскими мелкими агентствами, заинтересованными только в получении возможно большего количества денег.
Во многих европейских странах деятельность агентств недвижимости строго регулируется. В Италии, например, в специальных реестрах, находящихся в местной торговой палате, перечислены все имеющие лицензию агенты, и только эти агенты имеют право брать плату за свои услуги. Одним из хороших признаков является членство в профессиональном союзе, таком как, например, Gestores Intermediarios en Promociones de Edificaciones или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria в Испании. Уточните также, застрахована ли профессиональная ответственность фирмы.
Проблемы с ценой
Во многих странах Европы еще недавно была распространена практика указания в официальных документах цены недвижимости ниже реальной – ситуация, хорошо знакомая россиянам. В основном это выгодно для продавцов, так как позволяет минимизировать налогообложение или вообще избежать его. Однако такие сделки являются нелегальными, и в некоторых странах, например в Испании и Португалии, с подобной практикой сейчас ведется борьба более строгая, чем когда бы то ни было.
Заключение сделки, при которой официальная цена недвижимости будет занижена, может принести вам проблемы в будущем. Если вы захотите перепродать приобретенную недвижимость, то сначала вам придется уже самому убеждать потенциального покупателя указать в декларации заниженную стоимость - или же заплатить больше налогов. Агенты с хорошей репутацией должны настоять на установлении продавцами такой цены, которая в первую очередь позволит им покрыть все расходы и будет действительно указана в декларации.
Ненадежные строительные фирмы
Если вы покупаете недвижимость на стадии проектирования или строительства, как делают многие инвесторы, вы должны быть уверены в том, что у фирмы, ведущей строительство, хорошая репутация. Попросите, чтобы вам показали предыдущие проекты компании, и поговорите с несколькими местными агентами и юристами, не связанными с данной фирмой. Тщательно проверьте планы и спецификации объекта, обращая внимание как на планировку помещений, так и на внешнюю отделку.
Если вы все же решите, что нашли хороший объект для вложения средств, постарайтесь всеми возможными способами убедиться, что рядом не планируется строительство других сооружений, которые могли бы ухудшить вид или вообще привести к повреждению или разрушению вашего будущего здания. Кроме того, обратите внимание на пункты, устанавливающие сроки сдачи объекта.
Ваш адвокат должен тщательно проверить тот факт, что строительная фирма полностью застрахована или имеет надежные банковские гарантии. Тогда вы сможете по крайней мере возвратить затраты, если проект по какой-либо причине не будет завершен. В Италии, согласно новому закону, такие банковские гарантии теперь являются обязательными, но где-нибудь в другом месте вы можете потерять в результате значительную сумму денег. Например, во Франции, где закон позволяет строителям требовать до 35% покупной цены, как только они заложили фундамент, и до 70% - как только строящийся объект защищен от непогоды. Если строительная фирма не имеет ни банковской гарантии, ни страховки, может оказаться, что вы потратите деньги на недостроенный каркас здания.
Очень важно помнить, что, так же как и в России, вся работа по юридической проверке объекта и компании должна быть выполнена прежде, чем вы что-нибудь подписываете или передаете какие-либо деньги, – как только контракт резервирования подписан, вы полностью принимаете на себя обязательства по покупке и оплате.
Проблемы со зданием
Одна из ваших первых задач - провести исследование состояния здания, особенно если вы покупаете дом, нуждающийся в реконструкции. Не обращайте внимания на удивление и насмешки агента по недвижимости - если вы не изучите свою будущую покупку, то может оказаться, что вы купили дорогостоящий сарай, даже если здание относительно новое и на первый взгляд хорошо построенное. Если у вас есть сомнения по поводу того, какие именно ремонтные работы необходимы и какова будет их стоимость, попросите архитектора или хотя бы специалиста-строителя взглянуть на здание. И примите во внимание, что для всех работ, кроме самых незначительных планировочных, нужно получить разрешение на проведение. Скорее всего, это отрицательно скажется на прибыльности капиталовложений, поэтому хорошо обдумайте этот пункт. Кроме того, продавец вряд ли согласится на пункт в контракте, который поставит сделку в зависимость от того, получите ли вы разрешение на перепланировку.
