Для приобретения дома или земли под застройку иностранным физическим лицам следует запросить разрешение у местных властей. Получение этого разрешения занимает около двух месяцев и обойдется в сумму в размере около 200 евро. Отказ возможен, если муниципальные власти посчитают, что продажа того или иного объекта иностранцу противоречит интересам муниципалитета, или же выявится криминальный след. Поэтому стоит понимать, что, в зависимости от конкретного случая, власти могут отказать в приобретении земель под застройку несмотря на то, что объект имеет все подходящие по закону характеристики. Без этого разрешения договор купли-продажи недвижимости на иностранное физическое лицо признается недействительным.
Регистрация фирмы
В случае если покупка недвижимости оформляется на учрежденную в Венгрии компанию, получать разрешение не требуется, и многие консультанты (не только в России, но и в других странах) советуют выбирать именно этот путь. Другие профессионалы, напротив, считают, что это лишние расходы и хлопоты для покупателя.
Тем не менее, наиболее популярная форма собственности у иностранцев, открывающих свое дело в Венгрии в расчете на покупку жилья, - это Korlatolt Felelossegu Tarsasag (Kft) – общество с ограниченной ответственностью.
Такой компанией руководит один директор (а не совет директоров), который может быть как резидентом, так и нерезидентом. Минимальный уставной капитал Kft составляет 10 000 евро. Половина из этой суммы зачисляется на расчетный счет компании в венгерском банке при открытии счета, вторая должна поступить не позднее чем через год со дня регистрации фирмы. Также необходимо наличие в составе фирмы венгерского лица, которое будем иметь личный договор с владельцем.
Для регистрации фирмы необходимо определиться с юридическим адресом, родом деятельности компании и придумать название. Подача документов учредителями может занять всего два дня (если юристы подготовили бумаги заранее), но лучше рассчитывать хотя бы на неделю.
Все необходимые документы с подписями учредителей юрист передает в торгово-промышленную палату и получает временное подтверждение регистрации компании. Окончательное решение о регистрации фирмы суд должен принять в течение 60 дней, однако уже с временным подтверждением компании присваивается налоговый номер, номер статистического управления Венгрии и медицинского страхования.
Все фирмы в Венгрии обязаны каждый год подготавливать и заверять у аудитора финансовые отчеты для налоговой службы. Налог на прибыль компании в Венгрии составляет 16%.
Порядок заключения сделки
В Венгрии искать недвижимость для покупки можно как с помощью агентства недвижимости, так и самостоятельно. При этом стоит понимать, что услуги агентства в большинстве случаев оплачиваются не покупателем, а продавцом. После того как желаемый объект будет найден, потенциальному покупателю стоит попытаться сторговаться в цене: часто, особенно в случае с рынком вторичного жилья или при взаимодействии через агента, можно достаточно легко получить неплохую скидку.
Участие профессионального адвоката в сделке с недвижимостью обязательно, его услуги обойдутся примерно в 1% от стоимости плюс НДС (20%). Солидные девелоперы при покупке на первичном рынке предоставляют своего адвоката бесплатно.
Когда цена за объект будет согласована обеими сторонами, адвокат от лица покупателя запрашивает у властей разрешение на право приобретения объекта (если иностранец оформляет недвижимость на физическое лицо). В случае, если сделка купли-продажи заключается на вторичном рынке, важным этапом становится проверка количества и имен владельцев, юридической чистоты объекта и отсутствия финансовых обременений.
Если есть необходимость, то покупатель договаривается с банком о кредите. В Венгрии россияне могут получить ипотечный кредит в венгерском банке, достигающий 50% от стоимости. Однако ставки на кредиты в форинтах довольно высокие – до 10% годовых.
После этого стороны подписывают договор купли-продажи. В этом документе прописывается детальное описание недвижимости, сроки оплаты и ответственность сторон в случае нарушения условий. При покупке строящегося жилья в документе также обычно указываются сроки строительства и ответственность застройщика. Приобретая объект на стадии возведения, лучше выбирать тех застройщиков, которые принимают оплату поэтапно, в соответствии с этапом строительства, причем средства их клиентов поступают на счета условного депонирования, доступные только по завершении проекта.
