Налоги на недвижимость в Черногории

Сегодня приобрести недвижимость в Черногории может любой человек – будь он местный гражданин или иностранец. Эта страна продолжает оставаться одной из самых популярных среди россиян, приобретающих жилье за границей. Помимо исключительный пейзажных и экологических характеристик, дружелюбных местных людей и т.д., здесь многих привлекает местное налоговое законодательство - траты на недвижимость для иностранных граждан, владеющих квадратными в Черногории, будут такими же, как и для ее граждан.

Налоги и сборы при покупке недвижимости

Каждый будущий собственник недвижимости в Черногории, помимо стоимости приобретаемого объекта, должен заложить в бюджет сумму на совершение сделки купли-продажи, а также четко рассчитать затраты, которые ему придется регулярно нести на содержание жилья. В каждом конкретном случае эти суммы будут различными — и зависеть от ряда ключевых факторов, включая стоимость недвижимости, ее расположение, площадь и т.д. И стоит учитывать, что все расходы и налоги, связанные с оформлением недвижимости, оплачивает покупатель.

Нерезиденты могут приобретать в собственность объекты недвижимости и земельные участки площадью не более 5000 кв.м со строениями. При совершении сделки купли-продажи недвижимости в Черногории между двумя физическими лицами покупателю необходимо оплатить единовременный налог в размере 3% от оценочной стоимости – это совершается единовременно после совершения сделки. Налог должен быть оплачен в течение 15 дней после его установления, иначе будет начислен штраф.

Государственная кадастровая оценка объекта проводится на основании его рыночной стоимости. Важно иметь в виду, что специальная комиссия представителей муниципалитета может переоценить эту сумму или согласиться с ней. Расчет этого налога важен для покупателя: именно на его основе впоследствии рассчитывается сумма ежегодного налога на недвижимость. Что касается приобретения недвижимости физическим лицом у юридического (застройщика) на рынке новостроек, то в этом случае покупатель освобождается от уплаты налога, поскольку продавец оплачивает НДС.

Оформление покупки недвижимости осуществляется у нотариуса — официального представителя власти в том регионе, где расположен приобретаемый объект. Покупатель оплачивает сборы по тарифам, установленным законодательно в зависимости от суммы сделки.

Стоимость объекта	Стоимость услуг нотариуса
до 40 000 евро	120 евро
от 40 000 до 100 000 евро	180 евро
от 100 000 до 200 000 евро	300 евро
от 200 000 до 500 000 евро	500 евро
от 500 000 евро и выше	800 евро

Таким образом, средняя стоимость заключения сделки будет около 300 евро. Помимо этих расходов на регистрацию договора купли-продажи и сбора за внесение данных в кадастр недвижимости также оплачиваются услуги переводчика – около 50 евро в час.

Регулярные расходы и налоги

Основные расходы на содержание недвижимости в Черногории – это ежегодный налог на недвижимость, оплата коммунальных услуг и туристический налог.

Ежегодный налог

Ежегодный налог на недвижимость, размер которого зависит от местоположения и типа объекта, составляет 0,08-0,8% от стоимости объекта. Например, его оплата для апартаментов стоимостью 110 000 евро составит 330 евро.

Сумма налога рассчитывается на основании рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 31 декабря предыдущего года. Если в объекте недвижимости за год произошли изменения, то за 10 дней до подачи налоговой декларации владелец может повлиять на сумму налога. Ежегодный налог на недвижимость нужно оплатить в течение 30 дней со дня вынесения решения об оплате налога.

Для квартир и жилых помещений налоговая ставка составляет 0,25% от налогооблагаемой базы. Но если в квартире проживает налогоплательщик или его родственники, налог уменьшается на 30%, с каждого члена семьи налог уменьшается на 10%.

Данные о недвижимости следует предоставить в органы муниципальной власти до конца февраля текущего года. В среднем ежегодный налог на недвижимость в Черногории составляет от 50 до 500 евро.

Коммунальные платежи

В Черногории размер коммунальных платежей зависит от показаний счетчика. Коммунальные услуги оплачиваются ежемесячно, счет приходит в почтовый ящик и оплачивается в ближайшем почтовом отделении или непосредственно в офисах компаний, предоставляющих коммунальные услуги.

• электричество - 40 - 50 евро в месяц. В случае задержки платежа более, чем на два месяца, возможно отключение (но, как правило, к нерезидентам относятся лояльно и разрешается оплачивать коммунальные услуги во время приезда);
• вода (по счетчику) - 10 - 30 евро в месяц;
• вывоз мусора – 2,5 евро в месяц;
• спутниковое телевидение – 15 евро в месяц;
• абонентская плата за телефон – 5 евро в месяц.

Туристический налог

Иностранные граждане или граждане Черногории, для которых приобретенное жилье является вторым домом (то есть жилье для отдыха), и в случае если это жилье находится в зоне туристической активности, оплачивают туристический налог. К этой территории относится все побережье. Размер налога устанавливается местным муниципалитетом и оплачивается ежегодно до конца сентября текущего года.

Размер налога рассчитывается исходя из площади объекта недвижимости (количества мест, одно место – 15 кв. м), и размеров сборов за проживание, установленных местными властями.

Например, на Барской Ривьере за дом площадью 200 кв. м с участком 10 соток в 600 м от моря оплачивается налог в размере 280-350 евро в год, за такой же дом на первой линии в 300-350 м от моря – 1000 евро. На Будванской Ривьере налог может достигать 1500 евро в год.

Налог на сдачу в аренду

Сдача недвижимости в аренду в Черногории облагается ежегодным налогом – его размер рассчитывается на основе количества спальных мест. Так, если объект располагает менее 15 койко-местами, то сумма налога составит 85 евро. Свыше 15 — 800 евро в год, более 40 — 1800 евро.

Если жилье сдается в аренду, то необходимо платить налог на прибыль, который будет составлять 9% от годового дохода. Если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, в дополнение к налогу на имущество собственник обязан заплатить налог на сдачу жилья в аренду, который составляет 98 евро в месяц.

Налог на продажу, наследство и дарение

Нерезиденты при продаже недвижимости в Черногории облагаются налогом на прирост капитала по единой ставке в размере 9%. Налогооблагаемая база рассчитывается исходя из полученного дохода при продаже жилья.

В случае дарения или получения недвижимости по наследству, оплачивается налог в размере 3% от рыночной стоимости жилья.

Формула расчета туристического налога

Стоимость туристического сбора за 12 месяцев определяется по формуле: АхВхСх0,5. А – количество мест во второстепенном жилье: 15м2 = 1 место, В – сбор за проживание, С – количество дней максимальной занятости номерного фонда в частном секторе: утверждено 45 дней, 0,5 – коэффициент уменьшения сбора за проживание.