Проблемы права собственности
С какой бы стране вы ни покупали недвижимость, вам необходимо установить, что продавец в действительности является законным владельцем недвижимости. Решение этой задачи лучше поручить компетентному адвокату.
В большинстве европейских стран сделки с недвижимостью регистрируются нотариусами. Это юридически квалифицированные официальные лица, работа которых заключается в установлении правовой ясности, регистрации смены владельца и сборе налогов на покупку. Нотариус также обязан выявить любые долги, связанные с недвижимостью, которые перейдут к вам как к новому владельцу, если только обязательства не будут сняты до завершения сделки.
Если ваше имя не указано в документах о купле-продаже, то вы не являетесь владельцем недвижимости. Это может показаться очевидным, однако многие покупатели оказываются вовлеченными в покупку зданий «из-под полы», в обход закона и налогов, - и все это только для того, чтобы выяснить, что они заплатили сотни тысяч долларов ни за что.
Во многих странах Восточной Европы правовое поле очень сложно. Друг на друга накладываются законы о наследовании, которые поощряют деление активов между детьми, распавшиеся семьи, споры о собственности, вызванные присвоением земли в течение войны, и ненадежность документов о регистрации земли. Все вместе это означает только одно - работа хорошего нотариуса поистине неоценима.
Также может оказаться важной проверка того, имеют ли другие люди право проезда по земле, которую вы покупаете. Если существует хотя бы малейшие на то подозрения, стоит нанять хорошего адвоката, который будет действовать от вашего имени, – в этом случае недостаточно положиться только на нотариуса. Если земля, которую вы хотите приобрести, считается сельскохозяйственной, то всем соседним фермерам нужно сразу же отказать в праве на проезд и выгрузку. После того как участок был выставлен на продажу, у них есть 30 дней, для того чтобы выразить свою заинтересованность, об отсутствии которой ваш адвокат должен попросить у них письменное подтверждение. Если это не будет сделано, то в течение первого года после того, как вы стали собственником земли, соседи могут потребовать, чтобы вы продали им землю.
Проблемы со сдачей в аренду
Многих инвесторов привлекает покупка недвижимости для дальнейшей сдачи в аренду. Особенно она популярна во Франции, где схема leaseback дает возможность получать стабильный ежемесячный доход от аренды, используя определенное количество времени в году свою собственность для личных целей. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС на цену покупки.
Но будьте осмотрительны. Есть два момента, с которыми, как правило, связаны проблемы. Если возводится недвижимость обычно большими строительными фирмами, то сдачей ее в аренду чаще всего занимаются маленькие фирмы, зачастую учрежденными местными агентствами по продаже недвижимости. Случается, что они обещают инвестору нереально большие арендные ставки, которые оказываются нежизнеспособными, и тогда или фирма становится банкротом, или же приходится понижать ставки. И второй момент – по истечении срока договора о продаже имущества с его последующей сдачей в аренду управляющая фирма часто имеет право на автоматическое возобновление договора. Если ваш адвокат не договорится обо всех сроках заранее, то вы можете оказаться связанным контрактом, вне зависимости от того, хотите вы сдавать недвижимость и дальше или решали продать ее. Наконец, учтите, что даже если вы действительно хотите реализовать недвижимость по истечении девяти лет, предусмотренных схемой leaseback, то не исключено, что большое количество объектов из данного региона одновременно окажется на рынке, что может привести к снижению цен.
Проблемы с вашим юристом
Советуем пользоваться для сопровождения вашей сделки услугами квалифицированных юристов, чья профессиональная ответственность будет застрахована. Это означает, что если юристы допустят серьезную ошибку, то вы по крайней мере сможете потребовать от их страховых компаний возмещения убытков.
Если же вы полагаетесь исключительно на нотариуса из того региона, в котором собираетесь совершить покупку, то помните, что, как государственные служащие, они не обязаны предпринимать все возможное и невозможное, чтобы защитить вас от потерь. И даже если ваше требование по возмещению причиненных убытков будет удовлетворено, что само по себе маловероятно, то размеры компенсаций будут весьма низкими.