Затем покупатель переводит на счет продавца задаток, который обычно составляет 10-25% от стоимости объекта, а затем оплачивает услуги адвоката (он регистрирует договор в кадастровой службе) и агента. Разрешение на покупку от местных властей, как правило, приходит в тот момент, когда договор уже подписан. Как только покупатель получает разрешение, он обязан сообщить об этом продавцу.
Покупатель вступает в право собственности только после того, как выплатит полностью всю стоимость недвижимости. Таким образом, последним этапом является подписание и заверение печатью документа о закрытии сделки (финального договора купли-продажи) и регистрация права собственности, которая занимает около полугода.
Расходы при покупке недвижимости
При передаче права собственности покупателю необходимо будет заплатить налог в размере 4% от стоимости сделки, если объект имеет цену, не превышающую 1 млрд венгерских форинтов (3 млн евро). Если сумма покупки будет больше, то необходимо будет оплатить дополнительные 2%.
При покупке новостройки с 1 января 2021 по 21 декабря 2022 года (а также в период с 1 января 2023 года по 31 декабря 2026 года, если разрешение на строительство было получено не позднее 31 декабря 20222 года) в Венгрии может применяться льготная ставка НДС в размере 5% - в случае, если жилая площадь не превышает 150 кв.м в многоквартирных домах и 500 кв.м, если речь идет о частном секторе.
В Венгрии НДС на покупку новостройки составляет 27% и обычно входит в указанную в объявлении цену. Налог на приобретение нового жилья платится один раз - при регистрации собственности в Земельном комитете, а его размер зависит от цены квартиры:
- до 60 000 евро - 0%;
- 60 000 – 110 000 евро - 4% на часть суммы свыше 60 000 евро;
- более 110 000 евро – 2% на сумму 60 000 евро + 4% на сумму свыше 60 000 евро.
При покупке жилья на вторичном рынке взимается налог на передачу прав собственности. Он составляет 2% на первые 4 млн форинтов (около 11 200 евро) и 6% на остальную сумму. При покупке нежилой недвижимости из вторых рук налог составляет 10% от полной цены. Регистрационный сбор в Венгрии не превышает 0,05%.
Регулярные налоги
Согласно венгерскому законодательству, в стране отсутствует ежегодный налог на недвижимость. Исключение составляют только курортные зоны, например Балатон и Хевиз. При этом в Будапеште и других крупных городах налог будет отсутствовать. Налоговая система страны предполагает начисление процента в зависимости от степени удаленности дома или квартира от курорта. В среднем, налог составляет 2 евро за 1 кв.м.
Важно также не забывать, что иностранец становится налоговым резидентом Венгрии, если он проживает в этой стране более 183 дней в году, а также здесь находится его семья и работа, а также в случае, если здесь находится его единственный постоянный адрес проживания. В таком случае необходимо оплачивать налоги со всех доходов, получаемых в Венгрии.
Если собственник сдает свою недвижимость в аренду, то налог составит 16% от суммы полученного дохода. Но прежде, чем стать арендодателем, необходимо будет получить в муниципалитете разрешение и налоговый номер.
Налоги при продаже недвижимости
Согласно венгерскому законодательству, налог при продаже недвижимости составляет 25% разницы от стоимости продажи и покупки объекта. Но продавец будет от него освобожден, если был собственником более 5 лет. Также, если период владения жильем составил от 4 до 5 лет, то налог на составит половину от суммы продажи, если временной промежуток составляет 3-4 года, то налог составит 70% от базовой ставки на разницу, если 2-3 года, то 90% от базовой ставки на разницу (от 25%).
Благодарим за помощь в подготовке материала:
Маргариту Кваковски, Budapest Home
Илону Чик, Perfect Invest
